나이스옥션 법원경매 서산 2023타경58563 [1] 충청남도 당진시 석문면 장고항리 732-1 전 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서산 2023타경58563 [1] 충청남도 당진시 석문면 장고항리 732-1 전 경매

• 사건번호: 2023타경58563
• 주소: 충청남도 당진시 석문면 장고항리 732-1
• 감정가: 562,253,400원
• 최저가: 134,997,000원
• 유찰 횟수: 4회
• 용도: 전

서산지원 경매5계 2023타경58563 | 소재지: 충청남도 당진시 석문면 장고항리 732-1 | 감정가: 562,253,400원 | 최저가: 134,997,000원 | 용도: 전

1. 물건 보고서: 충청남도 당진시 석문면 장고항리 732-1 전

1.1. 기본 정보

사건번호: 서산지원 2023타경58563 (1)

소재지: 충청남도 당진시 석문면 장고항리 732-1 (전)

용도: 전

매각대상: 토지매각

경매구분: 부동산임의경매

2. 물건 상세 현황

2.1. 면적 및 감정가

감정가: 562,253,400원

토지면적: 2,716.20㎡ (약 821.69평)

건물면적: 0.00㎡ (매각 제외)

제시외면적: 0.00㎡ (제시외 수목은 별도 참고)

2.2. 현황 및 이용상태

본건 토지는 완만하게 하향 경사진 부정형의 토지로서, 공부상 지목은 '전'이나 현황은 "전 및 답" 등으로 혼재되어 이용 중입니다. 북측으로 노폭 약 3m 내외의 포장도로에 접하고 있어 차량 접근은 용이합니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 사항

계획관리지역 및 성장관리계획구역(석문03 일반형)에 속해 있어 향후 개발 잠재력이 있습니다. 다만, 가축사육제한구역(일부제한 모든 축종 제한)으로 지정되어 축사 건축 등은 제한됩니다.

3. 입지 조건 및 교통 상황

본건은 당진시 석문면 장고항리 소재 "장고항감리교회" 남서측 근거리에 위치합니다. 주위는 전형적인 농가주택, 농경지, 자연림 등이 혼재된 농촌 지역입니다. 지방도 647호선이 경유하고 있어 지역 간 이동은 비교적 원활하며, 노선버스정류장이 인근에 소재하여 대중교통 이용 또한 보통 수준입니다. 인근에 장고항이 위치하고 있어 지역적 관광 및 어업 환경과 연관될 수 있습니다.

4. 권리 분석 및 특이 사항

4.1. 권리 관계

본건은 부동산 임의경매 사건으로, 등기부상 복잡한 권리 관계나 선순위 임차인 등에 대한 특이사항은 보고서 내 자료에 나타나지 않아, 매각 대상인 토지만을 인수하는 데 있어 특별한 문제는 없을 것으로 판단됩니다.

4.2. 재매각 및 매수 보증금

주의사항: 본 경매는 '재매각' 물건입니다.

매수 보증금은 최저매각가격의 20%를 납부해야 합니다. 통상적인 경매(10%)보다 높은 보증금이 요구되므로 자금 계획에 유의해야 합니다.

4.3. 농지취득자격증명 (농취증) 필수

본건 토지의 지목은 '전'이며 현황도 '전 및 답'으로 이용 중이므로, 낙찰자는 농지법에 따른 농지취득자격증명을 제출해야 합니다. 미제출 시 매수 보증금은 몰수됩니다. 농업 경영 계획서 작성이 필요하며, 농업인이 아닌 경우에도 요건을 갖춰야 합니다.

4.4. 면적 감소 및 지적 재조사

2024년 8월 12일자 당진시 사실조회 회신에 따르면, 2023년 12월 28일 지적재조사가 완료되어 일부 면적(103.8㎡)이 감소하였습니다. 매각 기준 면적은 재조사 완료 후의 면적으로 판단되나, 입찰 전 최종 확인이 필요합니다.

5. 상권 분석 및 생활 정보

본건은 농림지역에 인접한 계획관리지역 내의 토지로서, 대규모 상권은 형성되어 있지 않습니다. 주요 상권은 당진시내 또는 인근 면 소재지 중심으로 이용해야 합니다. 생활 편의 시설은 장고항 주변의 일부 시설 및 감리교회 등 소규모 시설을 중심으로 이용 가능합니다. 전형적인 농촌 환경이며, 주변에 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 농취증 미제출 리스크

농지취득자격증명 미제출 시 보증금(최저가 20%)이 몰수되는 가장 큰 리스크가 있습니다. 사전에 농지취득 계획 및 가능성을 면밀히 검토해야 합니다.

6.2. 현황 불일치 리스크

공부상 '전'이지만 현황은 '일부 답' 등으로 이용 중입니다. 이는 영농에 필요한 관개 시설 등 추가 투자가 필요할 수 있음을 의미합니다.

6.3. 제시외 수목

도로 경계 및 인접 토지 경계 부분에 제시외 수목이 식재되어 있습니다. 이는 향후 토지 이용 시 제거 비용 발생 또는 이웃과의 경계 분쟁 여지를 남길 수 있습니다.

7. 종합 의견 및 투자 포인트

7.1. 종합 의견

본건은 당진시 석문면 장고항리 인근의 계획관리지역 내 농지로서, 비교적 넓은 면적(821.69평)을 가지고 있습니다. 농지취득자격증명 및 재매각 보증금 20% 납부라는 명확한 진입 장벽이 있어 일반 투자자들의 참여가 제한될 수 있습니다. 따라서 진입 장벽을 극복할 수 있는 실수요자나 전문 투자자에게는 기회가 될 수 있습니다. 지적 재조사로 인한 면적 감소가 이미 반영되었는지 확인하고 입찰해야 합니다.

7.2. 투자 포인트

계획관리지역: 향후 농지 전용을 통한 건축 행위(농가주택, 창고 등)에 유리한 지역으로, 장기적인 토지 이용 계획에 적합합니다.

진입 장벽을 기회로: 재매각 조건(보증금 20%)과 농지취득자격증명 의무로 인해 경쟁률이 낮아질 가능성이 높아 저가 매수의 기회가 될 수 있습니다.

도로 접근성 양호: 3m 내외의 포장도로에 접하고 있어 접근성이 좋으며, 영농 또는 개발 시 용이합니다.

법원 정보

서산지원 경매5계