나이스옥션 법원경매 순천 2025타경51570 [1] 전라남도 여수시 남산동 1463-3 단독주택 경매

매각기일: 2026-01-12

물건 개요

나이스옥션 법원경매 순천 2025타경51570 [1] 전라남도 여수시 남산동 1463-3 단독주택 경매

물건 대표 이미지

순천지원 경매9계 2025타경51570 | 소재지: 전라남도 여수시 남산동 1463-3 | 감정가: 70,471,900원 | 최저가: 49,330,000원 | 용도: 단독주택

1. 물건 개요 및 분석 요약

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 순천지원 2025타경51570 (1)

소재지: 전라남도 여수시 남산동 1463-3

용도: 단독주택

감정가: 70,471,900원

토지면적: 56.00㎡ (약 16.94평)

건물면적: 48.15㎡ (약 14.57평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채무자/소유자: 최O (동일)

주의사항: 일괄매각

1.2. 물건 분석 요약

본건은 여수시 남산동 남산초등학교 인근의 기존 주택지대에 위치한 단독주택입니다. 전체 감정가가 7천만 원대로 소액 투자 물건에 해당합니다. 가장 큰 특이사항은 건물 위치가 인접 토지 간 상호 걸쳐 있는 것으로 추정되어 정확한 경계 확인을 위한 별도 측량이 필요하다는 점이며, 이는 입찰 전 반드시 고려해야 할 잠재적 리스크입니다. 이용 상태는 소유자가 거주하는 것으로 구두 조사되었으며, 제1종일반주거지역에 속합니다.

2. 입지 조건 및 주변 환경

2.1. 입지 조건

본건은 전라남도 여수시 남산동 소재 남산초등학교 북서측 인근에 위치하며, 1, 2층 규모의 단독주택이 밀집한 기존 주택지대를 형성하고 있습니다.

토지는 사다리형이며, 주거 용도로 이용 중입니다.

북측으로 소로한면 도로가 개설되어 있으나, 지대 고저차로 인해 실제 차량 진출입은 동측 도로를 통해 이루어질 수 있는 상태입니다.

2.2. 교통 상황 및 생활 정보

간선도로와 접근성이 용이하여 일반적인 교통 상황은 무난한 편으로 평가됩니다.

주변에는 여수남산초등학교가 가까이 위치하고 있으며, 남산공원, 여수수산물특화시장 등이 생활 편의 시설로 이용 가능합니다.

여수시 동남쪽 돌산대교 인근에 위치하여 해양 관광지와도 접근성이 좋습니다.

본건 소재지인 남산동은 과거 피난민촌으로 열악한 환경이었으나, 최근 '취약지역 생활여건 개조사업' 공모에 선정되어 2027년까지 주택 정비 및 생활 인프라 개선이 진행될 예정이므로, 향후 주거 환경 개선이 기대됩니다.

2.3. 혐오 시설 여부 (잠재적 리스크)

인근 지역(남산동 조선소 인근)에서는 과거부터 소음, 쇳가루, 페인트 비산 문제 등으로 인한 조선소 관련 환경 민원이 제기된 사례가 있으므로, 정확한 거리를 확인하여 해당 물건에 미치는 영향을 파악해야 합니다.

본건 주변 일대는 경사지대에 위치하고 있어 주거 편의성 측면에서 단점으로 작용할 수 있습니다.

3. 권리 분석

3.1. 매각 물건 권리 관계

매각대상은 토지와 건물을 모두 포함하는 일괄매각입니다.

본 경매는 부동산강제경매 사건으로, 소유자와 채무자가 최O으로 동일합니다.

강제경매의 경우 통상적으로 말소기준권리 이후의 모든 권리는 소멸되므로, 낙찰자가 인수해야 할 등기상 하자는 없을 것으로 예상됩니다.

다만, 매각 물건명세서 등 공식 문서를 통해 최종적인 권리 소멸 여부를 반드시 확인해야 합니다.

3.2. 임차인 현황

탐문 조사 결과, 현재 소유자(채무자)가 거주하는 것으로 구두 확인되었습니다.

소유자가 직접 점유하는 경우, 명도(인도명령) 대상이 되며, 낙찰자는 비교적 간단하게 명도를 진행할 수 있으나, 명도 저항이 있을 경우 추가적인 시간과 비용이 발생할 수 있습니다.

4. 상권 분석

4.1. 상권 환경

본건은 상업지역이 아닌 제1종일반주거지역 내의 기존 주택지대에 위치합니다.

따라서, 일반적인 상권 분석보다는 주거 환경 및 편의시설 접근성 위주로 접근해야 합니다.

주변에 여수수산물특화시장 등 일부 상권이 형성되어 있으나, 주거지로서의 일상생활 편의 시설 위주의 소규모 상권으로 판단됩니다.

5. 잠재적 리스크

5.1. 경계 침범 리스크

감정평가서에 명시된 가장 큰 리스크는 '건물 위치가 인접 토지 간 상호 걸쳐 있는 것으로 확인'된다는 점입니다.

이는 건물 일부가 인접 토지를 침범하고 있을 가능성을 의미하며, 향후 토지 소유자와의 분쟁 발생 소지가 있습니다.

정확한 경계를 확인하고 법적 리스크를 최소화하기 위해서는 입찰 전 반드시 현황 측량을 통해 경계 침범 여부를 확인해야 합니다.

5.2. 건축물 현황 불일치

공부상 지붕 구조는 '슬래브'이나 현황은 '강판 및 일부 슬래브'로 차이가 있습니다. 이는 단순한 경미한 차이일 수 있으나, 무단 증축이나 구조 변경 여부를 추가로 확인하여 향후 발생할 수 있는 행정적인 문제(이행강제금 등)를 점검해야 합니다.

5.3. 지역적 특성

물건 주변 일대가 경사지대에 위치하며, 진입로의 고저차가 있어 차량 및 보행 접근성에 제약이 있을 수 있습니다.

6. 종합 의견 및 투자 포인트

6.1. 종합 의견

본건은 소액으로 여수 구도심 인근에 주택을 마련할 수 있는 기회입니다.

다만, 감정가 대비 투자 매력도를 높이기 위해서는 반드시 '경계 침범' 리스크를 사전에 파악하고, 그에 따른 해결 방안 또는 비용을 입찰가 산정에 반영해야 합니다.

또한, 남산지구의 '취약지역 생활여건 개조사업' 추진은 장기적인 주거 환경 개선에 긍정적인 영향을 미칠 수 있다는 점을 고려해야 합니다.

6.2. 투자 포인트

소액 투자 및 실수요자 적합: 7천만 원대 감정가로 소액으로 접근 가능한 단독주택입니다.

주거 환경 개선 기대: '취약지역 생활여건 개조사업' 선정에 따른 인프라 개선 잠재력이 있습니다.

소유자 점유: 명도가 비교적 단순할 것으로 예상되어 명도 리스크가 낮습니다.

6.3. 주의 사항 (재강조)

입찰 전 '경계 측량'을 통한 인접 토지 침범 여부 확인은 필수적입니다.

진출입이 동측 도로를 통해 가능한 고저차가 있는 토지임을 현장에서 확인해야 합니다.

법원 정보

순천지원 경매9계