나이스옥션 법원경매 광주 2024타경80577 [3] 전라남도 나주시 봉황면 철천리 134-2 전 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 광주 2024타경80577 [3] 전라남도 나주시 봉황면 철천리 134-2 전 경매

• 사건번호: 2024타경80577
• 주소: 전라남도 나주시 봉황면 철천리 134-2
• 감정가: 165,200,000원
• 최저가: 59,208,000원
• 유찰 횟수: 4회
• 용도: 전

광주지방법원 경매9계 2024타경80577 | 소재지: 전라남도 나주시 봉황면 철천리 134-2 | 감정가: 165,200,000원 | 최저가: 59,208,000원 | 용도: 전

1. 부천 지원 2024타경5337 (3) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 광주지방법원 2024타경80577 (3)

소재지: 전라남도 나주시 봉황면 철천리 134-2

용도: 전 (농지)

감정가: 165,200,000원

토지면적: 1180.00㎡ (약 357평)

토지 지분율: 118000 (전체 지분으로 추정)

건물면적: 0.00㎡ (건물 없음)

매각대상: 토지매각

경매구분: 부동산임의경매

소유자: 농OOOOOOOOOOOOO

채무자: 농OOOOOOOOOOOO

채권자: 광OOOOOOOOOO

특이사항: 재매각, 농지취득자격증명 필요

주의사항:

- 농지취득자격증명이 필요하며, 미제출 시 매수신청보증금이 몰수될 수 있습니다.

- 원상회복 등의 사유로 농지취득자격증명 신청이 반려될 가능성이 있으니, 발급 가능 여부를 사전에 반드시 확인해야 합니다.

- 본건 지상에 있는 이동 가능한 컨테이너 2개동은 매각에서 제외됩니다.

1.2. 입지조건

본건은 전라남도 나주시 봉황면 철천리 소재 "선동마을" 동측 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 전, 답, 자연부락 등이 소재하고 있는 전형적인 마을 주변 농경지대입니다. 인근에 차량 접근이 가능하며, 버스정류장이 근거리에 있고 간선도로가 소재하여 일반적인 교통 상황은 보통으로 평가됩니다. 봉황면은 덕룡산, 용제산, 건지산으로 둘러싸여 있으며, 봉황평야와 황룡평야를 포함하는 나주시의 중심부에 위치합니다. 지방도 812번, 818번, 819번 등이 인접해 있어 지역 내외 교통이 편리한 편입니다.

1.3. 권리분석

본건은 부동산 임의경매 사건으로, 소유자는 농OOOOOOOOOOOOO이며 채무자도 동일합니다. 채권자는 광OOOOOOOOOO입니다. 등기사항전부증명서 및 건축물대장 상 타인 소유의 제시외 건물이 소재할 수 있으나, 본 매각 대상은 토지이며, 이동 가능한 컨테이너 2개동은 매각에서 제외됩니다. 가장 중요한 권리사항은 농지 취득 시 '농지취득자격증명'의 필요성입니다. 해당 증명 없이는 소유권 이전 등기가 제한될 수 있으므로, 경매 취득 시 반드시 발급 가능 여부를 사전에 확인해야 합니다. 본건은 재매각 사건으로, 이는 이전 매각 절차에서 낙찰이 이루어졌으나 계약 미이행 또는 기타 사유로 인해 다시 매각이 진행됨을 의미합니다.

1.4. 상권분석

본건의 용도가 '전(농지)'이며, 주위 환경이 농경지대임을 고려할 때 직접적인 상업 기능은 미미할 것으로 판단됩니다. 다만, 나주시 봉황면은 과거 철야현(鐵冶縣)의 치소가 있었던 지역으로, 역사적 배경을 지닌 곳입니다. 최근에는 나주시에서 농촌공간정비사업 등을 통해 봉황면 죽석지구의 정주환경 개선 사업을 추진하고 있어, 일부 지역 개발 가능성을 엿볼 수 있습니다. 그러나 본건 토지 자체의 상업적 가치보다는 농업적 가치 또는 향후 전원주택 부지 조성 등 잠재적 활용 가능성에 초점을 맞춰야 할 것입니다.

