나이스옥션 법원경매 서울남부 2024타경128805 [1] 서울특별시 구로구 오류동 6-63 루체비스타 제5층 제503호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 인서 · 평가일 2024.08.06

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 구로구 오류동 소재 오류초등학교 남서측 인근에 위치하고 있으며, 부근은 업무시설, 아파트, 소규모 공동주택, 주상복합건물, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장 및 지하철1호선 오류동역이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 지하2/지상15층건 중 제5층 제503호로서
외벽 : 석재타일 등
내벽 : 벽지 및 내장타일 등
창호 : 샷시창호.

이용상태

오피스텔(후면 건물개황도 참조)임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 난방설비, 소방설비, 승강기설비, 주차설비 등 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필지 일단의 유사 사다리형의 토지로서 근린생활시설, 오피스텔, 도시형생활주택의 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

동측으로 로폭 20미터 내외 포장도로와 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

대표필지 오류동 6-63번지 기준: 도시지역, 일반상업지역(2003-09-02), 도로(2015-10-01)
(접합), 가로구역별 최고높이 제한지역(2015-08-27)<건축법>, 대공방어협조구역(위탁고도:
해발165m(지반+건축+옥탑 등), 육군수도방위사령부(02-524-3146)관할)<군사기지 및 군사시
설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대내역은 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울남부지방법원 2024타경128805 (1)

소재지: 서울특별시 구로구 오류동 6-63 루체비스타 제5층 제503호

용도: 오피스텔

감정가: 2억 6천 5백만원

토지면적: 6.97㎡ (약 2.11평)

토지지분: 6.9675㎡ (약 2.11평)

건물면적: 40.73㎡ (약 12.32평)

건물지분: 40.73㎡ (약 12.32평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 강제경매

채권자: 이OO

2. 입지조건

본건은 서울특별시 구로구 오류동 소재 오류초등학교 남서측 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 업무시설, 아파트, 소규모 공동주택, 주상복합건물, 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 주위 환경은 보통 수준입니다. 차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장과 지하철 1호선 오류동역이 소재하여 교통 여건은 양호한 편입니다.

3. 권리분석

말소기준권리는 2022년 6월 28일 부천세무서장의 압류(갑6)입니다.

등기부등본상 확인된 권리들은 다음과 같습니다.

* 소유권이전등기, 신탁등기 말소 등 (갑4, 갑5)

* 주택임차권 (을3): 권리자 이눈솔, 권리금액 2억 5천만원. 말소기준권리보다 선순위로, 매각으로 소멸되지 않고 매수인에게 인수됩니다.

* 압류 및 가압류 등기 (갑6, 갑7, 갑8, 갑9, 갑10, 갑11, 갑12)

말소기준권리보다 선순위에 있는 임차인(이눈솔)의 보증금 2억 5천만원은 낙찰자가 인수해야 합니다.

4. 상권분석

본건이 위치한 구로구 오류동 일대는 주거, 업무, 근린생활시설이 복합적으로 형성된 지역입니다. 오류동역을 중심으로 상권이 형성되어 있으며, 상권은 대체로 안정적인 편입니다. 인근에 다양한 편의시설과 상업시설이 분포하고 있어 생활권이 편리합니다.

5. 생활정보

* 교통: 지하철 1호선 오류동역 인근에 위치하여 서울 시내 접근성이 용이합니다. 다수의 버스 노선이 운행되어 대중교통 이용이 편리합니다.

* 편의시설: 주변에 마트, 병원, 은행 등 다양한 편의시설이 잘 갖추어져 있습니다.

* 교육시설: 오류초등학교가 인근에 위치하고 있으며, 다수의 학교가 통학 가능한 거리에 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인 인수 부담: 임차인 이눈솔은 2억 5천만원의 보증금으로 선순위 대항력을 가지고 있으며, 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않을 경우 매수인이 해당 금액을 인수해야 합니다. 이는 낙찰가의 상당 부분을 차지할 수 있는 인수 금액이므로 신중한 입찰이 필요합니다.

* 기타 권리 관계: 다수의 압류 및 가압류가 존재하나, 말소기준권리 이후의 권리들은 매각으로 소멸될 예정입니다.

* 토지이용계획: 도시지역, 일반상업지역, 가로구역별 최고높이 제한 지역, 군사기지 및 군사시설 보호구역, 과밀억제권역에 해당합니다.

7. 종합 의견

본건은 지하철 1호선 오류동역 역세권에 위치한 오피스텔로, 교통 및 생활 편의시설 접근성이 양호한 편입니다. 교육 환경 또한 비교적 우수합니다. 그러나 대항력 있는 선순위 임차인이 존재하여 2억 5천만원의 보증금을 낙찰자가 인수해야 하는 부담이 있습니다. 해당 임차인의 보증금을 고려한 실질적인 매입 비용 산정이 필수적입니다.

8. 투자 포인트

* 오류동역 역세권 입지: 지하철 1호선 오류동역 이용이 편리하여 서울 주요 지역으로의 이동이 용이합니다.

* 안정적인 주거/업무 복합 지역: 다양한 편의시설과 근린생활시설이 인접해 있어 주거 및 소규모 업무용으로 적합합니다.

* 상대적으로 낮은 감정가: 임차인 보증금을 제외한 감정가 자체는 주변 시세 대비 경쟁력을 가질 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 2억 6천 5백만원입니다. 현재 시세 분석 결과, 인근 루체비스타 오피스텔의 경우 2023년 2월에 전용 29.98㎡(약 9.07평)가 2.9억원에 실거래된 사례가 있습니다. 제시된 건물면적 40.73㎡(약 12.32평)는 이보다 넓은 면적임을 감안할 때, 감정가는 합리적인 수준으로 판단됩니다.

그러나 2억 5천만원의 대항력 있는 임차인 보증금을 인수해야 하는 점을 고려할 때, 총 매입 비용이 크게 상승하게 됩니다. 따라서 입찰가 산정 시에는 인수 보증금을 제외한 순수 부동산 가치와 향후 시세 상승 가능성, 임차인 명도 시 발생할 수 있는 추가 비용 등을 종합적으로 고려해야 합니다.

현 시세 및 유사 물건 거래 사례를 감안할 때, 감정가 수준 또는 소폭 상향하여 입찰가를 결정하는 것이 합리적일 수 있습니다.

권장 입찰가 범위: 2억 6천 5백만원 ~ 2억 9천만원

총 예상 매입 비용 (입찰가 2억 7천만원 기준): 약 5억 2천만원 (입찰가 2억 7천만원 + 인수 보증금 2억 5천만원)

상기 예상 입찰가는 현 시세 및 제공된 정보를 바탕으로 추정된 것이며, 실제 경매 진행 상황 및 입찰 경쟁 정도에 따라 달라질 수 있습니다. 정확한 시세 파악을 위해서는 추가적인 현장 조사 및 부동산 전문가의 상담을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.