나이스옥션 법원경매 군산 2025타경20958 [1] 전북특별자치도 익산시 남중동 231-2 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 나라 · 평가일 2025.06.27

토지감정요항표

위치 및 주위환경

기호1): 전북특별차지도 익산시 남중동 소재“이리여자 고등학교”북측 인근에
위치하며, 인근은 주택 및 중·소규모 상가 등이 혼재하는 기존 주택지대
임.

교통상황

기호1): 본건 인근까지 제반 차량접근 가능하며, 인근에 선화로 등이 소재하고 있어
제반 간선도로 상황 보통임.

형태 및 이용상태

기호1): 세장형 평지로 주거용 건부지로 이용중임

인접 도로상태

기호1): 남측으로 소폭의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호1): 도시지역, 제2종일반주거지역 가축사육제한구역(2024-08-16)(전부제한
구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경
보호에 관한 법률> 임.

제시목록 외의 물건

─.

공부와의 차이

─.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

─.

건물감정평가요항표

건물의 구조

2-(가) - 목조 기와지붕 단층으로서,
외벽: 회반죽 등 마감,
내벽: 벽지 등 마감,
바닥: 장판 등 마감,
창호: 목재창 등 마감 임.
2-(나) - 목조 기와지붕 단층으로서,
외벽: 회반죽 등 마감,
내벽: 벽지 등 마감,
바닥: 장판 등 마감,

이용상태

기호 2-(가), 기호 2-(나): 주택 등임.

설비내역

기호 2-(가): 기본적인 위생설비, 급·배수설비, 난방설비 등이 되어 있음.
기호 2-(나): 난방설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

후첨 “지적 및 건물개황도” 참조 바람.

공부와의 차이

─.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

─.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 사항

본 물건은 전북특별자치도 익산시 남중동 231-2에 소재한 단독주택입니다.

사건번호는 군산지원 2025타경20958 (1)이며, 부동산 임의경매로 진행됩니다.

매각 대상은 토지와 건물 일괄매각이며, 제시외 건물도 포함됩니다.

1.2. 토지 정보

토지 면적은 962.00㎡ (약 291.00평)입니다.

토지 제시외 면적은 없습니다.

1.3. 건물 정보

건물 면적은 126.94㎡ (약 38.39평)입니다.

건물 제시외 면적은 24.40㎡ (약 7.38평)이며, 이 역시 매각에 포함됩니다.

건물은 목조 기와지붕 단층의 주택으로 기본적인 위생, 급배수, 난방 설비가 갖추어져 있습니다.

1.4. 감정가 및 매각 대상

총 감정가는 507,838,960원입니다.

매각 대상은 토지와 건물 전체이며, 제시외 건물도 포함하여 일괄 매각됩니다.

2. 입지조건

2.1. 주변 환경 및 지역 특성

본 물건은 전북특별자치도 익산시 남중동 소재 “이리여자 고등학교” 북측 인근에 위치합니다.

주변 지역은 주택과 중소규모 상가가 혼재된 기존 주택지대로 형성되어 있습니다.

2.2. 교통 및 접근성

제반 차량의 접근이 가능하며, 인근에 선화로 등이 소재하여 주요 간선도로와의 연결성이 보통입니다.

2.3. 토지 이용계획 및 제한사항

토지는 도시지역, 제2종일반주거지역에 속해 있습니다.

가축 사육 제한 구역(전부 제한 구역) 및 상대 보호 구역(교육환경 보호에 관한 법률)에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 요약

토지 및 건물 등기부상 소유권 이전 내역이 확인되며, 말소기준권리는 2022년 1월 21일 접수된 수협엔피엘대부주식회사의 근저당권(300,000,000원)입니다.

이 외에도 수협엔피엘대부주식회사의 근저당권(60,000,000원)과 부안수산업협동조합의 임의경매개시결정(260,924,774원)이 등기되어 있습니다.

등기부채권 총액은 360,000,000원입니다.

3.2. 임차인 현황

임차인으로 임안옥 씨가 확인됩니다.

임차인의 전입일자는 2018년 10월 5일로, 대항력이 있습니다.

