나이스옥션 법원경매 서울남부 2024타경127345 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 56-316 화성빌라 제3층 제302호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 햇빛 · 평가일 2024.08.07

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "서울화일초등학교" 북동측 인근에 위치하며 주위는 다세대주택, 다가구주택, 공원 및 근린생활시설 등이 소재하는 주택지대로 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 자유롭고, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통여건 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트벽식구조 평스라브지붕 4층 건 내 제3층 제302호로서,
(사용승인일: 2001-08-28)

외 벽 : 드라이비트 마감 등,
내 벽 : -,
창 호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.
(상세이용내역은 후첨 "내부구조도" 참조 바람)

설비내역

위생 및 급배수설비, 개별난방설비 등이 설치되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

장방형 완경사지로서, 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 약 5m 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역(지역
경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역(수평표면)<공항시
설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역
<수도권정비계획법>

공부와의 차이

- 본건은 집합건축물대장상 위반건축물로 등재되어 있으니 참고바람.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 아래와 같이 임차권 설정되어 있으니 참고바람.

임차보증금 : 금140,000,000원
임대차계약일자 : 2020년02월03일
임차권자 : 허윤석

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

집합건축물대장상 위반건축물 표기되어 있음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

1.1. 기본 물건 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2024타경127345 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 56-316 화성빌라 제3층 제302호

용도: 다세대주택

감정가: 155,000,000원

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 허

1.2. 면적 정보

토지면적: 20.36㎡ (약 6.16평)

건물면적: 40.35㎡ (약 12.21평)

2. 입지조건

2.1. 주변 환경 및 위치

본 물건은 서울특별시 강서구 화곡동에 위치하며, "서울화일초등학교" 북동측 인근에 자리하고 있습니다. 주변으로는 다세대주택, 다가구주택, 공원 및 근린생활시설이 혼재하는 주택지대로 형성되어 있어 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 상황

차량의 진출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용도 편리합니다. 제반 교통 여건은 보통으로 평가됩니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 상태

본 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하)으로 지정되어 있습니다. 또한, 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역, 수평표면구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역에 해당되어 관련 법규에 따른 이용 제한이 있을 수 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부상 권리 내역

* 을13: 주택임차권, 권리자: 허윤석, 권리금액: 140,000,000원, 말소: 인수 (말소기준권리)

* 갑11: 소유권이전, 권리자: 최덕성, 접수일자: 2020-02-19

* 갑12: 소유권이전청구권가등기, 권리자: 선진규, 접수일자: 2020-03-31 (매매예약)

* 갑13: 강제경매, 권리자: 허윤석, 권리금액: 140,000,000원, 말소: 말소

* 갑14: 압류, 권리자: 국민건강보험공단, 접수일자: 2024-08-20, 말소: 말소

등기부채권 총액: 140,000,000원

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 허윤석

* 임차보증금: 140,000,000원

* 임대차계약일자: 2020년 02월 03일

* 전입일자: 2020년 02월 10일

* 확정일자: 2020년 02월 05일

* 배당신고일자: 2023년 07월 18일

* 대항력: 있음

* 비고: 집합건물 등기부상 주택임차권(을13)으로 등재되어 있으며, 말소기준권리로서 매각으로 소멸되지 않고 매수인에게 인수될 가능성이 있습니다.

3.3. 말소 기준 권리

본 건의 말소기준권리는 을13번 주택임차권입니다. 이 권리보다 선순위인 갑11번 소유권이전 및 갑12번 소유권이전청구권가등기는 말소되지 않을 수 있습니다. 을13번 주택임차권은 '인수'로 표기되어 있어, 매각으로 소멸되지 않고 매수인에게 인수될 수 있음을 유의해야 합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 분석

본건과 유사한 다세대주택의 최근 거래 사례를 분석한 결과, 건축 연도, 면적, 층수 및 거래 방식에 따라 시세 차이가 존재합니다. 2019년 건축된 전용면적 19.98㎡의 경우 216,000,000원에 거래되었으며, 1986년 건축된 전용면적 37.44㎡는 150,000,000원, 2002년 건축된 전용면적 37.56㎡는 160,000,000원에 거래되었습니다.

