나이스옥션 법원경매 광주 2024타경80577 [8] 전라남도 나주시 봉황면 철천리 128 전 경매
매각기일: 2025-12-03
물건 개요
나이스옥션 법원경매 광주 2024타경80577 [8] 전라남도 나주시 봉황면 철천리 128 전 경매
- 사건번호: 2024타경80577
- 주소: 전라남도 나주시 봉황면 철천리 128
- 감정가: 384,304,000원
- 최저가: 137,734,000원
- 유찰 횟수: 4회
- 용도: 전
광주지방법원 경매9계 2024타경80577 | 소재지: 전라남도 나주시 봉황면 철천리 128 | 감정가: 384,304,000원 | 최저가: 137,734,000원 | 용도: 전
1. 광주지방법원 2024타경80577 (8) 물건 보고서
1.1. 물건 기본 정보
사건번호: 광주지방법원 2024타경80577 (8)
소재지: 전라남도 나주시 봉황면 철천리 128
용도: 전
감정가: 384,304,000원
토지면적: 2943.00㎡ (약 889.00평)
토지 지분율: 294300 (토지 전체 면적으로 보입니다.)
토지 제시외면적: 0.00㎡
건물면적: 0.00㎡
건물 지분율: 0
건물 제시외면적: 0.00㎡
매각대상: 토지매각
경매구분: 부동산임의경매
소유자: 농OOOOOOOOOOOOO
채무자: 농OOOOOOOOOOOO
채권자: 광OOOOOOOOOO
특이사항: 농지취득자격증명 필요, 재매각
주의사항:
- 일괄매각
- 목록 31, 32: 농지취득자격증명 필요 (일부 누락 또는 미제출 시 매수신청보증금 몰수)
- 목록 32: 원상회복 관련 등의 사유로 농지취득자격증명 발급 반려 가능성 있으므로 발급 가능 여부 확인 필수
1.2. 감정평가서 요약
본건은 전라남도 나주시 봉황면 철천리 소재 "선동마을" 동측 인근에 위치하며, 주변은 전, 답, 자연부락 등이 소재하는 마을 주변 농경지대입니다.
차량 접근이 가능하고 근거리에 버스정류장이 있어 일반적인 교통 상황은 보통입니다.
토지는 정방형, 사다리형, 삼각형, 부정형 등 다양한 형태를 보이며, 평지 및 완경사지입니다. 현재 단독주택부지, 도로, 전원주택부지 조성 사업 중인 토지로 이용되고 있습니다.
일련번호 1, 4, 16, 22, 28-31번지는 맹지이며, 그 외 일부 토지는 세로(가) 또는 현황 도로에 접해 있습니다.
토지이용계획은 생산관리지역이며, 일부 지역은 가축사육제한구역으로 지정되어 있습니다.
제시목록 외 건물 1동이 타인 소유로 소재하고 있습니다.
1.3. 입지조건
본건은 나주시 봉황면 철천리에 위치하며, "선동마을"과 인접한 농경지대입니다. 주변에는 전, 답, 자연부락이 혼재되어 있어 전형적인 농촌 지역의 특성을 보입니다.
차량 접근성은 양호하나, 대중교통 이용 편의성은 근거리 버스정류장이 있으나 원거리 간선도로와의 연계성을 고려할 때 보통 수준입니다.
토지 형태가 다양하고 일부 맹지가 포함되어 있어, 개별 필지의 활용 방안을 면밀히 검토해야 합니다.
생산관리지역으로 지정되어 있어 향후 개발 가능성을 염두에 둘 수 있으나, 가축사육제한구역 지정으로 인한 제약 사항도 존재합니다.
1.4. 권리분석
본건은 부동산 임의경매로, 소유자는 농OOOOOOOOOOOOO이며 채무자 역시 동일합니다. 채권자는 광OOOOOOOOOO입니다.
매각 대상은 토지 전체이며, 건물은 매각 대상에서 제외되는 것으로 보입니다.
"재매각"이라는 특이사항은 이전 경매 절차에서 유찰되었거나 매각 허가가 취소되었음을 의미합니다.
가장 중요한 주의사항은 "농지취득자격증명"의 필요성입니다. 목록 31, 32번지는 반드시 농지취득자격증명이 필요하며, 미제출 시 매수 신청 보증금이 몰수될 수 있습니다. 특히 목록 32번지의 경우, 원상회복 등의 이유로 자격증명 발급이 반려될 가능성이 있으므로 사전에 반드시 확인해야 합니다.
일부 토지가 맹지인 점과 제시외건물이 타인 소유라는 점 또한 권리 관계를 복잡하게 만들 수 있는 요소입니다.