1.5. 생활정보

봉황면은 자연부락과 농경지가 주를 이루는 지역으로, 생활 편의 시설은 면 소재지나 인근 나주시내를 이용해야 할 것으로 보입니다. 본건 인근에 버스정류장이 있고 근거리에 간선도로가 있어 차량을 통한 이동은 비교적 용이합니다. 봉황초등학교, 나주봉황중학교 등이 교육 시설로 존재합니다. 또한, 봉황면 철천리에는 고려시대부터 유서 깊은 만호정과 철야마을이 있어 지역의 문화적 자산을 가지고 있습니다.

1.6. 혐오시설 조사

주변 지역 조사 결과, 나주시 봉황면 죽석지구에서는 과거 돈사(축사)가 있었던 지역에 대해 농촌공간정비사업을 통해 철거 및 정비 계획이 수립된 바 있습니다. 이는 유해시설을 정비하여 쾌적한 정주 여건을 조성하려는 노력의 일환입니다. 본건의 정확한 소재지인 철천리 134-2번지 주변에 대한 직접적인 혐오시설(폐기물 처리장, 대규모 공장 등) 존재 여부는 추가적인 현장 확인이 필요하나, 공개된 정보상으로는 심각한 혐오시설이 인접해 있다는 정보는 확인되지 않았습니다. 다만, 과거 봉황면 일대에서 채석장 운영에 대한 주민 반발 사례가 있었던 점은 참고할 수 있습니다.

1.7. 잠재적 리스크

1. 농지취득자격증명 미확보: 가장 큰 리스크는 농지법에 따른 농지취득자격증명 발급이 어렵거나 불가능할 경우, 낙찰 받아도 소유권 이전 등기가 불가능해지는 상황이 발생할 수 있습니다. 이 경우 매수신청보증금 몰수는 물론, 낙찰 대금이 납부되었더라도 소유권을 취득하지 못하는 문제가 발생합니다.

2. 재매각: 재매각 물건은 일반적으로 첫 매각에서 유찰되거나 낙찰자의 계약 미이행 등의 사유가 있으므로, 해당 사유를 면밀히 파악해야 합니다.

3. 제시외 건물: 본건 토지 지상에 타인 소유의 제시외 건물이 존재할 수 있으며, 컨테이너 2개동은 매각 제외되므로, 이들에 대한 법적, 물리적 정리 문제가 발생할 수 있습니다.

4. 농경지 활용의 제약: '전' 용도의 토지로서, 건축 등 다른 용도로 활용하기 위해서는 농지 전용 허가 등 별도의 행정 절차가 필요하며, 이는 추가 비용과 시간이 소요됩니다.

1.8. 종합 의견

본 물건은 전라남도 나주시 봉황면 철천리의 농지로서, 넓은 면적을 감정가 대비 합리적인 가격으로 취득할 수 있는 잠재력을 가지고 있습니다. 풍부한 역사적 배경과 아름다운 자연환경을 갖춘 지역에 위치하고 있으며, 교통 접근성도 보통 수준입니다. 그러나 '농지취득자격증명'이라는 가장 큰 관문을 통과해야만 실질적인 소유권을 확보할 수 있다는 점과, 재매각이라는 특수성을 고려해야 합니다. 현장 방문을 통해 토지 현황, 지상물(제시외 컨테이너 등)과의 관계, 주변 농지의 이용 상태 등을 직접 확인하고, 농지취득자격증명 발급 가능 여부를 해당 관할 관청에 상세히 문의하는 것이 필수적입니다.

1.9. 투자 포인트

1. 합리적인 감정가: 넓은 토지 면적에 비해 감정가가 상대적으로 높지 않아, 향후 활용 계획에 따라 시세 차익을 기대해볼 수 있습니다.

2. 농촌 지역 개발 잠재력: 귀농·귀촌 수요 증가, 또는 전원주택 단지 조성 등 장기적인 관점에서 농촌 지역 토지의 가치 상승 가능성을 고려할 수 있습니다.

3. 역사·문화적 가치: 만호정, 철야마을 등 유서 깊은 문화 유적과 가까워, 조용하고 풍요로운 삶을 추구하는 투자자에게 매력적인 요소가 될 수 있습니다.

4. 농지 활용 계획: 직접 농사를 짓거나, 농업 관련 시설, 또는 전원주택 부지 등으로 개발할 경우, 지역적 특성과 법규 검토 후 투자 가치를 높일 수 있습니다.

법원 정보

광주지방법원 경매9계