나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경103054 [1] 서울특별시 서초구 신원동 559 서초케이타운오피스텔 1층108호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 중앙감정 · 평가일 2025.06.16

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 서초구 내곡동 소재 '서울언남초등학교' 북서측 인근에 위치하며, 본건 주위는 단독주택 및 다세대주택, 아파트단지, 일부 근린생활시설 등이 소재하는 기존주택지대임.

교통상황

본건 소재 건물까지 제 차량의 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 전반적인 교통상황은 보통임.

건물의 구조

구조 : 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하3층/지상5층 건물 내 1층 108호 건물로서(2017.03.15 사용승인)
외벽 : 외장석 및 징크판넬 붙임 마감 등
창호 : 칼라샷시 창호 등임.

이용상태

오피스텔로 이용중임. (후첨 건물개황도 참조)

설비내역

위생설비 및 급·배수설비, 승강기설비, 옥내소화전설비, 화재탐지설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접 도로와 대체로 등고 평탄한 사다리형의 토지임.

인접 도로상태등

본건 소재 부지 북동측으로 폭 약 50미터, 남서측으로 폭 약 8미터 내외의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

- 신원동 559 : 도시지역, 제3종일반주거지역(2016-06-15), 제1종지구단위계획구역(2016-06-15)(내곡보금자리주택지구), 도로(2014-06-26)(접합), 도로(2016-06-15)(접합), 공공주택지구(2016-06-15)<공공주택 특별법>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 공익용산지<산지관리법>, 보전산지<산지관리법>, 임업용산지<산지관리법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(허가대상:건축물의 용도(아파트)로 사용되는 부지, 지정기간:2025.3.24.~2025.9.30.)

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 서울중앙지방법원 2025타경103054 (1)

경매 구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

감정가: 195,000,000원

1.2. 소재지 및 건물 정보

소재지: 서울특별시 서초구 신원동 559, 서초케이타운오피스텔 1층 108호

건물 용도: 오피스텔

건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하3층/지상5층 건물 (2017.03.15 사용승인)

1.3. 면적 및 감정가

토지 면적: 12.13㎡ (약 3.67평)

건물 면적: 21.84㎡ (약 6.61평)

토지/건물 일괄 매각 대상

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 서울특별시 서초구 내곡동 소재 '서울언남초등학교' 북서측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 다세대주택, 아파트 단지, 일부 근린생활시설 등이 소재하는 기존 주택지대입니다.

2.2. 교통 상황

차량 접근 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 전반적인 교통 상황은 보통입니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

말소기준권리: 을5 근저당권 (박창호, 75,000,000원)

기타 말소예정 권리: 갑8 가압류 (경기신용보증재단, 20,438,627원), 갑9 강제경매 (주택도시보증공사, 200,000,000원).

등기부채권 총액: 295,438,627원

3.2. 임차인 현황 및 분석

임차인 송대호: 보증금 0원, 차임 0원, 대항력 없음.

임차인 엄 : 보증금 200,000,000원, 차임 0원.

* 전입일자: 2021-11-30

* 확정일자: 2021-11-02

* 대항력: 있음. (등기부상 을구 6번 임차권으로 등기되어 있으며, 말소기준권리보다 선순위입니다. 주택도시보증공사가 경매 신청 채권자로서 임차인 염 의 임차보증금반환채권을 양수하고 우선변제권을 승계한 것으로 확인됩니다.)

3.3. 인수되는 권리

매수인에게 대항할 수 있는 임차권(을구 6번)이 존재합니다. 임차 보증금 200,000,000원이며, 배당에서 전액 변제되지 않을 경우 잔액은 매수인이 인수해야 합니다.

4. 상권분석

4.1. 건물 내/인근 상업 시설

본 건물은 오피스텔로 이용 중이며, 주변 지역은 주택가와 근린생활시설이 혼재되어 있습니다. 일반적인 오피스텔 밀집 지역에서 볼 수 있는 소규모 상점, 편의시설 등이 있을 것으로 예상됩니다.

