나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경103025 [1] 서울특별시 서초구 서초동 OOOOOO OOOOOOOOOO OOOOOO 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 현대감정 · 평가일 2025.06.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 서초구 서초동 소재 ""서초문화예술정보학교"" 북동측 인근에 위치하며, 주
위는 아파트단지, 오피스텔, 상업용건물, 근린생활시설 등으로 이루어진 지역으로서 제반 주
위환경은 보통입니다.

교통상황

본건 인근까지 차량의 접근이 가능하고, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반대중교통
사정은 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트조 (철근)콘크리트지붕 18층 건물 내 제2층 제210호로서,

외 벽: 석재붙임 및 복합판넬 마감 등,
내 벽: 벽지도배 및 일부 타일붙임 마감 등,
창 호: 샷시 창호 등입니다.

이용상태

오피스텔(후첨 '호별배치도 및 내부구조도 참조')로 이용 중입니다.

설비내역

기본적인 위생설비 및 급배수설비 되어 있으며, 승강기설비, 난방설비 등이 되어있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

세장형의 토지로서 업무시설(오피스텔) 및 근린생활시설 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

본건 남동측으로 왕복 6차선, 북서측으로 노폭 약 8미터 내외의 포장도로에 각각 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

(서초동 1339-4)
도시지역, 일반상업지역, 가로구역별 최고높이 제한지역<건축법>, 상대보호구역(2014-03-04)
<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설
보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(허가대상:건축물의
용도(아파트)로 사용되는 부지, 지정기간:2025.3.24.~2025.9.30.), 건축선(도로경계선에서 3
m후퇴)입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며, 기타사항 없습니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건명: 강남삼부르네상스시티 2층 210호

사건번호: 서울중앙지방법원 2025타경103025 (1)

소재지: 서울특별시 서초구 서초동 1339-4 강남삼부르네상스시티 2층210호

용도: 오피스텔

감정가: 404,000,000 원 (40400만원)

토지면적: 4.69㎡ (약 1.42평)

토지지분: 4.69㎡ (약 1.42평)

건물면적: 26.29㎡ (약 7.95평)

건물지분: 26.29㎡ (약 7.95평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 안OOOOOOOO (안양만안새마을금고)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 서초구 서초동 소재 "서초문화예술정보학교" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 오피스텔, 상업용건물, 근린생활시설 등으로 이루어진 지역으로서 제반 주위환경은 보통입니다. 또한, 서초구청, 대법원, 검찰청 등 주요 관공서와 가까우며 강남업무권역(GBD)에 속하여 있습니다.

2.2. 교통상황

본건 인근까지 차량의 접근이 가능하고, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 대중교통 사정은 보통입니다. 지하철 2호선 및 신분당선이 지나는 강남역과 지하철 3호선 양재역을 도보로 이용 가능하며, 강남대로 및 수도권 광역버스 노선이 다수 지나 교통이 매우 편리합니다.

2.3. 건물의 구조

철근콘크리트조 (철근)콘크리트지붕 18층 건물 내 제2층 제210호로서, 외벽은 석재붙임 및 복합판넬 마감, 내벽은 벽지도배 및 일부 타일붙임 마감, 창호는 샷시 창호 등입니다.

2.4. 이용상태

오피스텔로 이용 중입니다.

2.5. 설비내역

기본적인 위생설비 및 급배수설비, 승강기설비, 난방설비 등이 되어 있습니다.

2.6. 토지의 형상 및 이용상태

세장형의 토지로서 업무시설(오피스텔) 및 근린생활시설 건부지로 이용 중입니다.

2.7. 인접 도로상태 등

본건 남동측으로 왕복 6차선, 북서측으로 노폭 약 8미터 내외의 포장도로에 각각 접합니다.

2.8. 토지이용계획 및 제한상태

(서초동 1339-4) 도시지역, 일반상업지역, 가로구역별 최고높이 제한지역<건축법>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에 관한 허가구역(허가대상: 건축물의 용도(아파트)로 사용되는 부지, 지정기간: 2025.3.24.~2025.9.30.), 건축선(도로경계선에서 3m 후퇴)입니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

말소기준권리는 2023년 09월 26일 접수된 안양만안새마을금고의 근저당권(을1)입니다.

3.2. 말소예정권리

상기 말소기준권리보다 늦은 날짜에 등기된 권리들은 매각으로 인해 소멸됩니다. (근저당권, 임의경매 등)

3.3. 인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 확인됩니다. (지상권 없음)

3.4. 임차인 현황

* 임차인: 에이치앤에스소프트 (권리신고: 2025년 8월 7일)

* 특이사항: 상가건물 임대차 현황서에 등재되지 않은 임차인입니다.

* 보증금/차임: 미상

* 인수 보증금 합계: 0원

* 주의사항: 보증금 인수 금액은 없으나, 상가건물 임대차 현황서 미등재 및 보증금/차임 미상으로 인해 명도 과정에서 대항력 유무 등에 대한 추가적인 법률 검토 및 주의가 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 건물 정보

강남 삼부르네상스시티는 2023년 8월에 준공된 신축 오피스텔로, 총 18층 규모에 250세대(또는 248세대)가 거주하고 있습니다.

4.2. 최근 매매 동향

주요 실거래 사례는 다음과 같습니다.