4.2. 최근 실거래가 동향

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 2026년 7월 기준 서울 강서구 화곡동 일대 다세대주택의 매매가는 전용면적 약 20㎡는 2억 1천만원대, 약 37㎡는 1억 5천만원에서 1억 6천만원대의 시세를 형성하고 있습니다. 본건의 건물 면적(40.35㎡)은 약 37㎡ 거래 사례와 유사하나, 건축 연도(2001년)는 2002년 거래 사례와 비슷합니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 상태 및 시설

본 물건은 2001년 8월 28일 사용승인된 철근콘크리트벽식구조의 4층 건물 내 3층 302호 다세대주택입니다. 위생 및 급배수설비, 개별난방설비가 갖추어져 있습니다. 그러나 집합건축물대장상 위반건축물로 표기되어 있어, 이는 추후 시정 명령이나 이행강제금 부과 등의 문제가 발생할 수 있습니다.

5.2. 편의시설 및 교육시설

단지 인근에 서울화일초등학교가 위치하며, 주택가 지역으로 편의시설 및 근린생활시설 이용이 용이합니다. 다만, 중요시설물보호지구(공항)에 속해 있어 항공기 소음이나 관련 법규에 따른 건축 규제 등을 고려해야 할 수 있습니다. 주변에서 특별히 보고된 혐오시설은 없습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 위반 건축물

집합건축물대장에 위반건축물로 등재되어 있는 점은 중요한 리스크 요인입니다. 이는 향후 관련 법규 위반으로 인한 시정 명령, 벌금 또는 이행강제금 부과의 대상이 될 수 있으며, 재산권 행사에 제약을 줄 수 있습니다.

6.2. 선순위 가등기

갑12번 소유권이전청구권가등기(2020.03.31.)는 선진규 앞으로 설정되어 있으며, 담보가등기(채권액 100,000,000원)로 신고된 사실이 있습니다. 이 가등기의 정확한 성격과 말소 여부가 불확실한 경우, 인수될 위험이 존재합니다.

6.3. 대항력 있는 임차인

본 건에는 보증금 140,000,000원의 대항력 있는 임차인(허윤석)이 존재하며, 전입일자(2020.02.10.)가 말소기준권리보다 선순위입니다. 물건명세서에 따르면, 배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 매수인이 해당 임차보증금을 인수해야 합니다. 따라서 임차인의 보증금 전액 회수 여부가 불확실할 경우, 매수인이 140,000,000원의 임대차보증금을 추가로 부담해야 할 위험이 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 강서구 화곡동의 주택가에 위치하며, 적절한 면적과 대중교통 접근성을 갖추고 있습니다. 그러나 위반건축물 등재, 선순위 가등기 존재 가능성, 그리고 가장 중요한 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 가능성 등 다수의 잠재적 리스크를 안고 있습니다. 특히 임차인의 보증금 140,000,000원이 매각으로 완전히 변제되지 않을 경우, 이는 매수인이 추가로 부담해야 하는 금액이 되므로, 입찰 시 신중한 검토가 필수적입니다.

8. 투자 포인트

* 화곡동 택시 부제 완화 영향권에 따른 교통 편의성 증대 기대.

* 재건축/리모델링 등 정비 사업 활발 지역으로 미래 가치 상승 가능성.

* 경매를 통한 일반 매매가보다 낮은 가격으로 취득할 기회.

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 155,000,000원이나, 대항력 있는 임차인의 보증금 140,000,000원 인수 위험을 고려할 때, 실질적인 매수인의 총 부담액은 입찰가에 140,000,000원을 더하게 됩니다. 주변 시세 및 동종 물건의 거래가격을 고려하면, 본건의 적정 시장 가치는 약 150,000,000원에서 160,000,000원 사이로 추정됩니다.

따라서, 임차 보증금 인수 위험을 보수적으로 반영하고, 위반건축물 및 가등기 관련 불확실성을 고려하여, 본 건의 합리적인 예상 입찰가는 30,000,000원 수준에서 시작하는 것이 적절하다고 판단됩니다. 만약 임차보증금이 경매 절차에서 전액 변제되어 인수되지 않을 경우, 입찰가는 상향 조정될 수 있습니다. 입찰가 결정은 최종적인 권리관계 확인 및 인수 금액 확정 이후에 이루어져야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.