나이스옥션 법원경매 서울중앙 2024타경3528 [1] 서울특별시 중구 청계천로 334, 2층나-36호 판매시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 하람감정 · 평가일 2025.06.16

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 중구 신당동 소재 ""광희초등학교"" 북측 인근에 위치하며 주위는 도매상가, 판매시설 등이 혼재하는 상업지역임.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며 인근에 버스정류장 및 지하철역'동묘앞역(1,6호선) 및 동대문역(1,4호선)'등이 소재함.

건물의 구조

본건은 철골철근콘크리트조 평슬래브지붕 지상6층 건물 내 제2층 제나-36호로서,
(사용승인일 : 1983.04.07.)

외벽 : 복합판넬 붙임 마감 등
내벽 : 인테리어 마감 등.

이용상태

판매시설(오픈형상가) 상호 ""피오니""로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 소화설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

가장형의 평지로서 상업용(판매 및 영업용) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 노폭 약8M 내외, 동측으로 노폭 약25M 내외, 남측,서측으로 각각 노폭 약4M 내외의 도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역(2023-11-23),방화지구,방화지구(도시관리계획(방화지구)폐지입안[입안일:2014.
05.16. 입안실효예정일:2016.05.16]),지구단위계획구역(2015-04-30)(동대문역사문화공원
주변 지구단위계획구역) ,도로(접합),시장, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에
관한 법률>, 가로구역별 최고높이제한지역(2015-08-27)<건축법>, 상대보호구역<교육환경
보호에 관한 법률>,상대보호구역(세부사항은 중부교육청에 문의)<교육환경 보호에 관한
법률>,대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설
보호법>,과밀억제권역<수도권정비계획법>,중점경관관리구역(2016-11-24),역사도심(4대문안),
건축선.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2.

1.1. 물건 상세정보

사건번호: 서울중앙지방법원 2024타경3528 (1)

소재지: 서울특별시 중구 청계천로 334, 2층나-36호

건물명: 청평화시장

구조: 철근콘크리트조

사용승인일: 1983.04.07.

용도: 판매시설 (오픈형 상가)

전유부분 면적: 건물 5.10㎡ (약 1.54평)

토지 지분 면적: 1.57㎡ (약 0.48평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 에프에스에이치2406유동화전문유한회사

특이사항: 유동화 물건

1.2. 감정가

282,000,000원

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변환경

본 물건은 서울특별시 중구 신당동에 소재하며, 광희초등학교 북측 인근에 위치합니다. 주변으로는 도매상가 및 판매시설이 혼재된 상업지역입니다.

2.2. 교통

차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 있습니다. 지하철 1, 6호선 동묘앞역과 1, 4호선 동대문역이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

2.3. 도로

본건 북측으로 노폭 약 8m, 동측으로 노폭 약 25m, 남측 및 서측으로 각각 노폭 약 4m 내외의 도로에 접하고 있습니다.

2.4. 토지이용계획

일반상업지역, 지구단위계획구역(동대문역사문화공원 주변), 방화지구(폐지입안), 중점경관관리구역, 역사도심(4대문안) 등으로 지정되어 있습니다.

2.5. 제반 제한사항

가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이제한지역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 건축선 등의 제한이 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

을3 근저당권 (수협은행, 2019-07-30)

3.2. 인수되는 권리

매각으로 인해 말소되지 않는 권리로 지상권이 명시되어 있으나, 구체적인 내용은 확인이 필요합니다. 그 외 등기된 권리는 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

3.3. 임차인 분석

임차인: 정 (상호: 피오니)

보증금: 40,000,000원

차임: 1,800,000원

전입/사업일자: 2020-10-15

확정일자: 2024-10-02

배당신고일자: 2025-08-08

대항력: 없음

3.4. 인수 보증금

0원 (인수되는 임차인의 보증금은 없는 것으로 분석됩니다.)

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본 물건이 위치한 지역은 도매상가 및 판매시설이 밀집된 상업 중심지로, 동대문 상권의 활기를 느낄 수 있는 곳입니다.

4.2. 주요 시설

해당 호실은 '청평화시장' 내 2층에 위치하며, '피오니'라는 상호로 오픈형 상가(판매시설)로 이용 중에 있습니다.

4.3. 배후수요

인근 상업 시설 종사자 및 방문객, 그리고 동대문 상권을 찾는 풍부한 유동인구가 주요 배후수요입니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

해당 물건은 상업시설 내에 위치하여 주변 편의시설 이용이 용이할 것으로 판단됩니다. (구체적인 편의시설 정보는 제공되지 않았습니다.)

5.2. 교육시설

광희초등학교가 북측 인근에 위치하여 접근성이 있으나, 상대보호구역으로 지정되어 있어 교육 환경 보호 관련 사항을 확인해야 합니다.

5.3. 교통편의

지하철 1, 4, 6호선 역이 인접하여 서울 시내 및 수도권으로의 이동이 매우 편리합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리관계

매각으로 소멸되지 않는 지상권이 존재할 가능성이 있습니다. 이에 대한 명확한 확인 및 분석이 필수적입니다.

6.2. 건물 노후도

1983년 사용승인된 건물로 약 40년 이상의 노후도가 있습니다. 향후 건물 유지보수 및 리모델링에 대한 추가 비용 발생 가능성을 염두에 두어야 합니다.

6.3. 소규모 면적

건물 전용면적이 5.10㎡ (약 1.54평)으로 매우 작아, 실질적인 활용 방안이 제한적일 수 있습니다.

6.4. 상가 업종 제한

현재 '피오니'라는 상호로 판매시설로 이용 중이나, 향후 업종 변경 시 건물 관리 규약이나 지역 상권 특성에 따른 제약이 있을 수 있습니다.

6.5. 상권 변화

대형 복합 쇼핑몰의 등장 등으로 인한 상권의 변화 가능성에 유의해야 합니다. 임대료 변동이나 공실 위험 등을 고려해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 중구 청계천로의 핵심 상업 지역에 위치한 소형 판매시설입니다. 역세권에 위치하여 교통이 편리하고, 권리상 인수되는 부담이 적다는 장점이 있습니다. 그러나 매각으로 소멸되지 않는 지상권의 존재 가능성, 건물의 노후도, 매우 작은 면적 등은 투자 시 반드시 면밀히 검토해야 할 잠재적 리스크 요인입니다. 동대문 상권의 특성을 고려한 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 서울 도심, 상업 지역 내의 우수한 입지.

* 지하철 1, 4, 6호선 역과 인접한 뛰어난 교통 접근성.

* 말소기준권리 이하 권리 소멸 예상 및 인수되는 보증금 없음으로 인한 명확한 권리 관계.

* 동대문 상권의 풍부한 유동인구를 활용할 수 있는 잠재력.

9. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가 산정 시에는 다음과 같은 사항을 종합적으로 고려해야 합니다.

* 감정가: 282,000,000원

* 인수 보증금: 0원

정확한 입찰가 산정을 위해서는 해당 물건의 현장 조사(건물 상태, 누수, 수리 필요성 등), 임차인 현황 재확인, 유사 물건의 최근 낙찰가율 분석, 취득세 및 명도 비용 등을 포함한 총 투자 비용 산출이 필수적입니다.

매각으로 소멸되지 않는 지상권 존재 가능성과 건물의 노후도, 극히 작은 면적을 고려할 때, 감정가 수준보다는 보수적인 접근이 필요할 수 있습니다. 철저한 사전 조사를 통해 투입될 수 있는 예상 비용과 잠재적 수익률을 면밀히 분석하여 입찰가를 결정하시길 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.