나이스옥션 법원경매 제주 2025타경8145 [1] 제주특별자치도 서귀포시 서귀동 307-10 수앤수 3층 305호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 중앙감정 · 평가일 2025.06.16

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 제주특별자치도 서귀포시 서귀동 소재 '서귀중앙초등학교' 남서측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택 및 단독주택, 숙박시설, 근린생활시설 등이 혼재하는 상업 및 주택지대임.

교통상황

본건까지 제 차량의 출입이 용이하며, 인근에 버스정류장 및 대중교통노선이 소재하는 등 전반적인 교통상황은 무난함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 슬래브지붕 지상10층 건물로서
외벽 : 드라이비트, 인조대리석, 징크마감 등,
창호 : 시스템창호 등임.

이용상태

기호(1), (2) : 주거용 오피스텔로 이용중임.

설비내역

기본 위생설비, 급·배수설비, 승강기설비, 보일러에 의한 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

기호①~③ : 일단의 공동주택 부지로 인접 도로와 대체로 등고평탄한 부정형의 토지임.

인접 도로상태등

기호①~③ : 일단의 공동주택 부지로 북동측으로 폭 약 10미터 내외, 남서측으로 폭 약 8미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호①, ③ : 일반상업지역, 고도지구(30M이하), 방화지구, 소로2류(폭 8m~10m)(접 합), 가축사육제한구역(2023. 10. 2
0. 고시)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역(무태장어서식지)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역(천지연난대림지대)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 역사문화환경보전지역(2023-12
-29)<자연유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 지하수자원특별관리구역(2020-07-01)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도
시 조성을 위한 특별법>.
기호② : 일반상업지역, 고도지구(30M이하), 방화지구, 소로1류(폭 10m~12m)(2013-11-27)(접합) 가축사육제한구역(2
023. 10. 20. 고시)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역(무태장어서식지)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역(천지연난대림지대)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 역사문화환경보전지
역(2023-12-29)<자연유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 지하수자원특별관리구역(2020-07-01)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계는 미상임.
- 현장조사시 폐문부재로 내부 확인이 곤란하여 집합건축물대장, 건축물현황도 및 외부관찰 등에 의한 통상적인 상태를 상
정하여 감정평가하였으니, 경매 진행 및 응찰시 이용상황 및 관리상태 등에 대하여 재확인을 요함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 제주지방법원 2025타경8145 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 엠OOOOOOOOOO

1.2. 물건 현황

소재지: 제주특별자치도 서귀포시 서귀동 307-10 수앤수 3층 305호 (새주소: 제주특별자치도 서귀포시 중앙로71번길 15-5)

용도: 오피스텔 (주거용으로 이용 중)

토지면적: 28.36㎡ (약 8.58평)

건물면적 (공급면적 추정): 110.70㎡ (약 33.49평)

전용면적: 55.35㎡ (약 16.75평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 감정평가액

감정가: 222,000,000원 (2억 2,200만원)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

제주특별자치도 서귀포시 서귀동 소재 '서귀중앙초등학교' 남서측 인근에 위치.

주위는 공동주택, 단독주택, 숙박시설, 근린생활시설 등이 혼재하는 상업 및 주택지대.

2.2. 교통상황

차량 출입 용이.

인근에 버스정류장 및 대중교통 노선 소재하여 교통 환경 양호.

2.3. 토지 이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 고도지구(30M 이하), 방화지구.

소로2류(폭 8m~10m) 및 소로1류(폭 10m~12m)에 접함.

가축사육제한구역, 역사문화환경보존지역 (무태장어 서식지, 천지연 난대림지대, 자연유산 등).

지하수자원 특별관리구역.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리 및 소멸되는 권리

말소기준권리: 2021년 10월 26일자 엠씨아이대부주식회사 근저당권 (을3).

본 건 매각으로 인해 위 근저당권 및 이후 접수된 모든 권리(근저당, 근질권, 압류, 임의경매)는 소멸될 예정.

3.2. 인수되는 권리

본 건 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 판단됨 (별도 명시된 지상권 등 없음).

3.3. 임차인 현황 및 분석

임차인 유 : 보증금 2,000,000원, 차임 6,000,000원 (연 임대료 추정), 전입/확정일 2024-04-18. 대항력 없음.

임차인 황 : 보증금 0원, 차임 0원, 전입일 2024-12-10. 대항력 없음.

총 인수 보증금: 0원.

주의사항: 유 임차인의 경우, 보증금과 차임(연 600만원으로 추정)이 존재하나 대항력이 없어 매각 후 명도 대상이 될 것으로 보입니다. 차임 6,000,000원의 정확한 계약 내용을 반드시 재확인해야 합니다.

