나이스옥션 법원경매 서울남부 2024타경115755 [1] 서울특별시 구로구 개봉동 361-1 개봉프라자 제6층 제602호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 하정 · 평가일 2024.04.27

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 서울특별시 구로구 개봉동 소재 "개봉3동주민센터" 서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트, 단독주택, 다세대주택 및 근린생활시설 등이 혼재된 지역입니다.

교통상황

대상물건까지 차량 접근 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 근거리에 지하철7호선 "광명사거리역"이 소재하는 등 대중교통상황은 보통시됩니다.

건물의 구조

철근콘크리트조 평스라브지붕 8층건 중 제6층 제602호로서,
(사용승인일 : 1993.12.30)

외벽 : 세멘몰탈위 페인팅 마감 등,
창호 : 샷시 창호 등입니다.

이용상태

아파트로 이용중이며, 후첨 "내부구조도" 참조 바랍니다.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방시설, 승강기 등 구비된 것으로 추정됩니다.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지와 등고평탄한 정방형 토지로, 판매시설, 근린생활시설 및 아파트 건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

대상물건 북측으로 왕복 2차선 도로, 서측 및 남측으로 폭 약 6m 도로와 각각 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 도로(접합), 시장, 교육환경보호구역(남부교육청에 반드시 확인요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발165m(지반+건축+옥탑 등), 육군수도방위사령부(02-524-3146)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계는 미상입니다.

- 제시외건물 ‘ㄱ’(벽체이용 샷시조, 발코니, 약 14.3㎡)은 구조, 사용자재, 시공정도 등을 종합 참작하여 원가법으로 평가하였으며, 목측 및 건축물현황도 등에 의하여 구조 및 개략적 면적 등을 산정하였습니다.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

- 제시외 건물 포함

AI 물건분석

1. 물건기본정보

사건번호: 서울남부지방법원 2024타경115755 (1)

소재지: 서울특별시 구로구 개봉동 361-1 개봉프라자 제6층 제602호

용도: 구분건물 감정평가요항표에 따르면 판매시설, 근린생활시설, 아파트 등 복합 용도로 이용중인 건물 내 아파트로 등재되어 있습니다.

감정가: 422,145,000원

토지면적: 27.76㎡ (약 8.39평)

토지지분: 27.76㎡ (약 8.39평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 97.30㎡ (약 29.43평)

건물지분: 97.3㎡ (약 29.43평)

건물 제시외면적: 14.30㎡ (발코니 등)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 엠캐피탈주식회사

2. 입지조건

주위환경: 대상 물건은 서울특별시 구로구 개봉동에 위치하며, 주변으로는 아파트, 단독주택, 다세대주택 및 근린생활시설 등이 혼재된 지역입니다. 인근에 "개봉3동주민센터"가 소재합니다.

교통상황: 차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 있고 근거리에 지하철 7호선 "광명사거리역"이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

도로상태: 북측으로는 왕복 2차선 도로, 서측 및 남측으로는 폭 약 6m 도로와 각각 접하고 있습니다.

토지이용계획: 대상 물건은 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하)으로 지정되어 있습니다. 또한 도로, 시장, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역에 해당합니다.

3. 권리분석

말소기준권리: 2011년 12월 28일 접수된 주식회사한국니치대부금융의 근저당권(을13, 채권금액 149,760,000원)이 말소기준권리이며, 경매개시결정등기(갑11) 이후의 모든 권리는 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

등기부상 권리현황:

* 소유권이전: 김미순(2003-06-03), 명윤정(2011-12-28, 매매 230,000,000원)

* 근저당: 주식회사한국니치대부금융(2011-12-28, 149,760,000원, 말소기준)

* 근저당: 주식회사학산문화사(2018-10-02, 100,000,000원, 말소)

* 근저당: 주식회사학산문화사(2018-10-24, 50,000,000원, 말소)

* 근저당: 김동영외 1명(2018-10-24, 171,000,000원, 말소)

* 가압류: 엠캐피탈주식회사(2023-04-07, 83,150,396원, 말소)

* 가압류: 삼성카드(2023-04-17, 9,419,124원, 말소)

* 가압류: 신한카드(2023-06-02, 12,915,386원, 말소)

* 강제경매: 엠캐피탈주식회사(2024-04-24, 71,817,031원, 본 사건의 경매개시결정, 말소)

* 가압류: 서울보증보험(2024-06-28, 50,000,000원, 말소)

* 채권질권설정: (을13번 근저당 부채권 질권 등, 말소)

총 채권액: 등기부채권 총액은 626,244,906원입니다.

