나이스옥션 법원경매 광주 2024타경80577 [5] 전라남도 나주시 봉황면 철천리 130 전 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 광주 2024타경80577 [5] 전라남도 나주시 봉황면 철천리 130 전 경매

• 사건번호: 2024타경80577
• 주소: 전라남도 나주시 봉황면 철천리 130
• 감정가: 607,363,000원
• 최저가: 217,679,000원
• 유찰 횟수: 4회
• 용도: 전

광주지방법원 경매9계 2024타경80577 | 소재지: 전라남도 나주시 봉황면 철천리 130 | 감정가: 607,363,000원 | 최저가: 217,679,000원 | 용도: 전

1. 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 광주지방법원 2024타경80577 (5)

소재지: 전라남도 나주시 봉황면 철천리 130

용도: 전 (농지)

감정가: 607,363,000원

토지면적: 4161.00㎡ (약 1,258.7평)

매각대상: 토지매각 (토지만)

경매구분: 부동산임의경매

소유자: 농OOOOOOOOOOOOO

채무자: 농OOOOOOOOOOOO

채권자: 광OOOOOOOOOO

특이사항: 농지취득자격증명 필요, 법정지상권 성립 가능성, 재매각

주의사항:

- 본건은 일괄매각 물건이 아닙니다. 목록 5. 토지 지상에 소재한 타인 소유의 제시외 건물(2층 단독주택)은 매각에서 제외되며, 토지만 매각 대상입니다.

- 본건 토지 중 일부 목록(12, 16, 22)은 농지취득자격증명이 필요합니다. 미제출 시 매수신청보증금이 몰수될 수 있으니 주의하시기 바랍니다.

- 본건 토지 중 일부 목록(6~11, 13~15, 17~21, 23~27)은 전용 허가는 되었으나, 지목 변경이 필요한 상태입니다.

- 목록 13. 지상에는 벽돌 옹벽이 소재하고 있습니다.

- 본건 토지 중 일부 목록(17~21, 23~25, 27)은 현황 '도로'로 이용되고 있습니다.

감정평가서요약 요향표: 토지감정요항표

위치 및 주위환경:

본 물건은 전라남도 나주시 봉황면 철천리에 위치하며, '선동마을' 동측 인근에 자리 잡고 있습니다. 주변은 논(답), 밭(전), 자연부락 등이 혼재된 마을 주변 농경지대입니다.

교통상황:

차량 접근은 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재합니다. 다만, 간선도로까지는 다소 거리가 있어 일반적인 교통 상황은 보통 수준으로 판단됩니다.

형태 및 이용상태:

토지는 정방형, 사다리형, 삼각형, 부정형 등 다양한 형태로 구성되어 있으며, 평지 및 완경사지를 이루고 있습니다. 현재는 단독주택 부지, 도로, 또는 전원주택 부지 조성 사업 중인 토지로 이용되고 있거나 활용될 가능성이 있습니다.

인접 도로상태:

일련번호 2, 3, 5-15, 26, 32번지는 세로(가) 상태이며, 일련번호 17-21, 23-25, 27번지는 현황 도로로 이용 중입니다. 일련번호 1, 4, 16, 22, 28-31번지는 맹지입니다.

토지이용계획 및 제한상태:

대부분 지역은 생산관리지역으로 지정되어 있으며, 일부 구역은 가축사육제한구역(200m 제한 구역 또는 모든 가축 제한 구역)에 해당합니다. 이는 토지 이용 및 개발에 있어 일부 제한이 있을 수 있음을 의미합니다.

제시목록 외의 물건:

일련번호 5번 토지 지상에는 등기사항전부증명서 및 건축물대장에 타인 소유로 등재된 제시외 건물(2층 단독주택)이 소재하나, 해당 건물은 매각에서 제외됩니다.

공부와의 차이:

제공된 정보상 공부와의 현저한 차이는 없는 것으로 보입니다.

기타 참고사항:

임대 관계 및 기타 특이사항은 없습니다.

