나이스옥션 법원경매 제주 2025타경8141 [1] 제주특별자치도 제주시 조천읍 대흘리 435-3 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 삼일감정 · 평가일 2025.06.10

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 제주특별자치도 제주시 조천읍 대흘리 소재‘대흘2리 사무소’남측 근거리에 위치하며 인근은 단독주택, 숙박시설, 소규모점포, 농경지 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통 이용편의도는 보통시됨.

형태 및 이용상태

부정형 평지로서, 건부지 및 도로로 이용중임.

인접 도로상태

북동측으로 폭 약 5m 아스팔트 포장도로에 접하며, 단지내 폭 약 6m 아스팔트 포장도로 소재함.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역 가축사육제한구역(일부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 공장설립제한지역<수도법>, 경관보전지구5등급(2023-01-30)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 생태계보전지구5등급(2023-01-30)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 지하수자원보전3등급<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>

제시목록 외의 물건

'지적 및 건물개황도' 참조.

공부와의 차이

공부상 지목이 대지이나, 현황 건부지 및 도로로 이용중임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트구조 경사슬래브위기와지붕 2층 건으로서,
(사용승인일 : 2018.09.05)
외벽: 스타코 마감 등
창호: 시스템창호 등임.

이용상태

단독주택으로 이용중임.

설비내역

기본위생설비 및 급배수설비, 보일러에 의한 난방설비 등이 되어있음.

부합물 및 종물

'지적 및 건물개황도' 참조.

공부와의 차이

공부상 소재지번이 조천읍 대흘리 435-3, 437, 438번지이나, 실제 435-3번지 지상 소재함.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

일괄매각, 목록 1.은 지분매각임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 제주지방법원 2025타경8141 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 다OOOOOO

1.2. 물건 현황

소재지: 제주특별자치도 제주시 조천읍 대흘리 435-3

용도: 단독주택

감정가: 508,118,080원 (50811.8 만원)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

특이사항: 목록 1.은 지분매각임

1.3. 면적 정보

토지면적: 9,951.00㎡ (약 3,010.04 평)

토지지분: 447.79㎡ (약 135.46 평)

건물면적: 99.78㎡ (약 30.18 평)

1.4. 건축물 상세

건물 구조: 철근콘크리트구조 경사슬래브위기와지붕 2층 건물

사용승인일: 2018년 9월 5일

건물 이용상태: 단독주택

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 제주특별자치도 제주시 조천읍 대흘리 소재 '대흘2리 사무소' 남측 근거리에 위치하고 있습니다. 주변은 단독주택, 숙박시설, 소규모 점포, 농경지 등이 혼재하는 지역으로 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용 편의도는 보통으로 판단됩니다.

2.3. 도로상태

북동측으로 폭 약 5m, 단지 내 폭 약 6m의 아스팔트 포장도로에 접해 있습니다.

2.4. 주변 환경 및 시설 (검색 결과 기반)

인근에는 에코랜드 테마파크, 제주 돌문화공원, 제주 스위스마을 등 다수의 관광 명소가 위치해 있습니다. 또한, 함덕 해수욕장, 삼양 검은모래해변 등이 있어 자연 친화적인 환경을 누릴 수 있습니다. 제주환경자원순환센터가 제주시 구좌읍 동복리에 위치해 있으나, 본건 소재지와는 다소 거리가 있어 직접적인 영향은 적을 것으로 예상됩니다.

2.5. 토지 이용계획 및 제한 상태

계획관리지역으로 가축사육제한구역, 공장설립제한지역, 경관보전지구5등급, 생태계보전지구5등급, 지하수자원보전3등급 등의 제한이 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 임차인 현황

* 임차인: 김

보증금: 0원, 차임: 0원, 전입일자: 2024-06-13, 대항력: 없음

* 임차인: 이

보증금: 0원, 차임: 0원, 전입일자: 2022-01-10, 대항력: 없음

인수 보증금 합계: 0원.

3.2. 등기부 요약 (말소기준권리: 건물 을1 근저당권, 2018-09-13 접수)

토지 등기부상 다수의 근저당권 및 지분 이전, 압류 등이 등기되어 있으나, 대부분 말소 대상입니다. 주요 채권으로는 화원새마을금고, 한국자산관리공사, 다사새마을금고, 제주세무서장, 영남화훼원예농업협동조합, 울산중앙신용협동조합, 신순용외 1명, 제주특별자치도, 동문새마을금고 등이 확인됩니다.

