나이스옥션 법원경매 부천 2024타경2185 [1] 경기도 부천시 원미구 역곡동 26-3 뉴효성하이츠 2층203호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 광희 · 평가일 2024.05.13

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 부천시 원미구 역곡동 "가톨릭대학교" 남동측에 인근하여 위치하며,

주위는 근린생활시설, 다세대 등으로 이루어진 주상지대를 형성함.

교통상황

본건까지 차량 접근이 용이하며 인근에 버스정류장 및 역곡역이 소재하여 교통여건은 무난시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 6층건 내 2층 203호로서,

외벽 : 인조석 및 드라이비트 마감.

내벽 : 벽지 도배, 일부 타일 붙임 등 마감.

창호 : 하이섀시 임.

이용상태

다세대 주택으로 이용중임.(방2,거실 겸 주방,화장실,보일러실)

설비내역

위생 및 급·배수설비, 도시가스설비, 엘리베이터(8인승) 개별난방설비 등이 설치되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

제형의 평지로서 다세대의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북측으로 포장중로각지 상태임.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역 , 시가지경관지구(일반) , 중로1류(폭 20m-25m)(중로1-5호선)(접합) , 중로2류(폭 15m-20m)(접합)
가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(가톨릭대-교육청문의)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

감정평가의견 Ⅰ- 5 참조

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

-공부상(제2종근린생활시설)이나, 다세대주택으로 개조되어 사용중인것으로 보임
-특별매각조건 매수신청보증금 최저매각가격의 20%

AI 물건분석

1. 물건기본정보

본 물건은 경기도 부천시 원미구 역곡동 26-3 뉴효성하이츠 2층 203호에 소재한 부동산 강제경매 물건입니다.

사건번호는 부천지원 2024타경2185 (1)이며, 감정평가액은 165,000,000원입니다.

본 물건은 토지와 건물이 일괄 매각 대상이며, 토지 면적은 24.23㎡(약 7.33평), 건물 면적은 41.72㎡(약 12.62평)입니다.

경매 구분은 부동산 강제경매이며, 채권자는 진OOOOOOOOOOOOOO입니다.

특이사항으로는 대항력 있는 임차인, 선순위 전세권, 재매각, 공동담보 등이 있습니다.

주의사항으로는 공부상 용도는 제2종 근린생활시설이나, 실제로는 다세대 주택으로 개조되어 사용 중인 것으로 보입니다. 또한, 특별매각조건으로 매수신청보증금이 최저매각가격의 20%라는 점을 유의해야 합니다.

1.1. 입지조건

본건은 경기도 부천시 원미구 역곡동에 위치하며, "가톨릭대학교"의 남동측에 인접해 있습니다.

주변은 근린생활시설 및 다세대 주택 등이 혼재된 주상지대를 형성하고 있습니다.

차량 접근은 용이하며, 인근에 버스정류장과 역곡역이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

토지는 제형의 평지로 건부지로 이용 중이며, 북측으로는 포장된 중로와 접해 있습니다.

토지이용계획상 제2종일반주거지역, 시가지경관지구(일반), 중로1류, 중로2류로 지정되어 있으며, 가축사육제한구역, 상대보호구역(가톨릭대), 과밀억제권역 등 관련 법규의 적용을 받습니다.

주변 지역은 대학가와 주거 밀집 지역이 결합된 곳으로, 상권 및 주거 환경이 복합적으로 형성되어 있습니다.

지도상 인근에 대규모 상업 시설이나 혐오 시설은 확인되지 않았습니다.

1.2. 권리분석

본 물건의 말소기준권리는 2022년 1월 24일 접수된 을7. 전세권설정(채권자: 중국인 진해리, 금액: 150,000,000원)입니다.

이 말소기준권리에 따라, 위 전세권을 포함한 대부분의 등기부상 권리는 매각으로 소멸될 예정입니다.

총 등기부채권액은 2,221,000,000원으로 집계되었습니다.

임차인 현황은 다음과 같습니다.

* 임차인: JIANGZHENJI (지 )

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022-07-28

* 대항력: 없음

* 임차인: JIANGZHENSHUN (지 )

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2023-11-03

* 대항력: 없음

* 임차인: JINHAIRI (진 )

* 보증금: 150,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021-10-25

* 확정일자: 2021-10-25

* 배당신고일자: 2024-04-23

* 대항력: 있음

* 비고: 선순위 전세권 설정자와 동일인일 가능성이 높으며, 보증금 150,000,000원에 대한 대항력을 가진 것으로 분석됩니다.