* 2024년 02월: 26.29㎡ (16평형) 39,000만원에 거래 (㎡당 약 148.3만원) [제공된 JSON]

* 2024년 07월: 23.95㎡ (15평형) 36,993만원에 거래 (㎡당 약 154.5만원) [제공된 JSON]

* 2025년 10월: 23.22㎡ (14평형) 31,500만원에 거래 (㎡당 약 135.7만원) [제공된 JSON]

* 2023년 07월: 26.29㎡ (16평형) 38,800만원에 거래 (㎡당 약 147.6만원) [검색 결과 4]

4.3. 시세 분석

위 실거래 사례들을 종합해 볼 때, 본건과 동일한 면적(26.29㎡)의 오피스텔은 2023년 7월 38,800만원, 2024년 2월 39,000만원에 거래되었습니다. [검색 결과 4, 제공된 JSON] 이는 ㎡당 약 147만~148만원 수준입니다.

본건의 감정가는 40,400만원 (㎡당 약 153.6만원)으로, 최근 유사 면적 매매 사례보다 다소 높게 책정된 것으로 판단됩니다. 특히, 2025년 10월에 거래된 23.22㎡(14평형) 오피스텔이 31,500만원 (㎡당 약 135.7만원)에 거래된 점은 시장 가격 하락 가능성을 시사하므로, 시세 변동 추이를 면밀히 관찰할 필요가 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주거 환경

아파트, 오피스텔, 상업 시설이 밀집된 도심 지역으로 주거 및 생활 환경이 우수합니다.

5.2. 편의시설

강남역 및 양재역 인근의 풍부한 상업 시설, 백화점, 대형 병원(강남 성모병원, 강남 세브란스병원 등) 및 각종 편의 시설 접근성이 뛰어납니다.

5.3. 교통

지하철 2, 3, 신분당선 등 트리플 역세권에 인접해 있으며, 강남대로를 중심으로 다수의 버스 노선이 운행되어 서울 전역 및 수도권으로의 이동이 매우 편리합니다. 경부고속도로, 남부순환로 등 주요 도로 접근성도 좋습니다.

5.4. 잠재적 개발 가치

GTX-A 노선 개통 예정, 경부고속도로 지하화 사업, 롯데칠성 부지 개발 등 다수의 개발 호재가 있어 향후 지역 가치 상승이 기대됩니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 관련 불확실성

상가건물 임대차 현황서에 등재되지 않은 임차인(에이치앤에스소프트)이 권리신고를 하였으며, 보증금 및 차임이 미상입니다. [제공된 정보] 인수 보증금 합계가 0원으로 명시되어 있으나, 해당 임차인이 대항력을 갖추고 있을 경우 명도 과정에서 예상치 못한 추가 비용이나 시간 소요가 발생할 수 있습니다.

6.2. 감정가와 시세 차이

본건의 감정가는 40,400만원이나, 유사 면적의 최근 실거래가(2023.07 38,800만원, 2024.02 39,000만원)와 비교 시 다소 높은 수준입니다. [검색 결과 4, 제공된 JSON] 또한 2025년 10월의 23.22㎡(14평형) 실거래가(31,500만원)는 시장의 하락세를 반영할 수 있어, 입찰 시 가격 판단에 신중함이 요구됩니다. [제공된 JSON]

6.3. 토지 이용 규제

본건 토지는 가로구역별 최고높이 제한, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약 허가구역(2025.3.24.~2025.9.30.), 건축선 지정 등 다양한 토지 이용 규제가 적용되고 있습니다.

6.4. 혐오시설

주변 환경 조사 결과, 본건 인근에 특별한 혐오시설은 발견되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본건은 서울의 핵심 지역인 서초구 서초동에 위치한 신축 오피스텔로, 우수한 교통망, 풍부한 생활 인프라, 그리고 향후 개발 가치까지 겸비하고 있어 투자 가치가 높다고 판단됩니다. 2023년 준공으로 건물 상태가 양호하며, 실거주 및 임대 수익 목적 모두 적합한 물건입니다.

다만, 미등재 임차인의 존재 및 보증금/차임 미상이라는 리스크는 명도 진행 시 반드시 고려해야 할 요소입니다. 또한, 감정가가 최근 시세보다 높게 책정되었을 가능성과 시장 가격 변동성을 감안하여, 철저한 사전 조사와 함께 보수적인 시각으로 접근할 필요가 있습니다.

8. 투자 포인트

* 최고의 입지: 강남, 양재역 인접, 서초 업무지구 중심부에 위치.

* 신축 오피스텔: 2023년 준공으로 현대적인 시설 및 편의성 제공.

* 편리한 교통: 강남/양재역 도보 이용 가능, 다수의 버스 노선 및 주요 도로 접근성 탁월.

* 미래 가치: GTX, 도로 지하화 등 대규모 개발 호재 잠재력 보유.

* 안정적인 수요: 1~2인 가구 및 직장인 대상 임대 수요 풍부.

9. 예상 입찰가

감정가: 40,400만원

유사 면적 최근 실거래가: 38,800만원 ~ 39,000만원 (2023.07 ~ 2024.02) [검색 결과 4, 제공된 JSON]

최근 거래가 (하락세 고려): 31,500만원 (2025.10) [제공된 JSON]

상기 정보를 바탕으로, 임차인 관련 명도 리스크와 시장 변동성을 고려하여 보수적인 관점에서 입찰가를 산정합니다.

예상 입찰가 범위: 34,000만원 ~ 37,000만원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.