건물 등기부상 말소기준권리는 2018년 9월 13일 접수된 다사새마을금고의 근저당권(을1)입니다. 이후 접수된 권리들은 경매 절차에 따라 소멸될 예정입니다.

다사새마을금고는 건물에 대한 근저당권(을1, 425,100,000원) 및 임의경매(갑4)를 신청한 채권자입니다.

3.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

물건명세서상 '지상권개요:'로 기재되어 있으나, 구체적인 지상권에 대한 내용은 명시되어 있지 않습니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건은 단독주택, 숙박시설, 소규모 점포, 농경지가 혼재하는 지역으로, 비교적 조용하고 한적한 주거 환경을 갖추고 있습니다. 인근에 에코랜드, 돌문화공원 등 관광지가 있어 유동인구가 있을 수 있습니다.

4.2. 부동산 시장 동향 (JSON 데이터 분석)

최근 주변 지역(조천읍 대흘리)의 연립, 다세대 주택 거래 사례를 분석한 결과, 2022년 준공된 전용면적 약 74㎡ 다세대 주택이 2026년 3월 30일 35,000만원에, 2019년 준공된 전용면적 약 85㎡ 연립 주택이 2026년 3월 5일 36,000만원에 거래되었습니다. 이는 약 420만~470만원/㎡ 수준의 시세입니다. 본건 건물은 2018년 사용승인된 단독주택으로, 연식은 유사하나 주택 유형은 다릅니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

인근에 소규모 점포가 있으며, 대중교통 이용은 보통 수준입니다. 제주시 조천읍 지역에는 관광 명소가 다수 분포하고 있어 여가 생활을 즐기기에 용이합니다.

5.2. 교육 및 의료시설

제공된 정보만으로는 인근 교육 및 의료시설에 대한 구체적인 정보는 파악하기 어렵습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 지분 매각

본건은 토지 지분 매각(447.79㎡, 약 135.46평)으로 진행됩니다. 전체 토지(9,951㎡) 중 일부만 취득하게 되므로, 타 공유자와의 토지 이용 및 관리 관련 분쟁 소지가 있습니다. 이는 낙찰가의 할인 요인으로 작용할 수 있습니다.

6.2. 공부상 지목과 현황의 차이

공부상 토지 지목은 '대지'이나, 현황은 건부지 및 도로로 이용 중입니다.

6.3. 제시외 건물 제외

목록 1. 토지 지상에 제시외 건물(이동 가능한 조립식 창고)이 있으나, 이는 매각에서 제외되므로 인수되지 않습니다.

6.4. 높은 채무 총액

등기부상 총 채권액이 감정가 대비 현저히 높아, 경매 진행 과정에서의 변동 가능성이 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 2018년에 건축된 비교적 신축인 단독주택이나, 토지가 지분으로 매각된다는 점이 가장 큰 특징이자 리스크 요인입니다. 단독주택으로서의 가치와 넓은 총 토지 면적은 긍정적이나, 실제 소유하게 될 토지 면적은 매우 협소하며 이는 타 공유자와의 관계 설정 및 향후 활용에 제약을 줄 수 있습니다. 인근의 연립, 다세대 주택 시세는 3.4억~3.6억원 수준이나, 본건의 경우 단독주택이라는 점, 지분 매각이라는 점, 그리고 높은 채무 총액 등을 종합적으로 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 비교적 신축(2018년) 단독주택으로 건물 상태 양호 가능성.

* 주변 관광지 인접으로 잠재적 임대 수익 또는 활용 가능성.

* 지분 매각이라는 특수성으로 인해 시세보다 낮은 가격에 취득할 기회.

9. 예상 입찰가

본건은 토지가 지분으로 매각되는 특수성이 존재하며, 이는 낙찰가에 상당한 영향을 미칠 수 있습니다. 주변 연립/다세대 주택의 최근 거래가(3.4억~3.6억원)를 감안하되, 본건의 단독주택 특성 및 지분 매각으로 인한 리스크 프리미엄을 고려하여 감정가 대비 60%~70% 수준에서 입찰가를 고려해볼 수 있습니다.

예상 입찰가 범위: 300,000,000원 ~ 360,000,000원 (3억 원 ~ 3억 6천만 원)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.