4. 상권 및 생활정보

4.1. 주변 상권 분석

건축물대장상 주 용도는 '업무시설'이나, 현황 '주거용 오피스텔'로 이용 중.

인근에 다양한 근린생활시설, 숙박시설 등이 있어 상권 활성화 예상.

제주 관광 중심지에 위치하여 임대 수요 지속 가능성 높음.

4.2. 생활 편의시설

주변에 마트, 병원, 은행 등 생활 편의시설 이용 가능.

4.3. 학군

도보 거리에 서귀중앙초등학교 위치.

5. 건물 및 부대시설

5.1. 건물 구조 및 상태

철근콘크리트구조 슬래브지붕 10층 건물.

외벽: 드라이비트, 인조대리석, 징크 마감 등.

창호: 시스템창호.

본 건은 3층 305호.

5.2. 이용 상태 및 설비 내역

현재 주거용 오피스텔로 이용 중.

기본 위생설비, 급·배수설비, 승강기설비, 보일러에 의한 난방설비 등 갖추고 있음.

6. 잠재적 리스크

6.1. 법률 및 행정적 리스크

일부 토지 이용계획상 제한 사항(고도지구, 방화지구, 역사문화환경보존지역, 지하수자원 특별관리구역 등)이 있으나, 오피스텔 용도상 큰 영향은 없을 것으로 판단.

건축물대장상 용도와 실제 이용 용도가 다를 수 있으므로, 관련 법규 준수 여부 확인 필요.

현장 조사 시 폐문부재로 내부 확인이 곤란하였으므로, 이용상황 및 관리상태에 대한 재확인이 필수적입니다.

6.2. 시장 및 거래 리스크

감정가(222,000,000원) 대비 최근 유사 물건 실거래가(180,000,000원) 간 차이가 존재하여 시세 재확인 필요.

6.3. 권리 및 임차인 관련 리스크

대항력 없는 임차인이 있으나, 명도 과정에서 협의 필요.

임차인 유 의 차임 6,000,000원 부분에 대한 정확한 계약 내용 확인 필요.

7. 투자 포인트

7.1. 주요 강점

제주 서귀포시 중심 지역에 위치하여 입지 우수.

부동산 임의경매로 권리 관계가 비교적 명확.

주거용 오피스텔로서 임대 수요 꾸준할 것으로 예상.

인근 기반 시설 및 교통 환경 양호.

2017년 건축된 비교적 신축 건물의 오피스텔.

7.2. 투자가치

감정가 대비 경쟁력 있는 가격으로 낙찰 시 시세 차익 및 임대 수익 기대 가능.

서귀포시의 지속적인 관광 수요 및 생활 인프라를 고려할 때 안정적인 투자처.

8. 종합 의견

본 건은 제주 서귀포시 중심에 위치한 주거용 오피스텔로, 편리한 생활 환경과 우수한 교통 여건을 갖추고 있습니다. 권리 분석상 인수할 권리가 없어 명확하며, 대항력 없는 임차인이 존재하나 명도 협상을 통해 해결 가능합니다. 다만, 감정가와 최근 실거래가 간의 차이를 면밀히 검토하고, 임차인의 계약 내용을 정확히 파악하는 것이 중요합니다. 신축 건물이라는 점과 서귀포시의 지속적인 관광 수요를 고려할 때, 시세보다 합리적인 가격으로 취득한다면 안정적인 임대 수익과 시세 차익을 기대할 수 있는 물건입니다.

9. 예상 입찰가 산정

9.1. 시세 분석

감정평가액: 222,000,000원.

최근 유사 물건 실거래가 (JSON 정보): 2025년 7월 29일, 5층, 전용면적 55.35㎡ 기준으로 180,000,000원.

본 건은 3층이며, 전용면적은 55.35㎡로 파악됩니다. 최근 실거래가와 유사한 면적을 기준으로 현재 시세는 180,000,000원 ~ 200,000,000원 수준으로 추정됩니다. 감정평가액이 최근 실거래가보다 높게 책정되었으므로, 낙찰가율은 감정가의 80% ~ 90% 수준에서 결정될 가능성이 있습니다.

9.2. 예상 입찰가

안정적인 낙찰을 위한 예상 입찰가는 185,000,000원 (1억 8,500만원) 수준으로 제안합니다. 이는 최근 실거래가보다 소폭 높고, 감정가 대비 합리적인 수준으로, 향후 임대 수익률 및 시세 상승 가능성을 고려한 가격입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.