나이스옥션 법원경매 서울남부 2024타경127345 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 56-316 화성빌라 제3층 제302호 다세대주택 경매

매각기일: 2025-12-03

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2024타경127345 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 56-316 화성빌라 제3층 제302호 다세대주택 경매

물건 대표 이미지

서울남부지방법원 경매15계 2024타경127345 | 소재지: 서울특별시 강서구 초록마을로16길 3, 제3층 제302호 (화곡동, 화성빌라) | 감정가: 155,000,000원 | 최저가: 63,488,000원 | 용도: 다세대주택

1.1. 1.서울남부지방법원 2024타경127345 (1) 물건 보고서

1.2. 물건 기본 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2024타경127345 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 56-316 화성빌라 제3층 제302호

용도: 다세대주택

감정가: 1억 5,500,000원

토지면적: 20.36㎡ (약 6.16평)

토지 지분율: 2036

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 40.35㎡ (약 12.20평)

건물 지분율: 4035

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

소유자: 최OO

채무자: 최OO

채권자: 허OO

1.3. 입지조건

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "서울화일초등학교" 북동측 인근에 위치하고 있습니다. 주위는 다세대주택, 다가구주택, 공원, 근린생활시설 등이 소재하는 주택지대로 전반적인 주거 환경은 보통 수준입니다. 차량의 진출입이 자유롭고 인근에 버스정류장이 소재하여 교통 여건 또한 양호한 편입니다. 도보 가능한 거리에 서울화일초등학교가 있어 교육 환경을 갖추고 있습니다.

1.4. 권리분석

본건은 채권자 허OO의 신청으로 진행되는 부동산강제경매 물건입니다. 소유자 겸 채무자는 최OO입니다. 매각 대상은 토지와 건물 일괄매각입니다.

주요 권리사항으로는 임차권 설정이 존재합니다. 임차보증금 1억 4,000,000원, 임대차 계약일자 2020년 2월 3일, 임차권자 허윤석으로 확인됩니다. 본 임차인의 권리관계는 경매 진행 시 인수 또는 배당 여부를 면밀히 분석해야 할 중요한 사항입니다.

1.5. 상권분석

물건이 위치한 화곡동 일대는 다세대 및 다가구 주택이 밀집한 대표적인 주거 지역입니다. 주변으로는 공원 및 소규모 근린생활시설이 혼재하고 있어 주거 생활에 필요한 기본적인 편의시설 이용이 가능합니다. 대규모 상업 시설보다는 지역 주민을 대상으로 하는 소규모 상점들이 주로 분포되어 있을 것으로 예상됩니다.

1.6. 생활정보

건축물은 2001년 8월 28일 사용승인을 받은 철근콘크리트 벽식구조의 4층 건물 내 3층 302호입니다. 다세대주택으로 이용 중이며, 위생 및 급배수 설비, 개별난방 설비가 설치되어 있습니다. 건물 외벽은 드라이비트 마감이며, 창호는 샷시 창호입니다. 토지는 장방형 완경사지로 다세대주택 건부지로 이용되고 있으며, 본건 북측으로 약 5m 도로에 접하고 있습니다.

1.7. 잠재적 리스크

가장 큰 리스크 요인은 집합건축물대장상 위반건축물로 표기되어 있다는 점입니다. 이는 건축법규를 위반하여 건축된 부분으로, 향후 철거 명령, 이행강제금 부과, 재산권 행사 제한 등의 불이익을 받을 수 있습니다. 또한, 1억 4,000만원의 임차보증금이 설정되어 있어, 해당 임차인의 대항력 및 우선변제권 유무에 따라 인수 부담이 발생할 수 있습니다. 토지이용계획상 중요시설물보호지구(공항), 대공방어협조구역(군사기지 및 군사시설 보호법), 수평표면구역(공항시설법) 등에 포함되어 있어 건축물 증축, 개축 등 향후 개발 행위에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

1.8. 종합 의견

본 물건은 서울 강서구 화곡동의 일반적인 주택가에 위치한 다세대주택입니다. 서울화일초등학교가 인근에 있어 교육 환경은 괜찮은 편이며, 교통 여건도 보통입니다. 하지만 집합건축물대장상 위반건축물로 등재되어 있다는 점과 1억 4천만원의 임차권 설정은 주요 인수 부담으로 작용할 수 있습니다. 이러한 위험 요소를 면밀히 검토하고 해결 방안을 모색해야 합니다.

1.9. 투자 포인트

경매물건의 감정가는 1억 5,500만원입니다. 위반건축물 및 임차권 존재로 인해 일반 매물보다 저렴하게 취득할 수 있는 기회가 될 수 있습니다. 다만, 위반건축물에 대한 시정 비용 및 절차, 임차인의 권리관계를 정확히 파악하고, 잠재적 가치 상승 요인과 리스크를 종합적으로 고려하여 신중하게 접근해야 할 물건입니다. 제2종일반주거지역(7층 이하)으로 현재 층수 규제가 있으나, 향후 도시계획 변경에 따라 높이 제한 완화 가능성도 고려해볼 수 있습니다.

주변에 공항이 있어 수평표면구역, 중요시설물보호지구(공항)에 포함되어 있으나, 이는 항공기 운항과 관련된 제한사항으로 주거 기능 자체에 직접적인 혐오시설로 작용하지는 않습니다. 인근에서 별도의 혐오시설에 대한 언급은 검색되지 않았습니다.

법원 정보

서울남부지방법원 경매15계