나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경102998 [1] 서울특별시 강남구 역삼동 703-6 케이타워오피스텔 12층1204호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 제이원 · 평가일 2025.06.14

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강남구 역삼동 소재‘선릉역’북서측 인근에 위치하고, 주위는 오피스텔, 업무시설 및 근린생활시설 등이 소재하는 등 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철 2호선, 수인분당선인 ""선릉역"" 등이 소재하여 교통상황은 양호함.

건물의 구조

대상물건은 라멘구조 평지붕 지상14층 건물 내 제12층 제1204호로서,

외벽: 석재 마감 등
내벽: -
창호: 샤시 창호 마감 등임.

이용상태

오피스텔로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 소화설비, 승강기설비, 도시가스에 의한 난방설비, 주차설비 등임.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형의 토지로서, 오피스텔 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측 및 동측으로 노폭 약 5~6m 내외의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역(테헤란로제2지구), 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-03-24)(건축물의 용도(아파트)로 사용되는 부지)임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상

물건 비고

임차보증금반환채권승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울중앙지방법원 2025타경102998 (1)

소재지: 서울특별시 강남구 역삼동 703-6 케이타워오피스텔 12층 1204호

건물명: 케이타워오피스텔

용도: 오피스텔

감정가: 210,000,000원

면적:

* 토지면적: 4.02㎡ (약 1.22평)

* 토지지분: 4.02㎡ (약 1.22평)

* 건물면적 (전용면적): 21.26㎡ (약 6.43평)

* 건물지분: 21.26㎡ (약 6.43평)

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

경매 구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

건물 준공 연도: 2014년 (사용승인일 2014-04-30 기준)

2. 입지조건

위치 및 주변 환경:

* 본건은 서울특별시 강남구 역삼동 소재 ‘선릉역’ 북서측 인근에 위치합니다.

* 주위는 오피스텔, 업무시설 및 근린생활시설 등이 소재하는 등 제반 주위환경은 보통으로 평가됩니다.

교통 상황:

* 본건까지 차량 접근이 가능합니다.

* 인근에 노선버스정류장 및 지하철 2호선, 수인분당선인 ‘선릉역’ 등이 소재하여 교통상황은 양호합니다.

토지 이용 계획:

* 도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역(테헤란로제2지구)으로 지정되어 있습니다.

* 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m), 과밀억제권역에 해당합니다.

* 토지거래계약에 관한 허가구역(2025-03-24)이나, 이는 건축물의 용도(아파트)로 사용되는 부지에 적용되는 조건입니다.

3. 권리분석

말소기준권리:

* 을3, 주영 근저당권 (2023-05-19 접수, 150,000,000원)이 말소기준권리입니다.

소유권 현황:

* 현재 소유자는 김진우씨이며, 2023년 5월 19일 매매로 소유권을 이전받았습니다.

임차인 현황:

* 임차인: 조용하

* 보증금: 210,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2022-03-18

* 확정일자: 2022-03-03

* 배당신고일자: 2024-03-25

* 대항력: 없음 (제공된 임차인 현황 기준)

* 인수 보증금 합계: 0원 (제공된 권리분석 기준)

* 비고: 특이사항 및 특수물건정보에 '대항력있는임차인'으로 명시되어 있으나, 임차인 현황 및 권리분석 결과에는 대항력이 없는 것으로 나타나며, 인수 보증금은 없는 것으로 분석됩니다. 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기조건으로 매각이 진행됩니다.

기타 권리 사항:

* 갑5, 성연숙 소유권이전 (2021-05-13) - 말소 대상

* 을4, 조용하 주택임차권 (2024-03-25) - 말소 대상

* 갑6, 김진우 소유권이전 (2023-05-19) - 인수 대상

* 을3, 주영 근저당권 (2023-05-19) - 말소 대상 (말소기준권리)

* 갑9, 주택도시보증공사 강제경매 (2025-05-28) - 말소 대상

* 갑10, 국민건강보험공단 압류 (2025-06-09) - 말소 대상

총 채무액:

* 등기부채권 총액: 360,000,000원 (근저당 150,000,000원 + 임차보증금 210,000,000원 등 포함 추정)

4. 상권분석

지역 특성:

* 본건이 위치한 역삼동은 강남구의 핵심 업무지구 중 하나로, 오피스텔 및 업무시설 밀집 지역입니다.

* 테헤란로 인근으로 비즈니스 활동이 활발하며, 다양한 편의시설과 금융기관 등이 잘 갖춰져 있습니다.

주변 시설:

* 오피스텔, 업무시설, 근린생활시설이 주를 이루고 있습니다.

* 선릉역 주변 상권은 역세권 프리미엄을 누릴 수 있는 지역입니다.

5. 생활정보

건물 편의시설:

* 위생 및 급배수설비, 소화설비, 승강기설비, 도시가스 난방설비, 주차설비 등이 갖추어져 있습니다.

* 건물은 총 14층 규모이며, 본건은 12층에 위치합니다.

주변 생활 편의시설:

* 선릉역을 중심으로 대중교통 이용이 편리하며, 다양한 상업시설, 식당, 병원 등 생활 편의시설 접근성이 우수합니다.

6. 잠재적 리스크

임차인 관련 불확실성:

* 임차인 현황 정보상으로는 대항력이 없으며 인수할 보증금도 없는 것으로 분석되나, 특이사항 및 특수물건정보에 '대항력있는임차인'으로 언급된 점은 주의가 필요합니다.

* 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기 조건부 매각이라는 점은 임차인과의 법률관계가 복잡하게 얽혀 있을 가능성을 시사합니다. 입찰 전 반드시 현장 확인 및 관련 법률 검토가 필요합니다.

토지이용계획상 제한:

* 대공방어협조구역에 해당하여 건축물 높이에 제한이 있을 수 있습니다.

HUG 인수조건 변경 관련:

* 주택도시보증공사(HUG)의 인수 조건 변경 및 대항력 포기 조건은 매각 절차의 특수성을 나타내며, 이에 대한 명확한 확인이 요구됩니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 강남구 역삼동의 핵심 상업지구에 위치한 오피스텔로, 선릉역 역세권이라는 입지적 장점을 가지고 있습니다. 소형 면적으로 개인 투자자나 소규모 사업자에게 매력적인 대상이 될 수 있습니다. 다만, 임차인 관련 정보의 상충되는 내용과 HUG 인수 조건 변경이라는 특수성은 잠재적 리스크 요인이므로, 입찰 전 철저한 권리분석 및 현장 조사를 통해 위험 요소를 면밀히 파악해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 최적의 입지: 서울 강남구 역삼동, 선릉역 역세권이라는 뛰어난 입지 조건을 갖추고 있습니다.

* 안정적인 수요: 강남 지역 오피스텔은 꾸준한 임대 수요를 유지하고 있습니다.

* 소형 면적의 장점: 비교적 낮은 투자 진입 장벽으로 투자 기회를 제공합니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 210,000,000원이나, 최근 2026년 4월 동일 건물(케이타워 오피스텔, 21.26㎡)의 거래 사례가 167,000,000원에 있었던 점을 감안할 때, 시장가는 감정가보다 낮게 형성되어 있습니다. 임차인 보증금 인수 부담이 0원임을 고려할 때, 최근 거래가격을 기준으로 하되, 낙찰 가능성 및 경매 절차의 특수성을 고려하여 180,000,000원 ~ 190,000,000원 범위에서 입찰가를 고려해볼 수 있습니다. 최종 입찰가는 물건의 현황, 임차인 관련 문제 해결 여부, 입찰 당시의 경쟁 상황 등을 종합적으로 판단하여 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.