나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경102950 [1] 서울특별시 관악구 봉천동 1513-5 4층402호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 영민 · 평가일 2025.06.13

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 관악구 봉천동 소재 ""신봉초등학교' 남동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트, 다세대 등의 공동주택, 다가구, 근린생활시설, 학교 및 공원 등으로 형성된 지역으로서 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 단지까지 제반 차량의 출입이 가능하고, 인근에 시내버스정류장 및 근거리에 지하철 2호선 ""서울대입구역"" 등이 소재하는 바 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

기호(가)는 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 건물 내 제4층 제402호로서,
(사용승인일: 2015.05.21.)
외벽 : 석재 붙임 마감 등,
내벽 : 인테리어 마감 등,
창호 : 샤시창호 등임.

이용상태

다세대주택임.(자세한 내용은 별첨'내부구조도'참조.)

설비내역

위생 및 급.배수 설비, 도시가스에 의한 개별 난방설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필 일단의 남측 하향 완경사지대 내 세장형 토지로서, 공동주택 및 제2종근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북서측 및 동측으로 각각 노폭 약 4m 내외의 포장도로와 접함

토지이용계획 및 제한상태

기호(1),(2) 모두 도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 교육환경보호구역(상대/절대정화구역 최종확인은 동작교육청에 반드시 확인이 필요한 사항임)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:194m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>이며, 기호(2)는 도로(접합)임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계는 미상임.
- 별첨 ’내부구조도’ 및 ‘사진용지’ 와 같이 집합건축물대장 전유부상
주택과-27313(2016.08.29.)호에 의거 위반건축물 표기[내역:4층(402호)20㎡ 패널/샤시
주거]가 되어 있는 제시외건물 기호㉠(패널 및 샤시조 패널지붕, 주거용, 약20㎡)이
소재하는바, 집합건축물 대장상 건축물 현황도면을 기준하여 개략적인 실측에 의하여
면적사정 하였으므로, 향후 확정측량시 다소 상이할 수 있으며, 경매 진행 및 입찰시
참조하시기 바라며, 소유권 여부 및 일괄경매 여부는 경매 진행시 재확인시기 바람.

물건 비고

. 제시외 건물 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울중앙지방법원 2025타경102950 (1)

소재지: 서울특별시 관악구 봉천동 1513-5, 4층 402호

용도: 다세대주택

감정가: 384,800,000원

토지면적: 21.72㎡ (약 6.57평)

건물면적: 37.20㎡ (약 11.25평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 20.00㎡ (약 6.05평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 박OO

건물의 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 건물 내 제4층 제402호

사용승인일: 2015년 05월 21일

건물 연면적: 1001.53㎡

토지 전체 면적: 363.1㎡

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경:

본건은 서울특별시 관악구 봉천동 소재 '신봉초등학교' 남동측 인근에 위치합니다. 주변은 아파트, 다세대주택 등 공동주택과 다가구주택, 근린생활시설, 학교, 공원 등으로 형성된 지역으로 주위 환경은 보통 수준입니다.

* 교통상황:

단지까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스정류장이 있고 지하철 2호선 '서울대입구역'이 근거리에 소재하여 전반적인 교통 상황은 양호합니다.

* 인접 도로상태:

본건 북서측 및 동측으로 각각 노폭 약 4m 내외의 포장도로와 접해 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태:

본건은 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하)에 속합니다. 또한, 가축사육제한구역, 교육환경보호구역(상대/절대정화구역), 대공방어협조구역, 과밀억제권역에 해당합니다. 토지(기호2)는 도로로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

* 임차인 현황:

임차인: 박재만

보증금: 265,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2019년 09월 05일

확정일자: 2019년 07월 12일

대항력: 있음

배당신고일자: 2025년 05월 29일

비고: 대항력 있는 임차인으로, 확정일자가 말소기준권리보다 선순위에 해당합니다. 다만, 인수 보증금 합계는 0원으로 명시되어 있어, 낙찰자가 직접 보증금을 인수할 가능성은 낮습니다. 그럼에도 불구하고 임차인의 존재는 주거 점유와 관련된 변수를 내포하므로 주의가 필요합니다.

* 말소기준권리:

2023년 09월 12일자 김포세무서장의 압류 (갑20)가 말소기준권리입니다.

* 인수/소멸되는 권리:

말소기준권리보다 선순위인 임차인의 대항력은 존재하나, 인수 보증금은 0원으로 판단됩니다. 말소기준권리 및 그 이후에 등기된 권리들은 매각으로 인해 소멸될 것으로 보입니다.