주목할 점은 해당 임차인의 보증금과 차임이 각각 0원으로 기재되어 있다는 것입니다.

3.3. 권리분석 종합

말소기준권리보다 선순위인 대항력 있는 임차인(임안옥)이 존재하며, 보증금이 0원이므로 경매 절차 진행 시 임차인의 권리가 소멸되지 않고 낙찰자가 인수해야 합니다.

인수되는 보증금은 0원이지만, 임차인의 점유 및 사용에 대한 권리가 낙찰자에게 승계되므로 주의가 필요합니다.

4. 상권 및 생활정보

4.1. 주변 상권

본 물건 인근은 주택가와 더불어 중소규모의 상가들이 혼재되어 있어 기본적인 상업 활동이 가능한 지역입니다.

4.2. 생활 편의시설

“이리여자 고등학교”가 인근에 위치하고 있어 교육 환경을 고려할 수 있습니다. 주변 주거지대의 특성상 필요한 편의시설들은 어느 정도 갖추어져 있을 것으로 예상됩니다.

5. 잠재적 리스크

5.1. 대항력 있는 임차인 문제

가장 큰 리스크는 대항력이 있는 임차인 임안옥 씨가 보증금 0원으로 거주 중이라는 점입니다. 이는 낙찰자가 해당 임차인의 점유를 인수하여 명도에 어려움이 있거나, 사실상 임대료 없이 거주를 허용해야 할 가능성이 있음을 의미합니다.

5.2. 제시외 건물

매각에 포함된 제시외 건물(24.40㎡)의 현황 및 정확한 용도, 상태 등에 대한 추가 확인이 필요할 수 있습니다.

5.3. 기타 법적 제한

토지이용계획상 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역, 상대보호구역에 해당하여 향후 건축 행위 등에 제약이 있을 수 있습니다.

6. 종합 의견

본 물건은 대규모 토지 위에 건축된 단독주택으로, 익산시 남중동 내 주거지역에 위치하고 있습니다. 감정가는 약 5억 8백만원 수준으로 책정되었습니다.

그러나 대항력 있는 임차인이 보증금 0원으로 거주 중이라는 중대한 권리상 하자가 존재하며, 이는 명도 및 향후 활용 계획 수립에 있어 가장 큰 변수가 될 것입니다. 이러한 리스크를 감안하여 신중한 접근이 요구됩니다.

7. 투자 포인트

대항력 있는 임차인의 존재에도 불구하고, 상당한 면적의 토지를 보유하고 있다는 점은 장점으로 작용할 수 있습니다.

향후 명도 문제 해결 시, 토지의 가치를 활용한 재건축 또는 매각 등을 고려해 볼 수 있습니다.

다만, 현재 제시된 감정가 및 채권 총액 대비 인수해야 할 임차인의 권리를 종합적으로 고려하여 투자 가치를 산정해야 합니다.

8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 507,838,960원입니다.

현재 등기부상 채권 총액은 360,000,000원이며, 임의경매 채권액은 260,924,774원입니다.

가장 큰 변수인 대항력 있는 임차인(보증금 0원)의 존재로 인해, 일반적인 경매 물건보다 보수적인 접근이 필요합니다.

일반적으로 감정가의 80~90% 수준에서 입찰가를 고려하지만, 본건의 경우 임차인 인수 부담을 감안하여 감정가의 70~80% 수준인 약 3억 5천만원 ~ 4억 5백만원 범위 내에서 입찰가를 산정하는 것을 고려해볼 수 있습니다.

이는 주변 단독주택 시세, 향후 명도 가능성 및 소요 비용, 그리고 잠재적 활용 가치를 종합적으로 고려하여 최종 입찰가를 결정해야 합니다.

주변 연립주택 매매 정보(2,300만원 ~ 5,000만원)는 본건 단독주택 및 토지 가치와 비교하기에는 유사성이 매우 낮아 참고 자료로 활용하기 어렵습니다. 따라서 해당 지역의 실제 단독주택 시세에 대한 추가적인 조사와 전문가의 상담이 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.