나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경10168 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 409-126 하나아이파크빌 제2층 제204호 도시형생활주택 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경10168 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 409-126 하나아이파크빌 제2층 제204호 도시형생활주택 경매

• 사건번호: 2025타경10168
• 주소: 서울특별시 강서구 초록마을로30길 21-12 하나아이파크빌, 제2층 제204호
• 용도: 도시형생활주택

서울남부지방법원 경매1계 2025타경10168 | 소재지: 서울특별시 강서구 초록마을로30길 21-12 하나아이파크빌, 제2층 제204호 | 감정가: 201,000,000원 | 최저가: 160,800,000원 | 용도: 도시형생활주택

1. 서울남부지방법원 2025타경10168 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경10168 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 409-126 하나아이파크빌 제2층 제204호

용도: 다세대주택 (도시형생활주택)

감정가: 210,000,000원

토지면적: 19.73㎡ (약 5.97평)

토지 지분율: 1973 (주: 이 숫자는 토지 면적과 동일하게 기재되어 있어, 실제 지분율은 별도 확인 필요)

건물면적: 27.24㎡ (약 8.24평)

건물 지분율: 2724 (주: 이 숫자는 건물 면적과 동일하게 기재되어 있어, 실제 지분율은 별도 확인 필요)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

소유자: 임OO

채무자: 임OO

채권자: 주OOOOOOO

특이사항: 없음 (제공된 정보 기준)

주의사항: 임차인 및 임차권승계인의 주택도시보증공사에 대한 대항력 포기조건 매각

1.2. 입지조건

서울특별시 강서구 화곡동에 위치하며, 인근에 화일초등학교가 자리하고 있습니다. 주된 주변 환경은 다세대주택 위주의 주택지대로 형성되어 있습니다. 차량으로 본건까지 접근이 용이하며, 마을버스 정류장이 가까이 있고 지하철 5호선 까치산역이 근거리에 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다. 본건이 속한 토지는 남서향의 완경사지에 위치한 가장형 토지이며, 도시형생활주택의 부지로 이용되고 있습니다. 동남동측으로는 포장된 도로와 접하고 있어 접근성이 양호합니다.

1.3. 권리분석

본건은 부동산 강제경매 사건으로, 채권자는 주OOOOOOO입니다. 소유자 겸 채무자는 임OO입니다.

주의사항으로 '임차인 및 임차권승계인의 주택도시보증공사에 대한 대항력 포기조건 매각'이라고 명시되어 있습니다. 이는 통상 임차인이 보증금 반환에 대한 권리를 포기하고 낙찰자에게 대항하지 않겠다는 조건으로, 권리 관계 인수 부담을 최소화할 수 있는 긍정적인 요소로 해석될 수 있습니다. 하지만 실제 매각물건명세서 등을 통해 대항력 포기 조건의 구체적인 이행 여부 및 법적 효력을 반드시 면밀히 확인해야 합니다.

등기사항전부증명서상 대지권의 목적인 토지 면적과 집합건축물대장상 대지 면적 간에 미세한 차이(각각 386㎡, 381㎡)가 있으나, 이는 집합건물의 특성상 발생할 수 있는 부분이며, 본건의 개별 토지 면적은 19.73㎡로 제시되었습니다.

1.4. 상권분석

본 물건은 초등학교가 인접한 전형적인 주거 지역에 위치해 있습니다. 따라서 안정적인 주거 수요를 기대할 수 있습니다. 단지형 다세대 주택들이 밀집해 있어 주거 밀도가 있으며, 인근에 상점, 편의시설 등이 어느 정도 분포하고 있을 것으로 예상됩니다. 지하철 5호선 까치산역을 이용하면 서울 시내 주요 지역으로의 접근성이 좋기 때문에, 직장인들의 주거지로도 선호될 수 있습니다.

1.5. 생활정보

화일초등학교가 가까이 있어 자녀가 있는 가정의 교육 환경이 편리합니다. 또한, 지하철 까치산역을 이용한 출퇴근 및 이동이 용이하며, 주변에 생활에 필요한 기본적인 편의시설(마트, 병원, 식당 등)이 갖추어져 있을 것으로 보입니다. 주택가 지역이므로 조용하고 안정적인 생활 환경을 제공할 것으로 예상됩니다.

1.6. 잠재적 리스크

가장 중요한 잠재적 리스크는 '임차인 대항력 포기조건'의 정확한 이행 여부입니다. 조건부 매각이므로, 이 조건이 명확히 이행되지 않았을 경우 낙찰자가 예상치 못한 법적 문제나 금전적 부담을 떠안을 수 있습니다. 따라서, 해당 조건의 상세 내용을 반드시 확인하고 검토해야 합니다.

또한, 토지 지분율 관련 기재(1973, 2724)가 면적과 동일하게 표기된 점은, 실제 공유 지분 산정이나 권리 관계에 대한 추가적인 면밀한 조사가 필요할 수 있음을 시사합니다.

건축법상 중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역 등에 해당되므로, 향후 리모델링, 증축 또는 용도 변경 등과 관련된 건축 행위 시 관련 법규의 제한을 받을 수 있습니다.

주변 시설 검색 결과, 해당 물건지에 직접적으로 영향을 미칠 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.7. 종합 의견

본건은 서울 강서구 화곡동에 위치한 다세대주택으로, 입지 및 주변 환경이 비교적 양호한 편입니다. 특히 초등학교 인접 및 지하철역 근거리에 있다는 점은 실거주 또는 임대 목적 투자 시 긍정적인 요소입니다. 강제경매 물건이지만 임차인의 대항력 포기 조건부 매각이라는 점에서 권리관계 인수에 대한 부담이 적을 가능성이 높습니다. 다만, 이 조건의 확실한 이행 여부는 필히 확인해야 하며, 토지 지분율 표기 등에 대한 추가적인 조사도 권장됩니다. 종합적으로 볼 때, 신중한 권리분석을 거친다면 투자 가치가 있는 물건으로 판단됩니다.

1.8. 투자 포인트

안정적인 주거 환경: 초등학교와 지하철역이 인접하여 실수요자에게 매력적인 조건입니다.

권리 관계 명확화 가능성: 임차인의 대항력 포기 조건으로 인해 권리 인수 부담이 줄어들 가능성이 높습니다.

도시 재생 및 개발 가능성: 화곡동 일대의 지속적인 도시 재생 및 교통망 개선은 향후 자산 가치 상승의 잠재력을 내포합니다.

소액 투자 기회: 감정가 대비 경쟁력 있는 가격에 취득할 경우, 시세 차익 또는 임대 수익을 기대할 수 있습니다.

법원 정보

서울남부지방법원 경매1계