4.2. 지역 내 업종 분포

서초구 신원동 지역은 주거 기능이 중심이며, 근린생활시설 및 업무시설이 일부 분포하고 있습니다. 토지이용계획상 제3종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역, 공공주택지구 등으로 지정되어 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

주변에 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 용이하며, 인근 편의시설에 대한 구체적인 정보는 부족하나 주택가 밀집 지역이므로 기본적인 생활 편의시설은 갖추어져 있을 것으로 추정됩니다.

5.2. 교육 시설

서울언남초등학교가 북서측 인근에 위치하고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 인수되는 임차 보증금

가장 큰 리스크는 대항력 있는 선순위 임차인의 보증금 200,000,000원 인수입니다. 이 금액은 낙찰가 외에 추가로 부담해야 할 금액이 될 수 있습니다.

6.2. 권리관계 복잡성

채권 총액이 295,438,627원으로 감정가 195,000,000원을 초과하며, 선순위 임차권이 존재하여 권리 분석에 주의가 필요합니다.

6.3. 기타

토지이용계획상 공익용산지, 보전산지, 임업용산지, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(건축물의 용도(아파트)로 사용되는 부지)으로 지정되어 있어 향후 토지 이용에 제한이 있을 수 있습니다. (단, 본건은 오피스텔로 이용 중이며, 허가 대상이 '아파트'로 사용되는 부지이므로 직접적인 영향은 없을 수 있으나 확인 필요.)

7. 종합 의견

본 물건은 서울 서초구에 위치한 오피스텔로, 대항력 있는 선순위 임차인이 존재하며 보증금 200,000,000원 전액을 낙찰자가 인수해야 하는 상황입니다. 따라서 낙찰가 산정 시 해당 인수 금액을 반드시 고려해야 합니다. 권리관계는 다소 복잡하나, 말소기준권리보다 선순위인 임차권 외에는 모두 소멸될 예정입니다.

8. 투자 포인트

* 서초구라는 입지적 장점.

* 상대적으로 낮은 감정가 대비 인근 시세 확인 필요 (건물 면적 21.84㎡, 감정가 195,000,000원).

* 선순위 임차권 인수 후에도 시세 차익 또는 임대 수익 가능성 검토.

9. 예상 입찰가

감정가: 195,000,000원

인수해야 할 임차 보증금: 200,000,000원

최근 매매 사례 분석:

* 21.84㎡ (3층, 2024-02-21 거래): 170,000,000원

* 21.58㎡ (2층, 2024-10-29 거래): 200,000,000원

상기 21.84㎡ 면적의 최근 매매가가 170,000,000원에서 200,000,000원 수준임을 감안할 때, 법원 감정가(195,000,000원)는 시장가와 유사하거나 약간 높은 수준으로 보입니다.

그러나 본 건은 인수해야 할 임차 보증금 200,000,000원이 있으므로, 실제 매수인이 부담할 총액은 '낙찰가 + 200,000,000원'이 됩니다.

예를 들어, 낙찰가를 170,000,000원으로 가정하면 총 부담액은 370,000,000원이 되며, 낙찰가를 195,000,000원(감정가)으로 가정하면 총 부담액은 395,000,000원이 됩니다.

최근 39.57㎡ 면적의 오피스텔이 360,000,000원에 거래된 점을 고려하면, 21.84㎡ 면적의 총 부담액이 이를 크게 초과하기는 어려울 것으로 예상됩니다.

따라서, 낙찰가 상한선은 170,000,000원 ~ 195,000,000원 사이에서 결정하되, 낙찰 후 총 부담액(낙찰가 + 200,000,000원)이 360,000,000원을 넘지 않도록 보수적으로 접근하는 것이 좋습니다.

예상 입찰가: 160,000,000원 ~ 180,000,000원 (총 실질 부담액 360,000,000원 ~ 380,000,000원)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.