나이스옥션 법원경매 제주 2025타경1357 [1] 제주특별자치도 서귀포시 대정읍 안성리 1838-1 창고시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

■ 기호(1,2,5,6): 본건은 제주특별자치도 서귀포시 대정읍 보성리 소재 ""보성초등학교"" 북측 근거리[기호(1,2)], 한림읍 금능리 소재 ""정월오름"" 북서측 근거리[기호(5,6)]에 위치하며, 기호(1,2) 주위는 공동주택, 단독주택, 전 및 과수원 등 기호(5,6) 주위는 임야, 전 및 과수원 등으로 형성되어 있음.

교통상황

■ 기호(1,2,5,6): 본건까지 제반차량의 진·출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 주변의 제반 대중교통 사정은 무난함.

형태 및 이용상태

■ 기호(1): 본건은 인접토지 대비 등고·평탄한 부정형 토지로서, 창고용 건부지임.
■ 기호(2): 본건은 인접토지 대비 등고·평탄한 자루형 토지로서, 창고용 건부지임.
■ 기호(5): 본건은 인접토지 대비 등고·평탄한 자루형 토지로서, 전(휴경상태)임.
■ 기호(6): 본건은 인접토지 대비 등고·평탄한 자루형 토지로서, 나지(건축중인 건물 공사중단된 상태)임.

인접 도로상태

■ 기호(1,2): 동측으로 폭 약 6~8m 내외의 포장도로에 접함.
■ 기호(5,6): 북동측으로 폭 약 4m 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

■ 기호(1): 계획관리지역, 성장관리계획구역(2025-01-15)((건축인허가 등 서귀포시 문의)), 가축사육제한구역(2023. 10. 20. 고시(1000m 이내 일부제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 경관보전지구4등급(2023-01-30)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 생태계보전지구5등급(2023-01-30)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 지하수자원보전3등급(2023-01-30)(저촉)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 지하수자원보전4등급(2023-01-30)(저촉)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>.
■ 기호(2): 계획관리지역, 성장관리계획구역(2025-01-15)((건축인허가 등 서귀포시 문의)), 가축사육제한구역(2023. 10. 20. 고시(1000m 이내 일부제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 경관보전지구4등급(2023-01-30)(저촉)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 경관보전지구5등급(2023-01-30)(저촉)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 생태계보전지구5등급(2023-01-30)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 지하수자원보전4등급(2023-01-30)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>.
■ 기호(5): 계획관리지역, 경관보전지구4등급(2023-01-30)(저촉)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 경관보전지구5등급(2023-01-30)(저촉)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 생태계보전지구5등급(2023-01-30)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 지하수자원보전4등급(2023-01-30)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>.
■ 기호(6): 계획관리지역, 경관보전지구4등급(2023-01-30)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 생태계보전지구5등급(2023-01-30)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 지하수자원보전4등급<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>.

제시목록 외의 물건

별지 ""지적 및 건물개황도"" 참조 바람.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

■ 임대관계: 미상임.
■ 기타: 본건 기호(5,6) 토지는 농지취득자격증명을 필요로 하는 토지로 판단되는 바, 해당 관청에 재확인을 요함.

건물감정평가요항표

건물의 구조

■ 기호(3)

구조: 철골조 판넬지붕
규모: 단층
외벽: 판넬노출 등
내벽: 판넬노출 등
창호: 샷시창 마감 등

■ 기호(4-1)

구조: 경량철골조 판넬지붕
규모: 단층
외벽: 판넬노출 등
내벽: 판넬노출 등
창호: 샷시창 마감 등

이용상태

■ 기호(3): 창고
■ 기호(4-1): 창고

설비내역

-

부합물 및 종물

별지 ""지적 및 건물개황도"" 참조 바람.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

■ 임대관계: 미상임.
■ 기타: 기호(4-2) 건물은 기준시점 현재 멸실임.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 제주지방법원 2025타경1357 (1)

소재지: 제주특별자치도 서귀포시 대정읍 안성리 1838-1

용도: 창고시설

감정가: 1,341,705,000원

토지면적: 2650.00㎡ (약 799.38평)

건물면적: 569.60㎡ (약 172.32평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자 (주채권자): 삼다신용협동조합

2. 입지조건

주위환경:

본건은 제주특별자치도 서귀포시 대정읍 보성리 소재 "보성초등학교" 북측 근거리 [기호(1,2)]에 위치하며, 주위는 공동주택, 단독주택, 전 및 과수원 등으로 형성되어 있습니다.

교통상황:

본건까지 제반 차량의 진·출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 주변의 제반 대중교통 사정은 무난한 편입니다.

도로상태:

본건(기호 1,2)은 동측으로 폭 약 6~8m 내외의 포장도로에 접하고 있습니다.

