나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경10192 [1] 서울특별시 구로구 구로동 97 로제리움2차 제15층 제1506호 아파트 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경10192 [1] 서울특별시 구로구 구로동 97 로제리움2차 제15층 제1506호 아파트 경매

• 사건번호: 2025타경10192
• 주소: 서울특별시 구로구 구로동 97 로제리움2차 제15층 제1506호
• 감정가: 122,000,000원
• 최저가: 122,000,000원
• 유찰 횟수: 신건
• 용도: 아파트

서울남부지방법원 경매3계 2025타경10192 | 소재지: 서울특별시 구로구 구로동 97 로제리움2차 제15층 제1506호 | 감정가: 122,000,000원 | 최저가: 122,000,000원 | 용도: 아파트

1. 물건 보고서 (부동산 경매)

1.1. 기본 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경10192 (1)

소재지: 서울특별시 구로구 구로동 97 로제리움2차 제15층 제1506호

용도: 아파트 (도시형생활주택)

감정가: 122,000,000원

토지면적: 2.54㎡

건물면적: 14.91㎡

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채무자/소유자: 최OO

채권자: 이OO

1.2. 감정평가 요약

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 구로구 구로동 소재 '영림중학교' 남측 인근에 위치하며, 주위는 근린생활시설, 오피스텔, 아파트단지 등이 혼재하는 지역으로 주위환경은 보통 수준입니다.

교통상황

본건까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하고 있어 대중교통 이용 편의성도 보통 수준으로 평가됩니다.

건물의 구조 및 이용상태

철근콘크리트구조 20층 건물 내 제15층 제1506호로서, 외벽은 석재 붙임 마감 등이며 창호는 새시창호입니다.

내부적으로는 아파트(도시형생활주택, 방1, 화장실1)로 이용 중이며, 위생 및 급배수설비, 승강기, 보일러 개별 바닥난방 설비가 갖춰져 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

인접 필지와 등고평탄한 부정형의 토지이며, 현재 오피스텔, 아파트(도시형생활주택), 근린생활시설 건부지로 이용되고 있습니다.

북측 노폭 약 30m, 서측 노폭 약 10m, 남측 노폭 약 3m 내외의 포장도로에 각각 접하고 있어 접근성이 양호합니다.

1.3. 특이 및 주의사항

특이사항

감정평가 시점 기준 임대 관계 및 기타 참고사항은 미상으로 확인되었습니다.

주의사항

토지이용계획 상 일반상업지역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 장애물제한표면구역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역 등 다양한 제한이 존재하므로 건축 및 개발 행위 시 관련 법규를 반드시 확인해야 합니다.

2. 입지 조건 및 환경 분석

2.1. 최고의 입지

본건은 구로동의 주요 주거 및 상업지역 인근에 위치하고 있어 생활 편의성이 높습니다. 영림중학교 남측 인근에 위치하며, 일반상업지역 내에 있어 유동인구가 확보되는 입지입니다. 대로변(북측 30m 도로)에 접하고 있어 차량 접근 및 가시성이 좋습니다.

2.2. 교통 환경

지하철역 정보는 별도로 제공되지 않았으나, 인근 버스정류장이 소재하고 차량 접근이 용이하여 서울 주요 지역으로의 이동이 비교적 편리할 것으로 예상됩니다. 주요 도로에 바로 접하고 있어 자가용 이용 시 편리합니다.

2.3. 생활 환경

주위에 근린생활시설, 오피스텔, 아파트단지 등이 밀집해 있어 기본적인 생활 편의시설(식당, 편의점, 병원 등) 이용이 편리합니다. 교육시설(영림중학교)이 인근에 있어 교육 환경도 양호한 편입니다.

3. 권리 분석

3.1. 경매의 종류 및 매각 대상

본건은 부동산강제경매 사건이며, 토지와 건물이 일괄 매각되는 건입니다. 매각 대상이 명확하므로 권리관계에 큰 문제가 없을 것으로 보입니다.

3.2. 채무자/소유자/채권자 관계

소유자(최OO)와 채무자(최OO)가 동일하며, 채권자(이OO)의 강제경매 신청에 의한 물건입니다. 경매의 기본적인 구조를 따르고 있으며, 추가적인 권리분석(말소기준권리, 임차인 현황 등)이 필요합니다.

3.3. 임대차 관계

감정평가서 상 임대차 관계는 미상으로 보고되어 있습니다. 낙찰 후 명도 진행 시 미확인 임차인 여부를 면밀히 조사해야 하며, 임차인이 있을 경우 그 권리 관계(대항력 여부)에 따라 명도 난이도가 달라질 수 있습니다.

4. 상권 분석

4.1. 상권의 특성

본건은 일반상업지역에 위치하며, 아파트(도시형생활주택) 용도로 사용 중입니다. 주거와 상업 기능이 혼합된 복합 상권의 성격을 가집니다.

4.2. 주요 시설

주변에 오피스텔 및 아파트 단지가 있어 배후 수요가 존재합니다. 근린생활시설의 밀집도가 높아 생활 밀착형 상권이 형성되어 있습니다. 소형 주거시설(도시형생활주택)로서 주변 직장인이나 1인가구를 대상으로 하는 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

5. 잠재적 리스크 및 종합 의견

5.1. 잠재적 리스크

미상인 임대차 관계: 명도 과정에서 대항력 있는 임차인이 발생할 가능성(확인 필요).

토지이용계획상의 제한: 일반상업지역 내 다양한 규제(높이 제한 등)로 인해 향후 재건축/개발 시 고려할 사항이 많음.

5.2. 종합 의견

본건은 서울 구로구 구로동 일반상업지역 내에 위치한 소형 아파트(도시형생활주택)로, 상대적으로 높은 층(15층)에 위치하여 조망 및 일조가 양호할 것으로 예상됩니다. 감정가 1억 2천 2백만원은 최근 실거래가와 비교하여 적정성 여부를 검토해봐야 합니다. 소액 투자가 가능하며, 1인 가구를 위한 주거용 부동산으로 임대 수익을 창출하기에 적합한 물건으로 판단됩니다. 권리분석을 통해 임대차 관계만 명확히 한다면 안정적인 투자가 될 수 있습니다.

6. 투자 포인트

소액 투자 가능: 감정가가 비교적 낮아 초기 투자 비용 부담이 적음.

입지 우수성: 일반상업지역 내 위치하여 기본적인 편의시설 및 교통 접근성이 양호.

임대 수요: 소형 평수, 1인 가구 대상 주거용으로 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상됨.

높은 층: 20층 건물 중 15층으로 선호도가 높을 수 있음.

법원 정보

서울남부지방법원 경매3계