나이스옥션 법원경매 광주 2024타경80577 [6] 전라남도 나주시 봉황면 철천리 118 전 경매

매각기일: 2025-12-03

물건 개요

나이스옥션 법원경매 광주 2024타경80577 [6] 전라남도 나주시 봉황면 철천리 118 전 경매

물건 대표 이미지

광주지방법원 경매9계 2024타경80577 | 소재지: 전라남도 나주시 봉황면 철천리 118 | 감정가: 86,710,000원 | 최저가: 31,076,000원 | 용도: 전

1. 광주지방법원 2024타경80577 (6) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 광주지방법원 2024타경80577 (6)

소재지: 전라남도 나주시 봉황면 철천리 118

용도: 전 (밭)

감정가: 86,710,000원

토지면적: 754.00㎡ (약 228.08평)

토지 지분율: 75400 (제공된 정보 그대로 기재되었으나, 통상적인 지분율 표기 방식과 다소 차이가 있습니다.)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 0.00㎡

건물 지분율: 0

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지매각

경매구분: 부동산임의경매

소유자: 농OOOOOOOOOOOOO

채무자: 농OOOOOOOOOOOO

채권자: 광OOOOOOOOOO

1.2. 특이사항 및 주의사항

특이사항: 농지취득자격증명, 재매각

주의사항:

본 물건은 농지이므로 매각기일까지 농지취득자격증명서를 제출해야 합니다. 미제출 시 매수신청보증금(10%)은 몰수되니 반드시 유의해야 합니다.

또한, 농지취득자격증명 신청 시 원상회복 등과 같은 사유로 인해 반려처분이 있을 가능성도 있습니다. 따라서, 사전에 관할 관청에 발급 가능 여부를 반드시 확인해야 합니다.

1.3. 감정평가서 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경: 본 건은 전라남도 나주시 봉황면 철천리에 위치한 "선동마을" 동측 인근 농경지대에 속합니다. 주변으로는 농지와 자연부락이 혼재되어 있습니다.

교통상황: 차량 접근이 가능하며, 근거리에 버스정류장이 있어 대중교통 이용도 어느 정도 편리합니다. 다만, 간선도로까지는 거리가 있어 광역적인 교통 접근성은 보통 수준입니다.

형태 및 이용상태: 토지는 정방형, 사다리형, 삼각형, 부정형 등 다양한 형태로 이루어져 있으며, 평지 및 완경사지로 구성되어 있습니다. 현재 단독주택부지, 도로, 전원주택부지 조성 사업 등이 진행 중이거나 계획 중인 것으로 파악됩니다.

인접 도로상태: 일련번호 2, 3, 5-15, 26, 32번지는 세로(가)에 해당하며, 일련번호 17-21, 23-25, 27번지는 현황 도로입니다. 반면, 일련번호 1, 4, 16, 22, 28-31번지는 맹지입니다.

토지이용계획 및 제한상태:

본 토지는 생산관리지역이며, 가축사육제한구역(200m제한구역_그밖의 가축, 모든가축제한구역)으로 지정되어 있습니다. (구체적인 일련번호별 지역 및 제한사항은 감정평가서 원문을 참고하시기 바랍니다.)

제시목록 외의 물건: 일련번호 5번지 토지 지상에 타인 소유로 등재된 제시외 건물이 소재합니다.

공부와의 차이: 특이사항 없음.

기타참고사항: 특이사항 없음.

1.4. 입지조건

본 물건은 전라남도 나주시 봉황면 철천리에 위치하며, "선동마을" 인근의 농경지대에 속해 있습니다. 주변은 농지와 자연부락으로 이루어져 있어 조용하고 한적한 전원생활을 누리기에 적합한 환경입니다. 차량 접근성은 양호하며, 대중교통 이용을 위한 버스정류장도 근거리에 있어 생활 편의성이 있습니다. 다만, 주요 간선도로와의 거리가 다소 있어 광역적인 교통망 접근성은 보통입니다. 본 토지는 단독주택 부지, 도로, 전원주택 부지 조성 사업 등이 진행 중이거나 계획 중인 지역으로, 향후 지역 개발에 따른 가치 상승 잠재력을 지니고 있습니다.

