나이스옥션 법원경매 여주 2024타경2024 [1] 경기도 여주시 대신면 옥촌리 산7 임야 경매

매각기일: 2025-12-24

물건 개요

나이스옥션 법원경매 여주 2024타경2024 [1] 경기도 여주시 대신면 옥촌리 산7 임야 경매

물건 대표 이미지

여주지원 경매4계 2024타경2024 | 소재지: 경기도 여주시 대신면 옥촌리 산7 | 감정가: 99,775,500원 | 최저가: 23,956,000원 | 용도: 임야

1. 물건 개요

1.1. 사건 기본 정보

경매 사건번호: 여주지원 2024타경2024 (1)

소재지: 경기도 여주시 대신면 옥촌리 산7

용도: 임야

매각대상: 토지일부지분매각 (공유자우선매수신고 가능)

경매 구분: 부동산강제경매

감정가: 99,775,500원

소유자/채무자: 조OO

채권자: 삼OOOOOOOO

1.2. 토지 및 건물 현황

토지 면적: 18,141.00㎡ (약 5,487.65평)

토지 지분율: 907050 (※ 전체 면적 중 지분 매각)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물 면적/제시외 면적: 해당사항 없음

이용 상태: 부정형의 급경사지로 자연림 상태임

2. 물건 상세 분석

2.1. 입지 조건

위치 및 주위 환경: 본건은 경기도 여주시 대신면 옥촌리 소재 '옥촌저수지' 북동측 근거리에 위치하며, 주위는 순수임야지대로서 전반적인 환경은 보통 수준입니다.

교통 상황: 본건 근거리까지 차량 접근은 가능하나, 대중교통 이용 및 전반적인 교통 여건은 다소 불편한 편입니다.

인접 도로 상태: 현황상 맹지(盲地)로, 도로에 직접 접하지 않아 건축 행위 등에 제약이 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태: 농림지역, 보전관리지역으로 지정되어 있으며, 특히 보전산지 및 임업용산지에 해당되어 개발 행위에 상당한 제약이 따릅니다. 이 외에도 가축사육제한구역(일부제한지역 1000m, 1300m), 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 수질보전특별대책지역(특별대책지역 1권역) 등으로 중첩 규제를 받고 있어, 사실상 보전 위주의 토지로 판단됩니다.

2.2. 권리 분석

경매 형태: 부동산강제경매로, 권리 관계는 비교적 단순할 것으로 예상됩니다.

특이 사항: 토지 일부 지분 매각 물건이며, 공유자우선매수신고가 접수될 수 있습니다. 공유자우선매수권은 1회에 한하여 행사할 수 있으나, 미납 시에는 이후 행사할 수 없다는 조건이 있습니다. 입찰 시에는 잔금 납부 주체 및 매각 허가 여부에 대한 리스크를 염두에 두어야 합니다.

임대차 관계: 임대 관계는 미상입니다.

2.3. 상권 및 생활 정보

주변 환경: 본건은 순수임야지대에 위치하며 인근에 옥촌저수지가 있어 자연환경은 양호합니다.

생활 편의 시설: 여주시 대신면의 중심마을인 율촌리(면사무소, 학교, 시장 등)와는 거리가 있어, 생활 편의 시설 이용은 불편할 수 있습니다. 본 토지의 특성상 상권 형성 가능성은 전무하며, 주거용보다는 임야 본연의 가치로 평가해야 합니다.

혐오시설 유무: 주변에 대규모 공장이나 특정 혐오시설에 대한 정보는 없으나, 본 토지 자체가 가축사육제한구역 및 수질보전특별대책지역 등 환경 보존 관련 규제에 묶여있어 해당 규제가 주변 지역의 특성을 반영하고 있음을 인지해야 합니다.

2.4. 잠재적 리스크

지분 매각 리스크: 해당 물건은 지분 매각이므로, 낙찰 후 기존 공유자와의 협의 또는 공유물분할소송을 통해 단독 소유권을 확보해야 하는 추가적인 시간과 비용이 발생합니다.

공유자 우선매수: 공유자가 우선매수권을 행사할 경우 최고가 매수인은 소유권을 취득할 수 없습니다. 이는 입찰 전에 통제할 수 없는 리스크입니다.

토지 이용 제한: 맹지인 점과 농림지역, 보전관리지역, 보전산지, 임업용산지 등의 중첩 규제로 인해 개발 행위(건축, 형질 변경 등)가 매우 어렵거나 불가능합니다. 이는 토지 가치 평가 시 가장 중요한 감점 요인입니다.

3. 종합 의견 및 투자 포인트

3.1. 종합 의견

본 물건은 임야(18,141.00㎡, 약 5,487.65평)에 대한 지분 매각이며, 감정가 대비 넓은 면적을 보유하고 있으나, 맹지이자 보전산지 등 중첩 규제가 많은 토지로 개발 가치가 매우 낮습니다. 또한, 지분 매각 및 공유자우선매수 리스크를 안고 있어 일반적인 실수요자보다는 특수물건 처리 경험이 있는 전문 투자자에게 적합합니다. 장기적인 관점에서 공유 지분 협상 및 보전용 임야 취득을 목적으로 접근해야 합니다.

3.2. 투자 포인트

가격 메리트: 감정가(99,775,500원) 대비 면적(약 5,487평)이 커서 평당 단가는 낮게 형성될 가능성이 높습니다.

공유자 협상 가능성: 지분 매각 물건은 낙찰 후 공유자와의 협상을 통해 지분을 매입하거나 매도하여 수익을 창출할 수 있는 여지가 있습니다. (NPL적 접근)

보전 가치: 자연보전권역 및 수질보전특별대책지역 내에 위치하여 장기적인 환경 보전용 또는 법인 등의 임업용 자산으로 활용될 수 있습니다.

우선 매수 리스크 관리: 공유자우선매수 신고 시에도 매수신청 보증금 미납 시 실효되는 조건이 있어, 공유자의 재정 상태에 따라 예상보다 쉽게 낙찰받을 가능성도 있습니다.

법원 정보

여주지원 경매4계