나이스옥션 법원경매 대전 2024타경100343 [1] 대전광역시 서구 괴정동 74-10 다가구주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 지안 · 평가일 2024.01.19

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 대전광역시 서구 괴정동 소재 "괴정동 행정복지센터" 북측 인근에 위치하고, 주위는 단독·다가구주택, 다세대주택, 상가주택, 근린생활시설 및 각급 교육시설 등이 소재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하고, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통여건은 보통시됨.

형태 및 이용상태

완경사지에 대체로 평탄하게 조성된 세장형의 토지로서, 다가구주택 등 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

북동측으로 로폭 약 6미터의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역(2023-11-24), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역(2017-12-20)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>.

제시목록 외의 물건

후면 "지적 및 건물개황도" 참조.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 4층으로서,
(사용승인일: 2009.04.17)
외벽: 치장벽돌 및 석재붙임 등 마감
내벽: 벽지 및 타일 등 마감
창호: 샷시창호 등.

이용상태

다가구주택 등으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비 등 되어있음.

부합물 및 종물

후면 "지적 및 건물개황도" 참조.

공부와의 차이

본건 건물 1층은 공부상 용도가 "제2종근린생활시설(사무소)"로 등재되어 있으나 현황은 "주거용"으로 탐문조사 되었으며, 2층은 공부상 "다가구주택(2가구)"로 등재되어 있으나 외관상 "4가구"로 현장 조사되었는바 경매진행시 참고바람.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

-일괄매각. 제시외 건물 포함.
-공부상 용도가 "제2종근린생활시설(사무소)"로 등재되어 있으나 현황은"주거용" 임
-2층은 공부상 "다가구주택(2가구)"로 등재되어 있으나 외관상 "4가구"로 현장 조사됨.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 요약

본 보고서는 대전지방법원 2024타경100343 (1) 사건의 경매 물건에 대한 정보를 담고 있습니다. 해당 물건은 대전광역시 서구 괴정동 74-10번지에 소재하며, 다가구주택으로 이용 중입니다. 감정평가액은 1,179,319,900원이며, 토지와 건물이 일괄 매각 대상입니다.

1.2. 기본 현황

사건번호: 대전지방법원 2024타경100343 (1)

소재지: 대전광역시 서구 괴정동 74-10 (신주소: 대전광역시 서구 도솔로319번길 9)

용도: 다가구주택 (공부상 제2종근린생활시설(사무소), 현황 주거용)

감정가: 1,179,319,900원

토지면적: 264.80㎡ (약 80.11평)

건물면적: 508.15㎡ (약 153.75평)

건물 제시외면적: 26.10㎡ (약 7.89평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 두OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

사용승인일: 2009년 4월 17일

건물 구조: 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 4층

건축물대장상 주용도: 단독주택 (실제 현황: 다가구주택)

1층 공부상 용도: 제2종근린생활시설(사무소), 현황: 주거용

2층 공부상 등재: 다가구주택(2가구), 현황: 외관상 4가구

2. 입지조건

2.1. 소재지 및 주변 환경

본건은 대전광역시 서구 괴정동 소재 "괴정동 행정복지센터" 북측 인근에 위치합니다. 주변은 단독주택, 다가구주택, 다세대주택, 상가주택, 근린생활시설 및 각급 교육시설이 혼재하는 지역입니다.

2.2. 교통 여건

물건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다. 전반적인 교통 여건은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.3. 토지 및 도로 현황

토지는 완경사지에 대체로 평탄하게 조성된 세장형으로, 현재 다가구주택 등 건부지로 이용 중입니다. 북동측으로 로폭 약 6미터의 포장도로와 접하고 있습니다.

2.4. 토지 이용 계획

본 토지는 제2종일반주거지역에 해당하며, 소로3류(폭 8m 미만)에 접해 있습니다. 또한, 가축사육제한구역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 관계 개요

본 경매 물건은 매각으로 인해 말소되는 권리가 대부분이며, 특별히 인수해야 할 권리는 없는 것으로 판단됩니다. 다만, 임차인 현황을 면밀히 검토해야 합니다.

3.2. 말소기준권리

토지와 건물 모두 2021년 4월 5일 접수된 두리에이엠씨대부주식회사 근저당권 (을12, 을15)이 말소기준권리이며, 이후 접수된 대부분의 권리는 매각으로 소멸됩니다.

3.3. 임차인 현황 및 인수 여부

총 15명의 임차인이 등재되어 있으며, 인수 보증금은 0원입니다.

3.3. 1. 대항력 있는 임차인

* 임차인: 장성민

보증금: 35,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2016-09-30

확정일자: 2021-05-17

대항력: 있음

비고: 본 임차인은 대항력을 갖추고 있으나, 인수 보증금은 0원으로 처리됩니다.