임차인 현황: 인수 보증금 합계는 0원이며, 임대 관계는 현재 미상입니다.

4. 상권분석

주변 상권: 본건이 위치한 지역은 아파트, 주택, 근린생활시설이 혼재된 지역으로, 기본적인 상업 및 주거 기능이 갖추어져 있습니다. 건물 자체는 판매시설, 근린생활시설, 아파트로 복합 용도 사용이 가능하도록 설계되어 있습니다.

5. 생활정보

편의시설: "개봉3동주민센터"가 인근에 있으며, 일반적인 근린생활시설 이용이 가능합니다.

교육시설: 교육환경보호구역으로 지정되어 있어, 인근 학교와의 거리 및 관련 규제사항을 확인해야 합니다.

혐오시설: 주변 지역에 대한 별도의 혐오시설 정보는 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

중복사건: 특이사항 및 특수물건정보에 '중복사건'으로 기재되어 있으나, 본 사건(2024타경115755)이 강제경매 개시결정으로 진행되고 있습니다. 관련하여 추가적인 법률 검토가 필요할 수 있습니다.

임대관계 미상: 인수 보증금이 없다고 명시되어 있으나, 실제 점유 및 임대차 관계는 미상입니다. 명도 시 예상치 못한 문제가 발생할 수 있습니다.

제시외 건물 포함: 약 14.3㎡의 제시외 건물(발코니 등)이 매각에 포함되어 있어, 이에 대한 관리 및 처리 방안을 고려해야 합니다.

건물 외부 '제일아파트' 표시: 등기부상 명칭은 '개봉프라자'이나, 건물 외부에 '제일아파트'라고 표시되어 있다는 점은 혼동의 소지가 있을 수 있어 확인이 필요합니다.

높은 채권 총액: 총 채권액이 626,244,906원으로 감정가 대비 상당히 높아, 실제 낙찰가에 영향을 미칠 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 구로구 개봉동에 위치한 아파트입니다. 교통이 편리하고 주거 및 상업 시설이 혼재된 지역적 이점이 있습니다. 권리 분석상 말소기준권리 이후의 권리들은 소멸될 것으로 예상되며, 인수 보증금이 없는 점은 긍정적입니다. 다만, 임대 관계가 미상이고 '중복사건' 표기가 있어 명도 및 진행 과정에 대한 면밀한 확인이 필요합니다. 또한, 제시외 건물이 포함되어 있으며, 높은 채권 총액은 잠재적 리스크로 작용할 수 있습니다.

8. 투자 포인트

무주택자 또는 1주택자를 위한 내 집 마련 기회입니다.

인수되는 임차 보증금이 없어 명도 부담이 적습니다.

지하철 7호선 "광명사거리역" 인근으로 대중교통 이용이 용이합니다.

혼재된 지역 특성상 주거용 외 다른 용도로의 활용 가능성도 잠재적으로 고려해 볼 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 건은 감정가 422,145,000원부터 시작하나, 실제 입찰가는 시장 상황, 본건의 명도 난이도, 잠재적 리스크 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다. 특히 총 채권액이 감정가를 크게 상회하는 점과 임대 관계 미상 등의 변수를 감안할 때, 보수적인 접근이 필요합니다. 인수되는 보증금이 없는 점을 감안하여, 현재 시장가 및 유사 물건의 낙찰가율 등을 참고하여 보수적으로 감정가의 70~80% 수준에서 입찰가를 산정하는 것을 고려해 볼 수 있으나, 이는 실제 현장 조사 및 추가적인 시세 조사 후에 확정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.