나이스옥션 법원경매 부천 2024타경2185 [1] 경기도 부천시 원미구 역곡동 26-3 뉴효성하이츠 2층203호 근린생활시설 경매

매각기일: 2025-12-30

물건 개요

나이스옥션 법원경매 부천 2024타경2185 [1] 경기도 부천시 원미구 역곡동 26-3 뉴효성하이츠 2층203호 근린생활시설 경매

물건 대표 이미지

부천지원 경매1계 2024타경2185 | 소재지: 경기도 부천시 원미구 지봉로 19, 2층203호 (역곡동,뉴효성하이츠) | 감정가: 165,000,000원 | 최저가: 13,588,000원 | 용도: 근린생활시설

1. 물건 개요 및 특성 분석

1.1. 기본 정보

사건번호는 부천지원 2024타경2185 (1)이며, 경기도 부천시 원미구 역곡동 26-3 뉴효성하이츠 2층 203호에 위치합니다.

본 물건의 용도는 공부상 근린생활시설이나, 다세대주택으로 개조되어 사용 중인 것이 특이사항입니다.

감정가는 1억 6,500만 원이며, 매각 대상은 토지/건물 일괄매각이고 경매 구분은 부동산강제경매입니다.

소유자 및 채무자는 권OO으로 동일하며 채권자는 진OOOOOOOOOOOOOO입니다.

1.2. 면적 정보

건물면적(전용)은 41.72㎡ (약 12.62평)이며, 토지면적(지분)은 24.23㎡ (약 7.33평)입니다.

제시외면적은 토지, 건물 모두 없습니다.

1.3. 건물의 구조 및 이용상태

본건은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 6층 건물 중 2층 203호에 해당합니다.

현재는 방 2개, 거실 겸 주방, 화장실, 보일러실로 구성된 다세대 주택으로 이용 중입니다.

위생 및 급·배수설비, 도시가스설비, 엘리베이터(8인승), 개별난방설비 등이 설치되어 있어 주거 편의성은 양호한 편입니다.

2. 입지조건 및 환경 분석

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 경기도 부천시 원미구 역곡동 "가톨릭대학교" 남동측 인근에 위치합니다.

주위는 근린생활시설 및 다세대주택 등이 혼재된 전형적인 주상지대를 형성하고 있어 주거 환경은 무난합니다.

2.2. 교통 상황 및 도로 접근성

본건까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장 및 역곡역이 소재하고 있어 대중교통 이용 여건은 양호한 편입니다.

토지 이용 상태는 제형의 평지이며, 북측으로 포장 중로각지(중로1류 폭 20m~25m, 중로2류 폭 15m~20m)에 접하고 있어 도로 접근성이 좋습니다.

2.3. 토지이용계획 및 제한상태

도시계획상 제2종일반주거지역, 시가지경관지구(일반)에 해당하며, 중로1류 및 중로2류에 접해 있습니다.

기타 제한사항으로는 가축사육제한구역, 상대보호구역(가톨릭대-교육청문의), 과밀억제권역 등이 설정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 매각 및 경매 구분

매각은 토지 및 건물을 일괄 매각하는 방식이며, 경매 구분은 부동산강제경매입니다.

채무자와 소유자가 권OO으로 동일하므로, 매각 이후에 발생할 수 있는 소유권 관련 분쟁의 소지는 적을 것으로 보입니다.

3.2. 임대차 관계

임대관계는 미상(확인되지 않음)이므로, 명도 시 임차인이 존재할 경우 주택 임대차보호법상 대항력 유무를 정확하게 조사해야 합니다.

4. 상권 분석 및 생활 정보

4.1. 상권 분석

본 물건은 공부상 근린생활시설(제2종)이나, 현재 다세대주택으로 이용 중이므로 상업적인 가치보다는 주거 편의성에 중점을 두어야 합니다.

역곡역이 인근에 위치하고 가톨릭대학교와 인접한 주상지대이므로, 기본적인 생활 편의 시설(근린생활시설)은 잘 갖추어져 있을 것으로 판단됩니다.

4.2. 생활 정보

본건은 역곡역과 가까워 기본적인 생활 인프라가 갖춰진 지역입니다.

주변은 주상지대로 형성되어 있어 상업 시설과 주거 시설을 모두 이용하기에 편리합니다.

가톨릭대학교와 인접해 있어 학생 및 교직원 등의 배후 수요도 잠재적으로 기대할 수 있는 지역입니다.

5. 잠재적 리스크

5.1. 용도 불일치 리스크 (최대 리스크)

가장 큰 리스크는 '공부상 용도와 현황의 불일치'입니다. 공부상 제2종 근린생활시설이나, 현황은 다세대주택으로 개조되어 사용 중입니다.

이는 건축법상 위반 건축물에 해당될 소지가 높으며, 관할 관청으로부터 원상복구 명령 및 이행강제금이 부과될 수 있습니다. 매수자는 이행강제금의 규모와 원상복구 가능성을 반드시 사전에 검토해야 합니다.

5.2. 혐오시설 및 환경 리스크

제시된 정보 및 주변 검색 결과만으로는 인근에 혐오시설이 구체적으로 파악되지 않았습니다.

다만, 주상지대에 위치하고 있어 소음 및 주차 문제 등 일반적인 주택가 밀집 지역의 불편사항은 있을 수 있습니다.

5.3. 명도 리스크

임대관계 미상으로 명도 시점에 임차인의 유무 및 대항력 여부를 정확히 파악하고, 명도에 필요한 시간과 비용을 투자 계획에 반영해야 합니다.

6. 종합 의견 및 투자 포인트

6.1. 종합 의견

본 물건은 역곡역 인근의 제2종일반주거지역 내에 위치하여 입지 조건은 우수합니다.

다세대주택으로 이용 가능한 소형 면적(전용 약 12.62평)에 엘리베이터까지 설치되어 있어 실거주 가치도 높습니다.

그러나, '근린생활시설'을 '다세대주택'으로 불법 개조하여 사용 중인 용도 불일치 리스크가 명확하므로, 이 점을 감안하여 보수적인 가격으로 입찰가를 산정해야 합니다.

6.2. 투자 포인트

최고의 입지: 역곡역 및 가톨릭대학교 인접한 역세권 주상지대라는 우수한 입지입니다.

소형 주거 선호: 전용면적 약 12.62평으로 소형 주거를 찾는 실수요자에게 적합한 크기입니다.

감정가 대비 메리트: 용도 변경 리스크를 반영하여 입찰가를 감정가(1억 6,500만 원)보다 충분히 낮게 설정한다면 높은 투자수익을 기대할 수 있습니다.

토지/건물 일괄매각: 전체 면적을 한 번에 취득할 수 있어 권리 관계가 단순합니다.

법원 정보

부천지원 경매1계