나이스옥션 법원경매 대구 2024타경123919 [1] 대구광역시 북구 동천동 895-2 씨네피아 4층408호 문화 및 집회시설 경매

매각기일: 2025-12-29

물건 개요

나이스옥션 법원경매 대구 2024타경123919 [1] 대구광역시 북구 동천동 895-2 씨네피아 4층408호 문화 및 집회시설 경매

물건 대표 이미지

대구지방법원 경매10계 2024타경123919 | 소재지: 대구광역시 북구 동암로 100, 4층408호 (동천동,씨네피아) | 감정가: 69,000,000원 | 최저가: 8,118,000원 | 용도: 문화 및 집회시설

1. 물건 보고서: 대구지방법원 2024타경123919 (1)

1.1. 사건 개요 및 물건 정보

물건 소재지는 대구광역시 북구 동천동 895-2 씨네피아 4층 408호로, 용도는 문화 및 집회시설(단위상가)입니다.

경매 구분은 채권자의 신청에 의한 부동산임의경매이며, 매각 대상은 토지와 건물 일괄 매각입니다.

본건의 감정가는 69,000,000원입니다.

토지 면적은 8.46㎡ (약 2.56평)이며, 건물 면적(전용면적 기준)은 31.19㎡ (약 9.44평)입니다.

소유자 및 채무자는 이OO이며, 채권자는 임OOOOOO입니다.

1.2. 물건 상세 내역 (면적 및 구조)

면적 정보

토지 면적: 8.46㎡ (약 2.56평)

건물 면적 (전용 면적): 31.19㎡ (약 9.44평)

(주) 본건은 아파트가 아닌 상가이므로 분양면적 대신 전용면적 기준으로 기재합니다. 다만, 감정평가서에 따르면 본건 상가의 전유면적(31.19㎡)은 호별 면적과 동일층 인접 상가들만의 공동 이용 중앙공용부분의 일정 면적을 합산한 면적으로 조사되었으므로, 면적 확인 시 유의가 필요합니다.

건물 구조 및 이용 상태

본 건물은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상 11층 건물 중 4층 408호입니다.

외벽은 알미늄 복합판넬, 드라이비트 등으로 마감되었으며, 내벽은 몰탈위 페인팅, 타일 등으로 마감되었습니다.

현재 이용 상태는 공부상 휴게음식점 구조이나 공실 상태로 확인됩니다.

급배수 설비, 공동화장실, 승강기 설비, 소방 설비 등의 기본 시설이 갖추어져 있습니다.

2. 입지 분석 (Location Analysis)

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 대구광역시 북구 동천동 "대구강북경찰서" 북서측 인근에 위치한 "씨네피아" 건물 내의 단위 상가입니다.

주변은 칠곡 택지개발구역 내에 조성된 대규모 아파트 단지를 배후로 하며, 노선상가, 관공서, 학교 등으로 형성된 주거 및 상업 복합 지역입니다.

이는 안정적인 유동 인구와 배후 수요를 확보할 수 있는 상업용지로서의 강점을 가집니다.

2.2. 교통 상황 및 접근성

본건까지 차량 출입이 용이하며, 전반적인 교통 사정은 양호한 편입니다.

인접 도로 상태는 북측으로 왕복 7차선 포장도로와, 남측으로 왕복 2차선 포장도로와 각각 접하고 있어 광역 및 지역 교통 접근성이 뛰어납니다.

(도로는 대로2류(폭 30m-35m), 중로2류(폭 15m-20m)에 접함).

3. 권리 분석 (Legal Analysis)

3.1. 경매 구분 및 매각 대상

본건은 채권자가 신청한 부동산임의경매 사건입니다.

매각 대상은 '토지/건물 일괄 매각'으로, 낙찰 시 토지와 건물 모두의 소유권을 취득하게 됩니다.

3.2. 소유자, 채무자, 채권자 관계

소유자와 채무자가 이OO으로 동일하며, 채권자는 임OOOOOO입니다.

이는 일반적인 임의경매 형태이며, 권리 관계상 특별히 복잡한 부분은 없는 것으로 보입니다.

3.3. 기타 권리 관계 및 유의사항

감정평가서상 '공부와의 차이'는 없음으로 확인됩니다.

특이사항 및 주의사항으로는 임대관계는 미상이나, 관리비 미납이 있는 것으로 탐문되므로, 입찰 참여자는 관리사무소를 통해 미납 관리비의 인수 여부 및 정확한 액수를 사전에 반드시 확인해야 합니다. (공용 부분 관리비는 낙찰자가 인수할 가능성이 높음).

