나이스옥션 법원경매 광주 2024타경9400 [1] 전라남도 나주시 빛가람동 186-1 게토333지식산업센터 나동 1층씨-115호 지식산업센터 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 인산 · 평가일 2025.01.02

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

전남 나주시 빛가람동 한국전력공사본사 남서측 인근에 위치하며, 주위는 상업용 등으로 이루어짐.

교통상황

인근에 버스승강장이 소재함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층

외 벽: 강화유리, 복합판넬 및 노출콘크리트마감 등

창 호: 샷시창 등

이용상태

상가 (공장(지식산업센터)

설비내역

기본 급배수 및 위생설비, 승강기, 소방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

장방형 평지, 상업용 부지

인접 도로상태등

북측으로 왕복 4차선 도로를 통하여 차량출입함.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

기호 1, 2: 공실, 기호 3: 음악학원

물건 비고

- 건축물대장상 용도는 '공장(지식산업센터)'이나, 현황은 '공실'임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 광주지방법원 2024타경9400 (1)

소재지: 전라남도 나주시 빛가람동 186-1 게토333지식산업센터 나동 1층 씨-115호

용도: 지식산업센터 (건축물대장상 공장, 제2종근린생활시설)

감정가: 330,000,000원

토지면적: 67.06㎡ (약 20.28평)

토지지분: 67.06㎡ (약 20.28평)

건물면적: 48.70㎡ (약 14.73평)

건물지분: 48.7㎡ (약 14.73평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 천지농업협동조합

1.2. 입지조건

주변 환경: 전라남도 나주시 빛가람동 한국전력공사 본사 남서측 인근에 위치하며, 주위는 상업용 시설 등으로 이루어져 있습니다.

교통 상황: 인근에 버스 승강장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 나주혁신도시에서 서울, 부산, 김해, 창원, 마산, 광주 등 주요 도시로 운행하는 시외버스가 운행 중입니다. 나주혁신도시 내에서는 7000번, 7001번, 7002번 등의 시내버스가 운행되고 있으며, 빛가람병원 후문, 우정사업정보센터 등을 경유합니다.

인접 도로: 북측으로 왕복 4차선 도로를 통해 차량 출입이 용이합니다.

토지 이용계획: 준주거지역으로 지정되어 있습니다.

1.3. 권리분석

등기부 현황:

* 소유권이전 1번 신탁등기 말소 (2023-02-21)

* 근저당권: 천지농업협동조합 (말소기준권리, 2023-02-21)

* 임의경매: 천지농업협동조합 (2024-12-19)

* 가압류: 전북신용보증재단 (2025-01-13)

등기부 채권 총액은 745,730,014원입니다.

말소 대상 권리: 상기 등기부 현황에 기재된 권리들은 대부분 말소될 예정입니다.

소멸되지 않는 권리: 매각으로 소멸되지 않는 권리로는 지상권이 있습니다. (세부내용은 별도 확인 필요)

임차인 현황: 인수할 보증금 합계는 0원입니다. 현재 임차인 정보는 제공되지 않았으나, 명시된 바에 따라 인수 보증금이 없는 것으로 파악됩니다.

1.4. 상권분석

주변 상업 및 업무시설: 한국전력공사 등 다수의 에너지 관련 기업체가 입주해 있으며, 상업용 시설들이 혼재되어 있습니다. 다만, 나주혁신도시 전체적으로 상가 공실 문제가 심각한 편으로, 상당수 상가가 공실로 방치되거나 임대 문의 광고가 붙어 있는 상황입니다. 특히 1층 상가 공실률도 높은 편이며, 지역 내 상권이 활성화되지 못한 곳도 존재합니다.

지역 상권 잠재력: 한국전력공사 본사 인근이라는 입지적 장점이 있으나, 높은 상가 공실률과 낮은 유동인구는 상권 활성화에 부정적인 영향을 미치고 있습니다. 지식산업센터 내 상가에도 월세 지원 등 적극적인 유치 노력이 필요하다는 분석이 있습니다.

1.5. 생활정보

편의시설: 나주혁신도시 내에는 마트, 음식점, 은행, 병원 등 다양한 편의시설이 입점해 있습니다. 최근에는 '빛가람 꿈자람센터'와 같은 복합 시설도 완공되어 주민들의 정주 여건이 개선되고 있습니다.

교통 및 접근성: 인근 버스 승강장을 통한 대중교통 이용이 가능하며, 광주, 서울, 부산 등 주요 도시로 연결되는 시외버스 노선이 운행됩니다. 혁신도시 내 시내버스 노선도 다양하게 운영되고 있습니다.

혐오시설: 나주혁신도시 인근에서 축사 등으로 인한 악취 민원이 꾸준히 제기되어 왔습니다. 다만, 해당 물건지 주변에 직접적인 혐오시설이 있다는 정보는 검색되지 않았습니다.

1.6. 잠재적 리스크

건물 현황 (공실): 해당 물건은 현재 '공실' 상태로, 건축물대장상 용도와 현황은 일치하나 공실로 인한 즉각적인 임대 수입 발생이 어렵습니다. 나주혁신도시 전체적으로 높은 상가 공실률은 시장의 수요 부족을 시사하며, 이로 인해 공실이 장기화될 위험이 있습니다.

시장 및 경제적 요인: 나주혁신도시의 상가 공실률은 전국 최고 수준으로, 인구 유입 둔화 및 공공기관 2차 이전 지연 등이 상권 활성화에 부정적인 영향을 미치고 있습니다. 부동산 시장 전반의 침체 또한 리스크 요인으로 작용할 수 있습니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 한국전력공사 본사와 인접한 지식산업센터 내 상가로, 위치적 이점을 가지고 있습니다. 다만, 나주혁신도시 전체의 높은 상가 공실률과 낮은 유동인구는 잠재적 투자자에게 중요한 고려 사항입니다. 현재 공실 상태이므로 즉각적인 임대 수입보다는 향후 시장 상황 및 상권 활성화 추이를 지켜보며 임대 또는 매각을 계획해야 할 것으로 판단됩니다. 권리관계는 비교적 명확하며, 말소 기준 권리 이후의 권리들은 모두 소멸될 것으로 예상됩니다.

1.8. 투자 포인트

* 한국전력공사 본사 인근의 입지: 기관 종사자 및 관련 업종 수요를 기대할 수 있습니다.

* 준주거지역 내 지식산업센터: 다양한 상업적 활용 가능성이 있습니다.

* 저평가 가능성: 높은 공실률로 인해 시세보다 낮은 가격에 낙찰받을 가능성이 있습니다.

1.9. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 감정가(330,000,000원)를 기준으로 하되, 나주혁신도시의 전반적인 상가 공실률 및 현 공실 상태를 고려하여 신중하게 결정해야 합니다. 인수할 임차인의 보증금은 없는 것으로 파악되므로, 이는 입찰가 산정에 직접적인 영향을 주지 않습니다. 향후 임대 수익률, 시장 거래 사례, 추가적인 시세 변동 가능성 등을 종합적으로 분석하여 보수적으로 접근하는 것이 바람직합니다. 정확한 입찰가 산정을 위해서는 지역 내 유사 부동산의 실거래가 및 시세 동향에 대한 심층적인 분석이 요구됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.