1.5. 상권분석
본건은 농경지대로서 주변에 대규모 상업 시설이나 상권이 발달해 있지 않습니다. 주로 농업 활동과 관련된 지역적 특성을 가지고 있습니다.
다만, 나주시 성장관리계획 수립 대상 지역에 포함될 가능성이 있어(2024년 성장관리계획 수립 주민 설명회 개최), 향후 지역 발전 및 토지 이용 계획 변화에 따라 잠재적 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다.
1.6. 생활정보
주변에 자연부락이 형성되어 있어 농촌 생활 환경을 제공합니다. "선동마을"이 인근에 위치하고 있으며, 이 지역은 역사적으로도 깊은 유래를 가지고 있는 '철야마을'과 관련이 있습니다. 철야마을은 과거 백제 시대 현청이 있던 곳이며, 이천서씨의 집성촌으로 만호정 등 역사적 유적을 품고 있습니다. 이러한 역사적 배경은 지역의 정체성을 형성하는 중요한 요소입니다.
1.7. 잠재적 리스크
농지취득자격증명 미발급 위험: 목록 31, 32번지는 농지취득자격증명이 필수이며, 발급 거부 시 계약 진행이 불가합니다. 특히 목록 32번지의 경우 반려 가능성이 높아 철저한 사전 확인이 필요합니다.
맹지 포함: 일부 필지가 맹지이므로, 해당 필지의 활용 및 접근성에 제약이 있을 수 있습니다.
제시외건물: 등기사항전부증명서 및 건축물대장상 타인 소유로 등재된 건물이 소재하므로, 매수 후 별도의 협의 또는 처리가 필요할 수 있습니다.
재매각 물건: 과거 경매 절차에서 문제가 발생했을 가능성이 있으므로, 권리 관계 및 물건 상태를 더욱 신중하게 확인해야 합니다.
개발 제한: 생산관리지역 및 가축사육제한구역 지정으로 인해 건축 및 개발에 일부 제한이 따를 수 있습니다.
1.8. 종합 의견
본건은 나주시 봉황면 철천리에 위치한 농경지로서, 농지취득자격증명 취득이 필수적이며, 특히 일부 필지의 발급 반려 가능성 등 절차적, 법적 제약 사항을 사전에 철저히 검토해야 하는 물건입니다. 일부 맹지 및 타인 소유 제시외 건물 존재 또한 고려해야 할 사항입니다. 재매각 물건이라는 점은 이전 경매에서 발생했던 문제점을 다시 한번 확인해야 할 필요성을 시사합니다. 토지이용계획 상 생산관리지역이므로, 농업적 활용 외에 향후 지역 개발 계획에 따른 잠재적 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다.
1.9. 투자 포인트
농업 생산지로서의 가치: 넓은 면적의 농경지로, 농업에 종사하거나 농업 관련 사업을 구상하는 투자자에게 적합합니다.
지역 개발 잠재력: 나주시 성장관리계획 수립 등 지역 개발 계획이 추진될 경우, 토지 가치 상승을 기대할 수 있습니다.
역사 문화적 가치: 철야마을 및 만호정 등 역사 유적이 인접해 있어, 향후 문화 관광 연계 개발 가능성도 고려해볼 수 있습니다. (다만, 현재 경매 물건과는 직접적인 관련성은 낮습니다.)
1.10. 주변 시설 및 혐오시설 정보
나주시 봉황면 철천리 일대는 전형적인 농촌 지역으로, 자연부락과 농경지가 주를 이룹니다. 대규모 상업 시설이나 주거 단지는 드물며, 주로 농업 활동을 위한 기반 시설이 발달해 있습니다.
주변 지역에 대한 검색 결과, 2024년 나주시 봉황면 죽석지구에서 유해시설(돈사) 정비를 통해 정주 환경을 개선하는 사업이 추진되고 있다는 정보가 있습니다. 이는 지역 내 혐오시설이 존재하거나 과거 존재했음을 시사하며, 본건과의 직접적인 관련성은 없으나 지역 전반의 환경 개선 노력을 보여줍니다.
또한, 봉황산업개발 채석장 확장 관련 주민 반발 사례가 확인되었습니다. 이 채석장은 만봉리 일원에 위치하고 있으며, 본건 소재지인 철천리와는 거리가 있으나, 농업, 축산업 피해, 비산먼지, 소음, 생태계 파괴 등에 대한 주민들의 우려가 제기되고 있습니다. 현재로서는 본건의 직접적인 혐오시설로는 확인되지 않으나, 장기적인 지역 환경 변화 가능성을 주시할 필요가 있습니다.
법원 정보
광주지방법원 경매9계