* 집합건물 등기부 요약:

- 소유권이전(매매) 등기: 2021년 05월 28일 (갑14)

- 압류 등기: 2023년 09월 12일 (갑20) - 말소기준권리

- 강제경매개시결정 등기: 2025년 05월 29일 (갑22) - 본 경매 사건

- 압류 등기: 2025년 06월 13일 (갑23)

1.3. 상권분석

* 주변 지역 특성:

본건이 위치한 봉천동은 서울대입구역을 중심으로 상업, 업무, 주거 기능이 복합된 지역입니다. 대학가와 주거 밀집 지역이 혼재되어 있어 젊은층 유동인구가 많으며, 다양한 근린생활시설과 상업 시설이 발달해 있습니다.

* 최근 시세 동향:

제공된 JSON 정보에 따르면, 최근(2026년 5월) 봉천동 일대의 다세대주택 매매가는 유사 면적 대비 약 285,000,000원에서 310,000,000원 수준을 형성하고 있습니다. 이는 공급 면적 62.88㎡ 기준으로 약 453만원/㎡, 58.53㎡ 기준으로 약 530만원/㎡에 해당합니다. 본건의 감정가는 384,800,000원으로, 건물면적 37.20㎡ 기준 약 1,034만원/㎡로 산정되어, 주변 시세 대비 높은 편으로 보입니다.

1.4. 생활정보

* 주변 편의시설:

서울대입구역 역세권에 위치하여 다양한 편의시설(쇼핑몰, 식당, 병원 등) 이용이 편리합니다. 주변에 공원이 있어 쾌적한 환경을 누릴 수 있습니다.

* 교육시설:

단지 인근에 신봉초등학교가 위치하여 자녀 교육에 편리합니다. 또한, 교육환경보호구역에 해당하여 관련 규제가 적용될 수 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인:

박재만 임차인은 대항력을 갖추고 있으며, 전입/확정일자가 말소기준권리보다 선순위입니다. 비록 인수 보증금은 0원으로 파악되나, 임차인의 점유 및 명도 과정에서 변수가 발생할 수 있습니다.

* 위반건축물:

집합건축물대장 상 4층 402호(20㎡)에 패널/샤시 구조의 위반건축물이 존재합니다. 이는 추후 이행강제금 부과, 원상복구 명령 등의 행정적 제재나 철거 등으로 인한 추가 비용 발생 가능성이 있습니다.

* 제시외 건물 포함:

감정평가서상 '제시외 건물 포함'으로 명시되어 있으며, 20㎡의 제시외 건물(패널/샤시, 주거용)이 존재합니다. 이는 매각 대상에 포함되어 있으나, 합법성 여부 및 추후 활용 방안에 대한 확인이 필요합니다.

* 기타:

주변에 혐오시설에 대한 정보는 검색 결과에서 확인되지 않았습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 서울 지하철 2호선 서울대입구역과 인접한 역세권 입지에 있으며, 사용승인일이 2015년으로 비교적 신축에 속하는 다세대주택입니다. 신봉초등학교가 인근에 있어 교육 환경 또한 양호합니다. 다만, 대항력 있는 임차인의 존재, 위반건축물 등기 및 현황, 제시외 건물 존재 등은 명확한 리스크 요인으로 작용합니다. 감정가가 주변 실거래가 대비 높은 수준이므로, 이에 대한 면밀한 분석이 요구됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 역세권 입지: 지하철 2호선 서울대입구역과의 접근성이 우수하여 출퇴근이 편리하고 유동인구가 풍부합니다.

* 비교적 신축 건물: 2015년 사용승인된 건물로, 연식에 따른 노후화 부담이 적습니다.

* 주거 및 편의시설 인접: 학교, 공원, 상업시설 등이 잘 갖추어져 생활 편의성이 높습니다.

1.8. 예상 입찰가

제공된 최근 매매 정보 분석 시, 봉천동 일대 다세대주택의 시세는 면적 및 건물 연식에 따라 약 2.8억원 ~ 3.1억원 수준으로 파악됩니다. 본건의 감정가는 3.85억원으로, 이는 해당 지역 시세 및 유사 면적 대비 높은 편입니다. 또한, 대항력 있는 임차인(인수 보증금 0원) 및 위반건축물(20㎡)이라는 리스크 요인을 감안해야 합니다.

이러한 점들을 종합적으로 고려하여, 현 시세와 리스크 요인을 반영한 보수적인 예상 입찰가는 250,000,000원에서 280,000,000원 사이로 판단됩니다. 이는 시장 상황, 경쟁 입찰자 수, 추가적인 현장 조사 결과에 따라 달라질 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.