1.2. 입지조건

본 물건은 전라남도 나주시 봉황면 철천리, 선동마을 인근에 위치한 농경지대입니다. 주변으로는 농지와 자연부락이 분포하고 있어 조용하고 한적한 시골의 입지를 가지고 있습니다. 차량 접근성은 양호한 편이며, 대중교통 이용을 위한 버스정류장이 근거리에 있어 기본적인 생활 편의는 가능합니다. 그러나 대규모 상업 시설이나 주요 도심과의 접근성은 다소 떨어질 수 있습니다. 토지 이용 현황상 단독주택 부지, 도로, 또는 전원주택 단지 개발 가능성이 언급되어 있어, 향후 개발 잠재력을 고려할 수 있습니다.

1.3. 권리분석

본 물건은 농OOOOOOOOOOOOO 소유의 부동산에 대한 임의경매 사건입니다. 채무자인 농OOOOOOOOOOOO는 소유자와 동일한 것으로 추정되며, 채권자는 광OOOOOOOOOO입니다.

주요 권리 분석 사항은 다음과 같습니다.

1. 농지취득자격증명: 일부 필지(목록 12, 16, 22)에 대해 농지취득자격증명 취득이 필수적입니다. 해당 서류 미비 시 매수신청보증금이 몰수될 수 있으므로, 매수 예정자는 관련 법규를 반드시 확인하고 사전에 준비해야 합니다.

2. 법정지상권: 특이사항에 '법정지상권'이 명시되어 있으며, 주의사항에 '제시외 건물(타인 소유)'이 토지 지상에 존재하나 매각에서 제외된다는 내용이 있습니다. 이는 해당 건물 소유자가 토지에 대한 법정지상권을 주장할 가능성이 있음을 시사합니다. 이 부분은 권리 분석 시 가장 중요하게 고려해야 할 사항이며, 토지 이용에 심각한 제약을 초래할 수 있습니다. 법정지상권 성립 여부 및 그 범위에 대한 면밀한 조사가 필요합니다.

3. 재매각: 본 건이 재매각 절차를 거치고 있다는 점은 이전 경매에서 유찰되었거나 문제가 발생했음을 의미합니다. 이는 숨겨진 권리 관계나 물건 자체의 하자가 있을 가능성을 시사하므로, 철저한 사전 조사가 더욱 중요합니다.

4. 토지 이용 제한: 생산관리지역, 가축사육제한구역 등으로 지정되어 있어 개발 행위에 제한이 따릅니다. 또한 일부 필지가 맹지인 점도 고려해야 합니다.

5. 전용 허가 후 지목 변경 필요: 일부 필지는 이미 전용 허가를 받았으나 지목 변경이 필요한 상태로, 행정 절차에 대한 추가 확인이 필요합니다.

1.4. 상권분석

본 물건이 위치한 나주시 봉황면 철천리 지역은 전형적인 농촌 지역으로, 주변 환경은 농경지와 자연부락으로 이루어져 있습니다. 따라서 직접적인 상권 형성은 미미하며, 상업 시설 이용을 위해서는 인근 읍면 지역이나 나주시 시가지로 이동해야 합니다. 해당 지역은 전원주택 단지 개발이나 농업 관련 시설 입지 등 특정 목적에 따른 수요는 있을 수 있으나, 일반적인 상업 활동을 위한 입지로는 적합성이 낮습니다.

1.5. 생활정보

물건지 주변은 농촌 생활 환경을 기반으로 하고 있습니다. 차량 이동 시 근거리에 버스 정류장이 있어 기본적인 대중교통 이용은 가능합니다. 면 소재지에는 기본적인 주거, 상업, 교육 시설이 갖추어져 있어 일상생활에 필요한 편의를 어느 정도 제공받을 수 있습니다. 그러나 종합적인 편의 시설, 의료 시설, 대형 마트 등의 이용을 위해서는 나주시 중심 시가지로의 이동이 필요합니다. 조용하고 자연 친화적인 환경을 선호하는 분들에게 적합한 생활 여건을 제공합니다.

