나이스옥션 법원경매 광주 2024타경9400 [2] 전라남도 나주시 빛가람동 186-1 게토333지식산업센터 나동 1층씨-116호 지식산업센터 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 인산 · 평가일 2025.01.02

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

전남 나주시 빛가람동 한국전력공사본사 남서측 인근에 위치하며, 주위는 상업용 등으로 이루어짐.

교통상황

인근에 버스승강장이 소재함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층

외 벽: 강화유리, 복합판넬 및 노출콘크리트마감 등

창 호: 샷시창 등

이용상태

상가 (공장(지식산업센터)

설비내역

기본 급배수 및 위생설비, 승강기, 소방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

장방형 평지, 상업용 부지

인접 도로상태등

북측으로 왕복 4차선 도로를 통하여 차량출입함.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

기호 1, 2: 공실, 기호 3: 음악학원

물건 비고

- 건축물대장상 용도는 '공장(지식산업센터)'이나, 현황은 '공실'임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 및 물건 개요

사건번호: 광주지방법원 2024타경9400 (2)

물건종별: 지식산업센터 (집합건물)

경매구분: 부동산임의경매

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

채권자: 천OOO

1.2. 소재지 및 현황

소재지: 전라남도 나주시 빛가람동 186-1, 게토333지식산업센터 나동 1층 A-116호

건축물대장상 용도: 공장 (지식산업센터)

현황: 공실

1.3. 면적

토지 면적: 67.06㎡ (약 20.28평)

토지 지분: 67.06㎡ (약 20.28평)

건물 면적: 48.70㎡ (약 14.73평)

건물 지분: 48.7㎡ (약 14.73평)

1.4. 감정가

총 감정가: 330,000,000원

1.5. 건물 구조 및 정보 (게토333지식산업센터 나동)

구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층

주요 용도: 공장, 제2종근린생활시설

총 호실 수: 198호

준공 연도: 2015년 5월 (사용승인일자 2016년 6월)

건물 전유부 정보: 나동 1층 A-116호

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

한국전력공사 본사 남서측 인근에 위치하며, 주위는 상업용 건물 및 공공기관 등으로 형성되어 있습니다.

2.2. 교통 상황

인근에 버스 승강장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 또한, 빛가람동 내에서는 수요응답형 교통체계인 '나주콜버스'가 운행되어 이동 편의성이 높습니다. 빛가람시외버스정류소가 인근에 있어 시외 이동도 가능합니다.

2.3. 도로 접근성

북측으로 왕복 4차선 도로에 접하여 차량 출입이 용이합니다.

2.4. 토지 이용 계획

해당 물건은 준주거지역에 속해 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소 기준 권리

을구 1번 근저당: 천지농업협동조합 (2023-02-21) 채권액 712,560,000원. 해당 권리가 말소 기준 권리가 됩니다.

3.2. 경매 개시 및 기타 권리

갑구 3번 임의경매: 천지농업협동조합 (2024-12-19) 채권액 611,287,421원.

갑구 4번 가압류: 전북신용보증재단 (2025-01-13) 채권액 33,170,014원.

갑구 2번 소유권이전 1번신탁등기말소: 오봉숙 (2023-02-21)

총 등기부 채권액은 745,730,014원입니다.

3.3. 매각 후 소멸되지 않는 권리

감정평가서 요약에 따르면 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

3.4. 임차인 현황

인수할 보증금 합계는 0원입니다.

기호 1, 2: 공실

기호 3: 음악학원

법원에서 조사한 임차인 내역상 윤미정, 김신남 씨가 각 보증금 5,000,000원, 월세 800,000원으로 등재되어 있으나, 이는 해당 물건(A-116호)이 아닌 다른 호실(B동 201호, 나동 B-201호)의 임차인으로 추정됩니다. 본건(나동 1층 A-116호)은 현재 공실 상태인 것으로 파악됩니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업 시설

한국전력공사 본사 인근 지역으로, 주변에는 다양한 상업용 건물 및 공공기관이 밀집해 있습니다.

복합혁신센터, 생활SOC 복합센터, 빛가람 꿈자람센터 등 주민 편의시설이 확충되고 있어 지역 활성화가 기대됩니다.

4.2. 해당 물건의 상업적 특성

지식산업센터로서 업무 및 상업 활동이 가능하며, 현재는 공실 상태입니다. 준주거지역 내 위치하여 유동인구 및 잠재 고객 확보 가능성이 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의 및 문화 시설

빛가람동에는 수영장, 평생학습관, 청소년문화센터, 다목적 체육관 등 복합혁신센터가 조성되어 있으며, 로컬푸드 직매장, 어린이도서관, 육아지원센터, 돌봄센터 등을 갖춘 생활SOC 복합센터 및 빛가람 꿈자람센터가 위치하여 주민 생활 편의성이 높습니다.

5.2. 행정 시설

빛가람동행정복지센터가 인근에 위치하여 행정 서비스 접근성이 좋습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 공실 상태

건축물대장상 용도는 '공장(지식산업센터)'이나 현황은 '공실' 상태로, 즉각적인 임대 수익 발생이 어려울 수 있습니다.

6.2. 권리 관계

총 등기부 채권액이 감정가 대비 높아 경매 낙찰 후에도 채무 변제 및 채권 확보 과정에서 복잡한 문제가 발생할 가능성이 있습니다. 다만, 말소기준권리보다 후순위 권리들은 매각으로 소멸될 것으로 보입니다.

6.3. 혐오 시설

주변 지역에 혐오시설에 대한 정보는 검색 결과 나타나지 않았습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 나주혁신도시 내 한국전력공사 인근에 위치한 지식산업센터로, 교통 및 생활 편의시설 접근성이 양호합니다. 현재 공실 상태이나, 지역 내 개발 및 편의시설 확충 추세를 고려할 때 향후 공실 해소 가능성이 있습니다. 다만, 높은 채권 총액과 공실 상태로 인한 초기 운영 리스크는 존재합니다.

8. 투자 포인트

* 한국전력공사 등 주요 공공기관이 밀집한 배후 수요가 풍부한 입지.

* 지속적으로 확충되고 있는 지역 내 편의시설(복합혁신센터, 꿈자람센터 등)로 인한 정주 여건 개선.

* 준주거지역 내 위치하여 다양한 상업 활동 가능성.

* 건물 자체(게토333지식산업센터)가 비교적 신축(2015년 준공)에 해당.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 330,000,000원입니다. 현재 공실 상태이며, 경매로 인한 권리 관계 및 잠재적 리스크를 종합적으로 고려할 때, 감정가 이하의 신중한 입찰이 권장됩니다. 구체적인 입찰가는 물건의 향후 임대 가능성, 주변 시세, 개인의 투자 성향 등을 고려하여 결정해야 하며, 최소 감정가의 70% 수준인 약 231,000,000원에서 80% 수준인 약 264,000,000원 사이에서 신중하게 검토할 수 있습니다. 다만, 이는 일반적인 가이드라인이며, 현장 조사 및 추가적인 시장 분석을 통해 최종 입찰가를 산정하는 것이 중요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.