나이스옥션 법원경매 광주 2024타경9400 [3] 전라남도 나주시 빛가람동 186-1 게토333지식산업센터 나동 2층비-201호 지식산업센터 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 인산 · 평가일 2025.01.02

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

전남 나주시 빛가람동 한국전력공사본사 남서측 인근에 위치하며, 주위는 상업용 등으로 이루어짐.

교통상황

인근에 버스승강장이 소재함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층

외 벽: 강화유리, 복합판넬 및 노출콘크리트마감 등

창 호: 샷시창 등

이용상태

상가 (공장(지식산업센터)

설비내역

기본 급배수 및 위생설비, 승강기, 소방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

장방형 평지, 상업용 부지

인접 도로상태등

북측으로 왕복 4차선 도로를 통하여 차량출입함.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

기호 1, 2: 공실, 기호 3: 음악학원

물건 비고

- 건축물대장상 용도는 '공장(지식산업센터)'이나, 현황은 '음악학원'임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 광주지방법원 2024타경9400 (3)

* 소재지: 전라남도 나주시 빛가람동 186-1, 게토333 지식산업센터 나동 2층 B-201호

* 토지 면적: 136.63㎡ (약 41.33평)

* 건물 면적: 99.22㎡ (약 30.01평) (전유 면적 99.225㎡)

* 감정가: 303,000,000원

* 용도: 지식산업센터 (건축물대장상 '공장(지식산업센터)' 및 '제2종근린생활시설', 현황 '음악학원')

* 매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

* 경매 구분: 부동산 임의 경매

* 채권자: 천OOO

1.1. 입지조건

* 위치: 전라남도 나주시 빛가람동 한국전력공사 본사 남서측 인근

* 주변 환경: 상업용 시설 및 업무 시설이 밀집한 지역

* 교통: 인근 버스 승강장 소재. 북측으로 왕복 4차선 도로를 통해 차량 진출입 용이

* 토지 용도 지역: 준주거지역

* 건물 구조: 철근콘크리트구조, (철근)콘크리트지붕 4층 건물 중 2층 (나동 B-201호)

* 외부 마감: 강화유리, 복합판넬 및 노출콘크리트마감 등

* 창호: 샷시창 등

* 주변 시설: 한국전력공사 본사를 중심으로 형성된 혁신도시 내 상업 및 업무지구에 해당하며, 특별한 혐오시설은 확인되지 않음.

1.2. 권리분석

* 등기부 현황:

* 말소기준권리: 2023년 2월 21일 접수된 천지농업협동조합 근저당권 (채권액 712,560,000원)

* 기타 권리: 이후 가압류 (전북신용보증재단), 임의경매 (천지농업협동조합) 등 다수의 권리가 설정되었으며, 본 매각으로 인해 모두 소멸될 예정임.

* 등기부채권 총액: 745,730,014원

* 임차인 현황:

* * 김신남

* 전입/사업자 등록일: 2022년 2월 21일

* 대항력: 있음

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 비고: 보증금 및 차임이 미상인 경우에도 주의가 필요함.

* * 윤미정

* 전입/사업자 등록일: 2022년 3월 1일

* 대항력: 있음

* 보증금: 5,000,000원

* 차임: 800,000원

* 확정일자: 2025년 1월 21일

* 비고:

* 인수되는 보증금: 0원 (제공된 정보 기준)

1.3. 상권분석

* 핵심 배후지: 한국전력공사 본사를 비롯한 다수의 공공기관 및 관련 기업이 밀집해 있어 안정적인 상주 인구 및 유동 인구 확보가 가능함.

* 주요 시설: 상업용 시설, 업무 시설, 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 다양한 업종의 사업 활동이 가능한 지역임.

* 건물 특성: 지식산업센터 내 상가로, 건물의 층수 및 호실 위치에 따라 적합한 업종 선택의 폭이 넓음.

1.4. 생활정보

* 편의시설: 인근 상업 지역 내 마트, 식당, 병원 등 다양한 편의시설을 편리하게 이용할 수 있음.

* 교육시설: 빛가람동 내 학교 및 교육 시설 접근이 용이함.

* 교통 접근성: 다수의 버스 노선이 운행 중이며, 차량 이용 시 주요 도로망을 통한 이동이 편리함.

1.5. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인 존재: 김신남 (보증금 0원) 및 윤미정 (보증금 500만원) 임차인이 대항력을 보유하고 있음. 특히 김신남 임차인의 경우 보증금이 0원으로 명시되어 있으나, 권리 관계상 잠재적 변동 사항 발생 가능성에 대한 확인이 필요함.

* 건축물대장상 용도와 현황 업종: 건축물대장상 '공장(지식산업센터)'과 '제2종근린생활시설' 용도가 기재되어 있으며, 현재 '음악학원'으로 이용 중임. 이는 '제2종근린생활시설' 용도에 부합하므로 법적인 문제는 적을 것으로 판단되나, 향후 업종 변경 등 사업 계획 수립 시 관련 규정 확인이 필요함.

1.6. 종합 의견

* 나주시 빛가람동 혁신도시 내 한국전력공사 본사 인근에 위치한 지식산업센터 상가 물건입니다.

* 주변 상업 및 업무 시설의 발달로 배후 수요가 풍부한 입지 조건을 갖추고 있습니다.

* 대항력 있는 임차인이 존재하며, 건축물대장상 용도와 현황 용도 간의 차이점(단, 현황 용도가 '제2종근린생활시설'에 부합)을 고려하여 권리분석 및 현장 조사를 철저히 진행해야 합니다.

* 전반적으로 안정적인 임대 수익 및 시세 차익을 기대할 수 있는 잠재력을 지닌 물건으로 판단됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 한국전력공사 본사 등 주요 기관 밀집으로 인한 안정적인 상주 인구 및 유동 인구 확보가 가능함.

* 빛가람동 혁신도시의 지속적인 개발 및 인프라 확충으로 인한 미래 가치 상승 기대.

* 건축물대장상 '제2종근린생활시설' 용도가 포함되어 있어, 현재 '음악학원'으로 이용하는 데 법적인 문제가 발생할 가능성이 낮음.

1.8. 예상 입찰가

* 인수 보증금: 0원

* 본 물건의 감정가는 303,000,000원이며, 인수 보증금이 없는 점을 고려할 때, 경매 시장의 일반적인 낙찰가율 (약 80~90% 범위)과 물건의 잠재적 가치를 종합적으로 감안하여 240,000,000원 ~ 270,000,000원 수준에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다. 정확한 입찰가 산정을 위해서는 현장 조사, 유사 물건 시세 비교, 법원 경매 동향 분석 등 추가적인 정보 수집이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.