* 임차인: 중국인진해리 (진 )

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자/사업일자: 미상

* 대항력: 없음

* 배당신고일자: 2024-05-14

인수 보증금 합계는 0원으로 분석되었으나, 대항력 있는 임차인 JINHAIRI(진 )의 보증금 150,000,000원에 대한 인수 여부는 최종적으로 확인이 필요합니다. 이는 명도 협상 및 잔금 납부 시 중요한 고려 사항이 됩니다.

1.3. 상권분석

본건은 가톨릭대학교 인근 역세권 지역으로, 주거 밀집 지역과 상업 시설이 혼합된 전형적인 대학가 상권 및 배후 주거지 상권의 특성을 보입니다.

2층에 위치한 근린생활시설이나, 다세대 주택으로 개조되어 실제로는 주거용으로 사용되고 있어, 지역 내 주거 수요에 기반한 임대 수익 창출이 가능할 것으로 보입니다.

인근에 역곡역이 있어 유동인구 확보에 유리하며, 대학생 및 인근 거주민을 대상으로 하는 업종(식당, 카페, 편의점 등)에 적합한 입지입니다.

1.4. 생활정보

교통은 지하철 1호선 역곡역을 이용할 수 있으며, 다수의 버스 노선이 운행되어 서울 및 수도권 주요 지역으로의 이동이 편리합니다.

주변에 가톨릭대학교가 있어 젊은 유동인구의 유입이 꾸준하며, 생활 편의시설로는 상가, 병원, 은행 등이 인근에 자리하고 있습니다.

주거 지역이 인접해 있어 생활 편의성은 양호한 편입니다.

건물은 철근콘크리트구조 6층 건물이며, 본건은 2층 203호에 위치합니다. 위생, 급배수, 도시가스, 엘리베이터(8인승), 개별난방 설비 등이 갖추어져 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 용도 불일치: 공부상 용도(제2종 근린생활시설)와 실제 이용(다세대 주택 개조)이 상이하여, 향후 이행강제금 부과 등의 행정 처분 대상이 될 수 있습니다.

* 대항력 있는 임차인: JINHAIRI (진 ) 임차인은 보증금 150,000,000원에 대해 대항력을 가지고 있어, 낙찰 후 보증금을 인수해야 할 가능성이 있습니다. 비록 인수 보증금 합계가 0원으로 분석되었으나, 최종적으로 법원 조사 또는 명도 협상을 통해 인수 여부를 명확히 확인해야 합니다.

* 재매각 물건: 재매각 결정은 기존 경매 절차에서 낙찰 불발, 계약 해제 등 특별한 사유가 발생했음을 의미합니다. 이러한 사유를 파악하여 입찰 전략에 반영해야 합니다.

* 특별매각조건: 매수신청보증금이 최저매각가격의 20%로, 일반적인 10%보다 높습니다. 이는 자금 계획 시 유의해야 할 사항입니다.

* 선순위 전세권: 을구 7번 전세권(150,000,000원)이 말소기준권리이나, 대항력 있는 임차인 JINHAIRI(진 )의 보증금과 금액이 일치하고, 해당 임차인이 채권자일 가능성이 있어 권리 분석 시 면밀한 확인이 필요합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 가톨릭대학교 인근 역세권에 위치한 장점이 있으나, 공부상 용도와 실제 이용의 불일치, 대항력 있는 임차인 존재, 재매각 사유 미확인 등 여러 리스크 요인을 내포하고 있습니다.

이러한 리스크들을 감안하여 철저한 권리 분석과 현장 조사를 통해 인수해야 할 권리 및 예상되는 추가 비용을 정확히 파악하는 것이 중요합니다.

리스크 해소 시 안정적인 임대 수익 또는 시세 차익을 기대할 수 있는 물건입니다.

1.7. 투자 포인트

* 우수한 입지: 역곡역 역세권 및 가톨릭대학교 인접으로 인한 유동인구 및 임대 수요 확보 가능성.

* 경량급 소형 면적: 41.72㎡(약 12.62평)의 전용면적으로 소액 투자 및 1인 가구, 소규모 업종 임대 용이.

* 지속적인 임대 수요: 대학가 및 주거 밀집 지역 특성상 안정적인 임대 수요 기대.

1.8. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 감정평가액 165,000,000원을 기준으로 하되, 재매각 사유, 대항력 있는 임차인 보증금 인수 가능성(0원으로 분석되었으나, 최종 확인 필요), 그리고 공부상 용도와 실제 이용의 차이로 인한 행정 처분 가능성 등 잠재적 리스크를 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

주변 시세, 권리 분석 결과, 향후 명도 가능성 및 예상되는 추가 비용 등을 면밀히 분석한 후, 130,000,000원 ~ 150,000,000원 범위에서 입찰가를 산정하는 것을 제안합니다. 이는 제시된 정보만을 바탕으로 한 예시이며, 실제 입찰 시에는 더 상세한 시장 조사와 현장 조사를 통해 최종 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.