3.3. 2. 대항력 없는 임차인

* 임차인: 민민홍 (보증금 30,000,000원)

* 임차인: 김대일 (보증금 100,000,000원, 차임 100,000원)

* 임차인: 한금비 (보증금 0원)

* 임차인: 김진홍 (보증금 100,000,000원)

* 임차인: 정민경 (보증금 110,000,000원)

* 임차인: 신우섭 (보증금 0원)

* 임차인: 강민석 (보증금 70,000,000원)

* 임차인: 강민석 (보증금 110,000,000원)

* 임차인: 신양식 (보증금 0원)

* 임차인: 한국토지주택공사 (보증금 150,000,000원)

* 임차인: 김종현 (보증금 0원)

* 임차인: 문수정 (보증금 0원)

* 임차인: 한국토지주택공사 (보증금 95,000,000원, 차임 150,000원)

상기 임차인들은 대항력이 없어 매각으로 인해 권리가 소멸됩니다.

3.4. 기타 권리 사항

토지 등기부상 근저당권 외 가압류, 근저당권부 채권 질권 설정 등이 있으나, 모두 말소기준권리보다 후순위로 매각으로 소멸 예정입니다. 건물 등기부상 주택임차권 등도 모두 말소 대상입니다.

3.5. 임대차 관계

전체 임차인들의 보증금 및 차임은 상세히 기재되어 있습니다. 임대 관계에 대한 추가적인 미상 정보는 없습니다.

4. 상권 및 생활정보

4.1. 지역 특성

본 물건이 위치한 괴정동 일대는 주거시설과 근린생활시설이 혼합된 지역입니다. 괴정동 행정복지센터가 인근에 위치하여 행정 편의시설 이용이 용이합니다.

4.2. 주변 편의시설

인근에 다양한 상업시설 및 근린생활시설이 분포하고 있습니다. 대규모 병원으로는 차량으로 이동 가능한 거리에 대전을지대학교병원, 건양대학교병원 등이 있습니다.

4.3. 교육시설

주변에 각급 교육시설이 소재하고 있어 교육 환경이 양호한 편입니다.

5. 잠재적 리스크

5.1. 공부상 내용과 현황 불일치

* 1층: 공부상 용도가 "제2종근린생활시설(사무소)"로 등재되어 있으나, 현황은 "주거용"으로 이용 중입니다.

* 2층: 공부상 "다가구주택(2가구)"로 등재되어 있으나, 외관상 "4가구"로 현장 조사되었습니다.

이러한 불일치는 명도 진행 시 또는 향후 건물 이용 시 추가적인 확인 및 조치가 필요할 수 있습니다.

5.2. 임차인 관련 리스크

대항력 있는 임차인 1명(장성민)이 존재하며, 인수 보증금은 없으나 명도 협의 시 고려가 필요할 수 있습니다. 또한, 다수의 임차인이 존재하므로 명도 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 가능성이 있습니다.

5.3. 법적 제약 및 권리 관계

토지 이용 계획상 제2종일반주거지역, 소로3류, 가축사육제한구역에 해당합니다. 등기부상 복잡한 권리 관계가 있으나, 모두 말소 예정이므로 직접적인 인수 부담은 없습니다.

6. 종합 의견

6.1. 물건 총평

대전광역시 서구 괴정동에 위치한 본 다가구주택은 괴정동 행정복지센터 인근으로 생활 편의시설 접근성이 양호한 편입니다. 주거지역과 상업시설이 혼재된 입지 조건을 가지고 있습니다. 건물은 사용승인 후 약 15년이 경과하였으며, 내부 용도 및 가구수와 공부상 내용의 불일치가 확인되어 현장 조사 및 권리 분석 시 주의가 필요합니다.

6.2. 명도 및 권리 인수 관련

인수해야 할 부담 있는 권리는 없으나, 대항력 있는 임차인이 존재하므로 명도 절차 진행 시 원만한 협의가 중요합니다. 복잡한 임차인 현황을 고려하여 명도 계획을 수립해야 합니다.

7. 투자 포인트

7.1. 임대 수요

다가구주택 밀집 지역에 위치하여 꾸준한 임대 수요를 기대할 수 있습니다. 괴정동 및 인근 지역의 개발 가능성과 더불어 안정적인 임대 수익 창출이 가능할 것으로 보입니다.

7.2. 지역 가치

대전광역시 서구는 지속적인 도시 개발 및 인프라 확충이 이루어지고 있는 지역으로, 장기적인 관점에서 자산 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다.

8. 예상 입찰가

8.1. 입찰가 산정 시 고려사항

본 물건의 입찰가 산정 시에는 감정가(1,179,319,900원)를 기준으로 하되, 인수 보증금은 0원이므로 이를 제외하고 추가적인 명도 비용, 수리비, 시장 시세 및 경쟁 물건의 낙찰가율 등을 종합적으로 고려해야 합니다. 대항력 있는 임차인 존재에 따른 명도 리스크를 감안하여 신중한 접근이 필요합니다.

8.2. 제언

정확한 시장 조사를 통해 현재 시세 및 예상 임대 수익률을 파악하고, 명도 가능성 및 예상 비용을 면밀히 검토하여 최적의 입찰가를 산정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.