토지 이용계획 및 제한상태:

본건 토지(기호 1,2)는 계획관리지역, 성장관리계획구역이며, 가축사육제한구역, 경관보전지구4,5등급, 생태계보전지구5등급, 지하수자원보전3,4등급 등 다수의 제한사항이 존재합니다.

주변 시설:

주변은 농경지와 임야, 전원주택 등이 혼재된 지역으로, 대규모 산업 시설이나 혐오시설은 확인되지 않습니다. 다만, 일부 지역에 가축사육 제한구역으로 지정되어 있어 축산업 활동이 제한될 수 있습니다.

3. 권리분석

말소기준권리:

2022년 8월 23일자 삼다신용협동조합의 근저당권 (을7, 건물 등기부 기준)이 말소기준권리입니다.

등기 현황:

* 소유권 이전: 김태선 (2009년), 조의웅 (2022년)

* 근저당: 삼다신용협동조합 (총 1,164,000,000원), 이동규 (200,000,000원)

* 가압류: 롯데카드, 농협은행, 우리카드, 제주신용보증재단

* 압류: 국민건강보험공단, 제주세무서장

* 임의경매: 삼다신용협동조합 (279,246,115원)

총 채권액 (등기부 기재 총합):

등기부상 총 채권액은 토지 기준 약 15.17억원, 건물 기준 약 13.11억원으로 매우 높은 수준입니다.

인수되는 권리:

매각으로 인해 모든 등기된 권리는 소멸될 예정이므로, 낙찰자가 인수하는 권리는 없습니다.

임차인 현황:

인수 보증금 합계 0원이며, 대항력 있는 임차인은 없는 것으로 파악됩니다.

4. 상권분석

본 물건은 창고시설로서, 제주 지역의 물류 및 유통 수요를 고려할 때 사업적 활용 가능성이 있습니다. 주변 토지 이용 현황이 농경지, 과수원, 임야 등인 점을 감안할 때, 대규모 산업단지보다는 개별 물류 창고나 소규모 유통 센터로서의 역할이 기대됩니다.

5. 생활정보

본건은 주 용도가 창고시설이므로, 직접적인 주거 목적의 생활 편의시설 접근성은 제한적입니다. 인근에 보성초등학교가 있어 교육 시설 접근성은 있으나, 기본적인 편의시설 정보는 부족한 편입니다.

6. 잠재적 리스크

* 매우 높은 총 채권액: 등기부상 총 채권액(약 15.17억원)이 감정가(약 13.41억원)를 상회하여, 낙찰 후에도 상당한 채무 부담이 예상됩니다.

* 토지 이용 제한: 계획관리지역 내 다수의 환경 관련 보전지구(경관, 생태계, 지하수) 지정으로 인해 향후 건축 및 개발 행위에 제한이 따를 수 있습니다.

* 건물 멸실 이력: 공부상 부속건물(목록4. 관련)이 멸실된 이력이 있습니다.

* 기타 토지 관련 사항: 기호 5, 6 토지는 농지이므로 농지취득자격증명이 필요할 수 있으며, 기호 6 토지는 건축 중 공사가 중단된 상태입니다.

* 토지 분할: 물건명세서상 '목록4.' 건물은 토지 분할로 인해 별도 지번(안성리 1838-4)에 소재하는 것으로 명시되어 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 제주 서귀포시 대정읍에 위치한 창고시설로, 토지와 건물을 일괄 매각하며 제시외 건물도 포함됩니다. 2650㎡의 넓은 토지 면적과 569.60㎡의 건물 면적을 보유하고 있으며, 차량 접근성이 양호한 편입니다. 그러나 높은 총 채권액, 복잡하고 다수의 환경 관련 토지 이용 제한, 멸실 및 공사 중단된 건물 이력 등은 투자를 신중하게 고려해야 할 요소입니다. 권리 관계는 비교적 명확하여 인수되는 권리나 임차인은 없는 상황입니다.

8. 투자 포인트

* 일괄매각 및 제시외 건물 포함: 토지와 건물 일괄 매각으로 효율적인 취득이 가능하며, 제시외 건물 포함으로 활용도를 높일 수 있습니다.

* 창고시설로서의 잠재력: 제주 지역의 물류 및 유통 수요 증가에 따른 창고 시설의 중요성이 부각될 수 있습니다.

* 양호한 도로 접근성: 주요 도로에 인접하여 물류 이동 및 접근성이 용이합니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 1,341,705,000원입니다.

등기부상 총 채권액이 감정가를 상회하는 점, 토지 이용계획 상의 복잡한 제한 사항, 기타 잠재적 리스크 등을 종합적으로 고려할 때, 보수적인 접근이 필요합니다.

이에, 예상 입찰가는 감정가의 약 70% 수준인 939,193,500원으로 산정합니다.

이는 시장 상황 및 추가적인 현장 조사 결과에 따라 조정될 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.