나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경103032 [1] 서울특별시 강남구 역삼동 832-3 강남역쉐르빌 1층101호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 프리즘 · 평가일 2025.06.07

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강남구 역삼동 소재 ""역삼초등학교"" 서측 인근에 위치하며, 주위는 오피스텔 등 업무시설과 상업시설이 혼재하는 노선상가지대이며 주위환경 양호함.

교통상황

본건 소재 건물까지 차량 진출입 가능하고, 인근에 강남역(지하철 2호선, 신분당선)이 소재하고, 서측으로 지나는 강남대로변에 버스정류장이 위치하고 있어 대중교통 편의도 등 교통환경 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하6층 지상20층 건물 내 제1층 101호(사용승인: 2014.06.13)로서 외벽은 석재 붙임 및 판넬 마감, 내벽은 내부 인테리어 마감 등, 창호는 알미늄샤시 등임.

이용상태

제1종근린생활시설(휴게음식점,소매점)로 현재 ""스타벅스 매장""으로 이용 중임.

설비내역

위생 및 급배수 설비, 승강기 설비, cctv설비, 지하주차장 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접 토지 및 도로와 등고 평탄한 3필 일단의 세장형 토지로서 업무시설(오피스텔) 및 근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 강남대로(노폭 약50미터 내외), 동측으로 역삼로2길(노폭 약4미터 내외)에 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

연번 1, 2 토지(역삼동 832-2, 832-4)
도시지역 , 일반상업지역 , 도로(접합)
가로구역별 최고높이 제한지역<건축법>, 상대보호구역(토지전산망의 내용은 참고사항일뿐 교육청에 반드시 확인요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>
토지거래계약에관한허가구역(2025-03-24)(건축물의 용도(아파트)로 사용되는 부지),건축선
<추가기재>건축선지정(도로경계선에서3미터후퇴),가로구역별 건축물 최고높이 지정 구역임,건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함)

연번 3토지(역삼동 832-14)
도시지역 , 일반상업지역
가로구역별 최고높이 제한지역<건축법>, 상대보호구역(토지전산망의 내용은 참고사항일뿐 교육청에 반드시 확인요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>
토지거래계약에관한허가구역(2025-03-24)(건축물의 용도(아파트)로 사용되는 부지)
<추가기재>가로구역별 건축물 최고높이 지정 구역임,건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함)

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상 임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 서울특별시 강남구 역삼동 832-3에 소재한 '강남역 쉐르빌' 1층 101호 근린상가입니다.

사건번호는 서울중앙지방법원 2025타경103032 (1)입니다.

토지면적은 25.95㎡ (약 7.85평)이며, 건물면적은 179.96㎡ (약 54.44평)입니다.

해당 물건은 토지와 건물이 일괄 매각되며, 부동산 임의경매로 진행됩니다.

감정가는 8,640,000,000원입니다.

1.1. 입지조건

본 물건은 서울특별시 강남구 역삼동 소재 "역삼초등학교" 서측 인근에 위치하며, 강남역(지하철 2호선, 신분당선)을 도보로 이용할 수 있는 초역세권에 해당합니다.

강남대로변에 위치하여 차량 접근성이 뛰어나며, 다수의 버스 노선이 운행되는 교통 환경이 매우 우수합니다.

주변은 오피스텔, 상업시설 등이 혼재된 활발한 노선상가지대로, 강남 상권의 핵심 지역으로 평가받고 있습니다.

1.2. 권리분석

본 물건의 말소기준권리는 2019년 04월 29일 접수된 영등포농업협동조합의 근저당권(을4, 5,284,800,000원)입니다.

등기부채권 총액은 6,073,380,675원입니다.

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 '을구 2번 전세권설정등기(2016.10.14. 접수, 권리자: 주식회사 스타벅스커피코리아, 금액: 300,000,000원)'이며, 이는 매수인에게 인수됩니다.

임차인 현황은 다음과 같습니다.

* 주식회사스타벅스커피코리아: 보증금 300,000,000원, 차임 0원. 임차인 현황상 대항력은 없으나, 등기부상 전세권이 매수인에게 인수되므로 총 인수 보증금은 300,000,000원으로 파악됩니다.