4. 상권 분석 (Commercial Area Analysis)

4.1. 상권 특성 및 용도 지역

본건이 위치한 동천동은 중심상업지역에 해당하며, 상업 시설의 개발 및 이용에 가장 유리한 용도지역입니다.

중심상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(중심), 지구단위계획구역(상업용지) 등으로 지정되어 있어, 상업 활동이 활발한 '칠곡 3지구'의 핵심 상권입니다.

건물의 용도는 문화 및 집회시설로, 휴게음식점(현재 공실)으로 이용 가능하며, 4층은 상대적으로 유동인구가 적을 수 있으나 엘리베이터 접근성 등을 확인해야 합니다.

4.2. 입점 가능 업종 및 활용 방안

현재 공실 상태이며 휴게음식점(카페, 디저트샵 등) 구조로 되어 있어 관련 업종 진입이 용이합니다.

4층이라는 위치와 면적(약 9.44평)을 고려할 때, 네일샵, 소규모 사무실, 학원 등 다양한 소형 전문 업종의 입점도 고려할 수 있습니다.

배후 아파트 단지 주민들을 대상으로 하는 서비스업이나, 경찰서 등 관공서 관련 종사자를 대상으로 하는 소규모 음식점/카페로 활용 가능성이 높습니다.

5. 생활 정보 및 주변 환경 (Living Information & Surroundings)

5.1. 주거 및 편의 시설

주변에 대규모 아파트 단지가 밀집되어 있어 풍부한 잠재적 소비 인구를 확보하고 있습니다.

인근에 "대구강북경찰서"가 위치하여 공공기관의 접근성이 높고, 이로 인한 치안 및 유동 인구 효과를 기대할 수 있습니다.

노선 상가가 발달하여 다양한 편의 시설, 병원, 식당 등이 이미 갖추어져 있어 생활 편의성이 매우 높습니다.

5.2. 학교 및 교육 시설

택지개발지구 내에 학교가 다수 포진되어 있어 교육 환경이 양호하며, 학생 및 학부모 유동 인구도 상권에 영향을 미칠 수 있습니다.

5.3. 혐오 시설 여부

검색 결과, 주변에 특별히 주목할 만한 혐오 시설은 확인되지 않았습니다.

오히려 대형 관공서와 주거 단지가 혼재된 안정적인 상업 지구의 특성을 보입니다.

6. 잠재적 리스크 (Potential Risks)

6.1. 관리비 미납 및 공용 부분 면적의 특이성

탐문상 관리비 미납 가능성이 있으므로, 입찰 전 반드시 확인하고 인수 여부에 대비해야 합니다.

특히, 전유면적(31.19㎡)이 호별 면적 외에 '동일층 인접 상가들만의 공동 이용 중앙공용부분'을 포함하고 있다는 점은 매우 특이하며, 명확한 사용 범위와 권리 관계를 사전에 확인해야 하는 중요한 리스크 요인입니다. 이는 향후 재매각 또는 활용 시 문제의 소지가 될 수 있습니다.

6.2. 공실 상태 지속에 따른 임차 리스크

현재 공실 상태이므로, 낙찰 후 즉시 임차인을 구하기 위한 시간과 비용이 발생할 수 있습니다.

최근 상권 활성화 정도와 경쟁 점포 현황을 면밀히 분석하여 임대 계획을 수립해야 합니다.

7. 종합 의견 및 투자 포인트 (General Opinion & Investment Points)

7.1. 종합 의견

본건은 대구 북구 칠곡 3지구 핵심 상권에 위치하여 입지적 강점이 뚜렷한 상가 물건입니다.

중심상업지역, 대규모 아파트 단지 배후 수요, 관공서 인접 등 상업용 건부지로서의 가치는 높습니다.

다만, 4층 상가라는 점, 현재 공실 상태라는 점, 그리고 관리비 미납 및 전유면적의 특이한 산정 방식(중앙공용부분 포함)은 반드시 투자 전 심층적인 분석과 현장 확인이 필요한 부분입니다.

7.2. 투자 포인트

최고의 입지: 대규모 주거단지를 배후로 하는 중심상업지역 내 위치

안정적 수요: 대구강북경찰서 등 관공서 및 학교 인접에 따른 고정 수요 기대 가능

교통 편리성: 왕복 7차선, 2차선 도로에 접하여 접근성 및 가시성이 우수함

낮은 감정가: 감정가 69,000,000원에 형성되어 있어, 미납 관리비 등의 리스크를 감안하더라도 충분한 가격 경쟁력이 있을 경우 투자 매력이 높음.

법원 정보

대구지방법원 경매10계