1.5. 권리분석

본 경매 물건은 부동산 임의경매로 진행됩니다. 제공된 정보만으로는 권리관계가 복잡하거나 인수해야 할 권리가 있는지 명확히 파악하기 어렵습니다. 일반적으로 임의경매는 낙찰과 동시에 권리가 소멸되지만, 경우에 따라 말소기준권리보다 선순위 권리가 존재하거나 유치권 등 특수한 권리관계가 있을 수 있습니다. 따라서 정확한 권리 분석을 위해서는 등기부등본 및 현장 조사 등을 통해 면밀한 확인이 필수적입니다.

1.6. 상권분석

현재 본 물건은 농경지대에 위치하여 주변에 상업 시설이 발달해 있지 않습니다. 따라서 직접적인 상권 형성은 미미한 수준입니다. 하지만, 전원주택 단지 조성 사업 등이 진행 중이라는 점을 고려할 때, 향후 배후 주거 인구 증가에 따른 상권 활성화 가능성을 배제할 수 없습니다. 현재로서는 기본적인 생활 편의 시설 이용을 위해 인근 마을이나 나주시내로 이동해야 할 것으로 보입니다.

1.7. 생활정보

전라남도 나주시 봉황면 철천리 지역은 비교적 한적한 농촌 생활 환경을 제공합니다. 학교, 병원, 대형마트 등의 편의시설은 직접적으로 인접해 있지 않아, 차량을 이용해 나주시내로 이동해야 하는 번거로움이 있을 수 있습니다. 그러나 마을 단위의 기본적인 편의시설과 버스정류장이 있어 일상생활에 큰 불편함은 없을 것으로 예상됩니다. 아름다운 자연환경은 전원생활을 꿈꾸는 분들에게 매력적인 요소가 될 수 있습니다.

1.8. 잠재적 리스크

1. 농지취득자격증명 필수: 미제출 시 보증금 몰수 위험이 있으며, 발급 거부 가능성도 있어 사전에 반드시 확인해야 합니다.

2. 제시외 건물: 일련번호 5번지 토지에 타인 소유의 제시외 건물이 존재하여 이에 대한 처리 문제가 발생할 수 있습니다.

3. 맹지: 일부 토지(일련번호 1, 4, 16, 22, 28-31)가 맹지이므로 토지 이용에 제약이 따를 수 있습니다.

4. 토지이용계획 및 제한: 생산관리지역 및 가축사육제한구역으로 지정되어 있어 건축 및 토지 이용 시 관련 법규를 준수해야 합니다.

5. 재매각 물건: 이전 입찰에서 유찰된 사유를 면밀히 파악하고, 추가적인 문제가 있는지 철저히 검토해야 합니다.

1.9. 종합 의견

본 물건은 나주시 봉황면 철천리에 위치한 토지로, 조용한 농촌 환경과 함께 전원생활을 누릴 수 있는 잠재력을 가지고 있습니다. 현재는 농지로서의 가치가 크며, 향후 전원주택 부지 등으로 개발될 가능성도 있습니다. 다만, 농지취득자격증명 관련 문제, 맹지, 제시외 건물 존재 등 해결해야 할 과제들이 있습니다. 투자 가치는 향후 지역 개발 계획 및 성장 가능성에 따라 달라질 수 있으므로, 철저한 사전 조사를 바탕으로 신중하게 접근해야 할 물건입니다.

1.10. 투자 포인트

1. 지역 개발 가능성: 나주시의 도시 개발 계획, 농업 정책 변화 등을 파악하여 장기적인 가치 상승 잠재력을 평가합니다.

2. 전원주택 부지 활용: 주변 환경을 고려하여 전원생활을 원하는 수요층을 대상으로 한 개발 가능성을 검토합니다.

3. 농지 투자 가치: 감정가 대비 시세 등을 분석하여 농지로서의 적정 가치를 평가하고, 장기 보유를 통한 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

4. 재매각 기회 활용: 이전 유찰 이유를 파악하여 경쟁 없이 유리한 조건으로 낙찰받을 기회를 모색할 수 있습니다.

(참고: 주변 시설 검색 결과, 나주시 봉황면 죽석리 일대에 돈사(돼지 축사)가 있었으나, 농촌공간정비사업을 통해 철거 및 정비가 추진되는 것으로 확인되었습니다. 이는 혐오시설로 인한 잠재적 리스크가 완화될 수 있음을 시사합니다. 또한, 과거 철천리 지역에 보물로 지정된 칠불석상과 철천리 석불입상이 있다는 점은 지역의 역사적, 문화적 가치를 보여줍니다.)

법원 정보

광주지방법원 경매9계