1.6. 잠재적 리스크

1. 법정지상권 및 제시외 건물: 토지 위에 타인 소유의 건물이 존재하고 매각에서 제외되는 점은 법정지상권 성립 가능성이 높아 토지 사용 및 개발에 중대한 제약을 초래할 수 있는 최대 리스크입니다. 이는 명도 및 향후 토지 활용에 큰 걸림돌이 될 수 있습니다.

2. 농지취득자격증명 필수: 일부 필지 구매 시 농지취득자격증명이 필수적이며, 이를 취득하지 못할 경우 보증금 몰수 등 불이익을 받을 수 있습니다. 이는 구매층을 제한하는 요소가 됩니다.

3. 맹지 및 도로 접근성: 일부 필지가 맹지인 점, 일부 필지가 현황 도로로 이용되는 점 등은 토지 이용 계획 수립 시 도로 확보 및 접근성에 대한 신중한 검토를 요구합니다.

4. 개발 제한: 생산관리지역, 가축사육제한구역 등 토지이용계획에 따른 개발 제한 사항이 존재하여, 건축 및 사업 계획 수립 시 관련 법규를 철저히 준수해야 합니다.

5. 재매각 이력: 재매각 물건은 일반적으로 권리 관계 복잡성, 현황상 문제점, 낮은 투자 매력 등 유찰 요인이 있을 가능성이 높으므로, 보다 심층적인 분석과 주의가 필요합니다.

6. 주변 시설: 나주시 봉황면 철천리 인근 지역에 대한 검색 결과, 특별히 혐오시설로 분류될 만한 시설에 대한 직접적인 언급은 없었습니다. 다만, 농경지 및 마을 지역의 특성상 농업 관련 시설이나 자연환경이 주를 이룹니다. (예: 축사, 농업용 창고 등은 일반적일 수 있으나, 이는 위치 및 규모에 따라 영향이 달라질 수 있습니다.)

1.7. 종합 의견

본 물건은 전라남도 나주시 봉황면 철천리에 위치한 농경지 토지로서, 조용한 농촌 지역의 입지를 가지고 있습니다. 감정가는 6억 7백여만 원 선입니다. 토지 자체의 면적은 4161.00㎡(약 1,258.7평)입니다.

그러나 법정지상권이 성립될 수 있는 타인 소유의 제시외 건물 존재, 일부 필지에 대한 농지취득자격증명 필수, 맹지 및 도로 접근성 문제, 개발 제한 구역 지정 등 여러 권리적, 법규적, 물리적 리스크를 내포하고 있습니다. 또한 재매각 물건이라는 점 또한 신중한 접근을 요구합니다.

따라서 본 물건은 일반적인 투자 목적보다는, 법정지상권 관련 문제를 해결할 수 있는 전문적인 법률 검토와 함께, 토지 이용 제한 사항을 충분히 이해하고 이를 극복할 수 있는 구체적인 개발 계획을 가진 투자자에게 적합할 수 있습니다.

1.8. 투자 포인트

1. 잠재적 개발 가치: 토지가 단독주택 부지, 전원주택 부지 조성 사업 중인 토지로 언급되고 있어, 향후 개발을 통해 가치를 높일 잠재력이 있습니다.

2. 농촌 지역의 특수성: 전원생활을 꿈꾸거나, 귀농/귀촌을 희망하는 실수요자에게는 매력적인 위치일 수 있습니다.

3. 농지 활용: 농지로서의 직접적인 활용 가능성을 고려해볼 수 있습니다. (단, 농지취득자격증명 필요 여부 확인 필수)

4. 낮은 경쟁률 기대: 법정지상권, 재매각 등의 복합적인 리스크로 인해 일반적인 경매 물건보다 경쟁률이 낮을 가능성이 있습니다. 이는 기회를 노리는 투자자에게 유리할 수 있습니다.

※ 투자 결정 전, 반드시 현장 방문 및 권리 관계, 법규 사항에 대한 전문가(변호사, 법무사, 경매 컨설턴트 등)의 정밀한 상담 및 분석을 받으시길 권장합니다.

법원 정보

광주지방법원 경매9계