* 주식회사에스씨케이컴퍼니: 보증금 269,550,000원, 차임 0원. 2017년 01월 09일 사업자 등록. 본 임차인은 대항력이 있어 명도 시점 및 협상에 대한 신중한 접근이 요구됩니다.

본 물건은 공동담보로 진행되었습니다.

1.3. 상권분석

본 건은 "스타벅스 매장"으로 현재 이용 중인 제1종근린생활시설(휴게음식점, 소매점)입니다.

강남역 주변은 높은 유동인구와 배후 수요를 바탕으로 카페, 음식점, 학원, 오피스 등 다양한 업종이 밀집한 대한민국 최고의 복합 상권 중 하나입니다.

건물의 1층에 스타벅스가 입점해 있다는 점은 상권의 활성화와 점포의 안정성을 방증하는 요소입니다.

1.4. 생활정보

주변 교통 및 편의시설은 매우 우수합니다. 강남역을 중심으로 지하철 2호선 및 신분당선 이용이 편리하며, 강남대로, 테헤란로 등 주요 도로망 접근성이 뛰어납니다.

또한, 역삼초등학교가 인접해 있으며, 현대강남어린이집직장, 서초구립 래미안서초에스티지S어린이집 등 교육 및 보육 시설도 주변에 위치하고 있습니다.

주변에서 특별한 혐오시설은 발견되지 않았으며, 전반적으로 쾌적하고 편리한 도시 생활 환경을 갖추고 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인(주식회사에스씨케이컴퍼니) 존재: 명도 과정에서 시간과 비용이 추가로 발생할 수 있으며, 협상에 따른 추가적인 부담이 발생할 수 있습니다.

* 인수되는 권리(스타벅스커피코리아 전세권 300,000,000원) 존재: 매수인이 해당 금액을 부담해야 하므로, 실제 투자 비용 산정 시 반드시 고려해야 합니다.

* 토지이용계획상 제한: 일반상업지역 내 일반적인 제한사항(가로구역별 최고높이 제한, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등)이 존재하나, 상업용 건물로서 특별한 문제는 없을 것으로 판단됩니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 대한민국 최고의 입지 중 하나인 강남역 역세권에 위치한 상가로, 뛰어난 교통망과 풍부한 배후 수요를 갖추고 있습니다. 현재 대형 프랜차이즈인 스타벅스가 입점하여 안정적으로 운영되고 있다는 점은 긍정적입니다.

다만, 인수되는 전세권과 대항력 있는 임차인이 존재하여 명도 및 권리 관계 해소에 대한 철저한 분석과 준비가 필요합니다. 이러한 잠재적 리스크를 충분히 고려하여 신중한 투자가 요구됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 압도적인 강남역 상권의 가치: 강남역 일대는 지속적인 개발과 높은 유동인구를 바탕으로 장기적인 가치 상승이 기대되는 지역입니다.

* 안정적인 임대 수익 기대: 스타벅스와 같은 우량 임차인으로 인해 향후 임대 수익 창출에 대한 기대감이 높습니다.

* 상징적인 부동산 가치: 강남 중심부에 위치한 상징성은 향후 건물 가치 상승 및 재산권 행사에도 긍정적인 영향을 줄 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 여러 요인을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다. 감정가 8,640,000,000원을 기준으로 하되, 인수되는 권리(300,000,000원)와 대항력 있는 임차인으로 인한 명도 리스크, 그리고 현재 부동산 시장 상황 및 경쟁 구도 등을 면밀히 분석하여 결정해야 합니다.

일반적으로 이러한 복합적인 권리 관계와 명도 부담이 있는 물건의 경우, 감정가 대비 일정 수준 이상의 할인율을 적용하여 입찰가를 산정하는 것이 일반적입니다. 정확한 입찰가 결정은 현장 조사, 법률 전문가 자문, 유사 물건 시세 분석 등을 통해 신중하게 이루어져야 합니다. 인수되는 보증금을 제외한 순수 매입 비용과 향후 예상 수익률을 고려한 합리적인 범위 내에서의 입찰이 중요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.