나이스옥션 법원경매 광주 2024타경87936 [1] 전라남도 나주시 빛가람동 197 중흥에스-클래스메가티움1차 제3층 제비366호 오피스텔 경매

매각기일: 2026-01-14

물건 개요

나이스옥션 법원경매 광주 2024타경87936 [1] 전라남도 나주시 빛가람동 197 중흥에스-클래스메가티움1차 제3층 제비366호 오피스텔 경매

물건 대표 이미지

광주지방법원 경매9계 2024타경87936 | 소재지: 전라남도 나주시 상야2길 7, 제3층 제비366호 (빛가람동,중흥에스-클래스메가티움1차) | 감정가: 79,000,000원 | 최저가: 28,314,000원 | 용도: 오피스텔

1. 물건 개요 및 분석

1.1. 사건 기본 정보

사건번호는 광주지방법원 2024타경87936 (1)이며, 전라남도 나주시 빛가람동 197 중흥에스-클래스메가티움1차 제3층 제비366호에 위치한 오피스텔 물건입니다.

감정가는 79,000,000원이며, 부동산강제경매 사건으로 소유자 이OO의 채무로 인해 채권자 최OO에 의해 진행됩니다. 매각대상은 토지와 건물을 일괄 매각하는 형태입니다.

토지면적은 5.88제곱미터(약 1.78평)이며, 건물(전용)면적은 28.42제곱미터(약 8.59평)입니다. 해당 건물은 철근콘크리트구조의 12층 건물 중 3층에 해당합니다.

1.2. 물건 현황 (이용 상태 및 구조)

본건은 오피스텔로 이용 중이며, 위생설비, 난방설비, 옥내소화전설비, 화재탐지설비, 승강기설비 등의 기본적인 설비가 갖추어져 있습니다.

건물의 구조는 철근콘크리트구조이며, 외벽은 몰탈위페인팅, 내벽은 벽지 및 타일 등으로 마감되어 있고 창호는 새시이중창입니다.

2. 입지 및 환경 분석

2.1. 입지조건

본건은 나주 혁신도시 내 핵심 상업지대에 위치하고 있으며, "빛가람중흥S클래스센트럴1차아파트" 남측 인근에 자리합니다. 부근은 대규모 아파트단지 및 공공기관 등을 배후로 하는 상업지대로서, 혁신도시의 안정적인 주거 및 업무 수요를 기반으로 하고 있습니다. 토지이용계획상 일반상업지역 및 지구단위계획구역, 혁신도시개발예정지구에 포함되어 있습니다.

2.2. 상권분석

주변 상권은 각종 판매시설, 일반음식점, 오피스텔, 업무용 건물 등이 혼재된 상업지대로 형성되어 있습니다. 장방형의 토지로서 업무시설 및 근린생활시설 등의 부지로 사용되고 있어 상업 활동이 활발한 지역으로 판단됩니다. 북측 및 서측으로 노폭 약 15~20미터의 포장도로에 접하고 있어 접근성이 우수합니다.

2.3. 생활정보

본건까지 차량 출입이 용이한 간선도로변에 위치하며, 제반 교통 상황은 양호한 편입니다. 주변에 대규모 아파트단지 및 공기관이 있어 기본적인 생활 편의시설 및 배후 수요가 충분할 것으로 예상됩니다. 다만, 현장조사 시 폐문 및 이해관계인 부재로 임대 여부는 확인되지 않았으므로 입찰 전 임장 활동을 통해 주변 상권의 실질적인 활성화 정도를 확인할 필요가 있습니다.

3. 권리 분석 및 특이사항

3.1. 권리분석

본건은 소유자와 채무자가 이OO으로 동일하여 권리 관계가 비교적 단순한 부동산강제경매 사건입니다. 토지/건물 일괄 매각이므로 법정지상권 등의 권리 문제 발생 가능성은 낮습니다.

현장 조사 시 폐문 및 이해관계인 부재로 임대차 관계는 미상인 상태이므로, 임차인 유무 및 대항력 여부에 대한 추가적인 확인이 반드시 필요합니다.

3.2. 잠재적 리스크 (최대 주의사항)

본건의 입찰에서 가장 주의해야 할 사항은 두 가지의 우선매수권 존재입니다.

첫째, 공유자우선매수신고가 있습니다. 공유자가 최고가 매수신고 가격으로 우선하여 매수할 수 있어 낙찰받더라도 물건 취득에 실패할 가능성이 상존합니다.

둘째, 전세사기피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법 제20조 제1항에 의한 '전세사기피해자의 우선매수권'이 있습니다. 이는 전세사기 피해자가 있을 경우 최고가 매수신고 가격으로 우선 매수할 수 있는 권리를 부여하는 것으로, 공유자 우선매수와 마찬가지로 낙찰자의 물건 취득을 방해하는 중대한 리스크입니다.

4. 종합 의견 및 투자 전략

4.1. 종합 의견

나주 혁신도시 상업지구라는 우수한 입지적 장점을 가지고 있으며, 감정가 7,900만원은 경쟁력을 가질 수 있는 수준입니다. 오피스텔로서의 안정적인 임대 수요도 기대할 수 있습니다.

그러나, 공유자우선매수신고와 전세사기피해자의 우선매수권이라는 두 가지 결정적인 권리상 리스크가 복합적으로 존재하고 있습니다. 이는 입찰자가 최고가 매수신고인이 되더라도 최종적으로 물건을 취득하지 못할 가능성이 매우 높음을 의미합니다.

4.2. 투자 포인트

최고의 입지: 나주 혁신도시 내 일반상업지역에 위치하며, 공공기관 및 대규모 아파트단지를 배후로 한 안정적인 수요 기반.

접근성: 간선도로변에 위치하고 노폭 15~20미터 도로에 접하고 있어 교통 여건이 양호함.

투자 주의: 두 가지 우선매수권 행사의 가능성을 철저히 염두에 두고 입찰 전략을 수립해야 합니다. 특히, 전세사기피해자 우선매수권 관련하여 피해자 존재 여부와 그들의 권리 행사 의사를 사전에 확인하는 것이 중요하나 현실적으로 어려울 수 있습니다. 실질적인 취득 가능성이 낮은 물건임을 인지하고 신중하게 접근해야 합니다.

법원 정보

광주지방법원 경매9계