나이스옥션 법원경매 군산 2025타경20962 [1] 전북특별자치도 군산시 오식도동 806-3 한성필하우스 102동 10층1006호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 서원 · 평가일 2025.06.05

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 전북특별자치도 군산시 오식도동 소재 ""새만금초등학교"" 동측 인근에 위치하는 구분건물(아파트) 1호로, 주위는 산업단지를 배후로 하는 주거지대입니다.

교통상황

주변에 간선도로 및 지선 도로망이 정비되어 있고 인근에 대중교통시설이 소재하여 제 지역
으로 접근성 무난한 편입니다.

건물의 구조

철근콘크리트벽식조 슬래브지붕 21층 건물중 10층 1006호로서
외벽: 몰탈위 페인팅 마감,
내벽: 벽지 및 타일붙임 마감,
창호:샤시창호입니다.

이용상태

공동주택(아파트)로 이용중입니다.

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기설비, 소화전설비, 도시가스에 의한 개별난방설비 등이 되어
있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 정방형 유사한 토지로 인접지와 등고평탄하며, 현황 아파트부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

서측 및 남측에 소재하는 도로를 주출입구로 이용합니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제3종일반주거지역, 중로1류(폭 20m~25m)(2023-07-17)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(접합) 가축사육제한구역(2024-12-27)(모든축종 사육제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 국가산업단지(군장국가산업단지)<산업입지 및 개발에 관한 법률>, 침수위험지구(2015-06-15)<자연재해대책법>에 해당됩니다.

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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AI 물건분석

1. 물건 기본정보

전북특별자치도 군산시 오식도동 806-3 한성필하우스 102동 10층1006호에 대한 물건 보고서입니다.

1.1. 물건 기본 정보

* 사건번호: 군산지원 2025타경20962 (1)

* 소재지: 전북특별자치도 군산시 오식도동 806-3 한성필하우스 102동 10층1006호

* 용도: 아파트

* 감정가: 116,000,000원

* 토지면적: 35.86㎡ (약 10.85평)

* 토지지분: 35.8646㎡ (약 10.85평)

* 건물면적: 59.94㎡ (약 18.13평)

* 건물지분: 59.937㎡ (약 18.13평)

* 매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 정OO

1.2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 전북특별자치도 군산시 오식도동 소재 "새만금초등학교" 동측 인근에 위치하며, 산업단지를 배후로 하는 주거지대입니다.

* 교통상황: 주변에 간선도로 및 지선 도로망이 정비되어 있고 인근에 대중교통시설이 소재하여 지역 접근성이 양호한 편입니다.

1.3. 권리분석

1.3. 1.임차인 현황

* 임차인: 김

* 보증금: 10,000,000원

* 차임: 500,000원

* 전입일자(사업일자): 2024-06-17

* 확정일자: 2024-06-17

* 배당신고일자: 2025-06-20

* 대항력: 없음

* 인수 보증금 합계: 0원 (임차인은 대항력이 없어 낙찰자가 보증금을 인수할 의무가 없습니다.)

1.3. 2.등기부 요약

* 말소기준권리: 우리은행 근저당권 (접수일자 2023-07-20, 권리금액 금44,000,000원)

* 등기부채권 총액: 211,953,861원

* 분석: 등기부등본상 모든 권리(근저당, 가압류 등)는 말소기준권리보다 후순위이거나 말소 예정으로, 경매 절차가 완료되면 낙찰자는 해당 권리들을 인수하지 않고 깨끗한 권리 상태로 부동산을 취득하게 됩니다.

1.3. 3.물건명세서 참고사항

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당사항 없습니다.

1.4. 상권 분석

본건은 산업단지 배후 주거지역에 위치하고 있어, 산업단지 근로자 등을 배후 수요로 하는 상권 특성을 보입니다. 주변에 편의시설 및 상업시설이 일부 갖추어져 있으나, 대규모 상업지구까지는 다소 거리가 있을 수 있습니다. 최근 개발되는 산업단지 인근의 주거지역으로, 향후 지역 발전 가능성을 내포하고 있습니다.

1.5. 생활 정보

* 건물 구조: 본건은 철근콘크리트벽식조 슬래브지붕 21층 건물 중 10층 1006호입니다. 외벽은 몰탈 위 페인팅 마감, 내벽은 벽지 및 타일, 창호는 샤시로 마감되어 있습니다.

* 설비 내역: 위생 및 급배수 설비, 승강기 설비, 소화전 설비, 도시가스에 의한 개별난방 설비 등이 구비되어 있습니다.

* 단지 정보: '한성필하우스' 아파트 단지는 12개동, 총 892세대로 구성되어 있으며, 2012년 8월에 사용승인되었습니다. 단지 내에는 관리사무소, 노인정, 보육시설, 주민공동시설, 어린이놀이터, 자전거보관소 등 다양한 부대시설이 마련되어 있습니다. 총 주차대수는 915대로, 세대당 주차 공간은 양호한 편입니다. (자료상 지상 171대, 지하 744대)

* 주변 시설: 단지 인근에 새만금초등학교가 소재하여 교육 환경이 갖추어져 있습니다.

1.6. 잠재적 리스크

* 토지이용계획 및 제한상태: 본건은 도시지역, 제3종일반주거지역에 속하며, 중로1류(폭 20m~25m)에 접해 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 국가산업단지(군장국가산업단지)로 지정되어 있습니다.

* 침수위험지구: 가장 주의해야 할 사항은 본건이 침수위험지구(2015-06-15)로 지정되어 있다는 점입니다. 이는 자연재해 발생 시 침수 피해의 우려가 있음을 시사하므로, 입찰 전 해당 지역의 과거 침수 이력 및 방재 시설에 대한 면밀한 조사가 필요합니다.

* 산업단지 인접: 국가산업단지 내에 위치하여 소음, 분진 등 환경적 요인이 있을 수 있으나, 주거지대와 분리되어 있어 영향은 제한적일 수 있습니다.

1.7. 종합 의견

본건은 군산시 오식도동의 한성필하우스 아파트로, 새만금초등학교 인근에 위치하여 기본적인 생활 편의시설 및 교육 환경을 갖추고 있습니다. 최근 실거래가는 감정평가액보다 낮은 수준에서 형성되어 있으나, 권리관계는 비교적 명확하여 낙찰 후 인수해야 할 부담은 적습니다. 그러나, '침수위험지구'로 지정되어 있다는 점은 큰 리스크 요인이므로, 이 부분에 대한 충분한 사전 조사와 함께 입찰가 산정에 신중을 기해야 합니다. 전반적으로는 산업단지 배후 주거지의 특성을 가진 물건이라 할 수 있습니다.

1.8. 투자 포인트

* 명확한 권리관계: 경매 후 인수할 권리가 없어 깔끔한 명도가 가능합니다.

* 산업단지 배후 주거지: 지역 내 산업단지 발전에 따른 주거 수요 증가 기대.

* 초등학교 인접: 교육 환경이 우수하여 실수요자에게 매력적일 수 있습니다.

* 실거래가 대비 낮은 감정가: 최근 실거래가와 감정가를 비교했을 때, 시세보다 저렴하게 취득할 가능성이 있습니다.

1.9. 예상 입찰가

최근(2026년 6월) 동일 단지 내 유사 면적의 매매 사례는 90,000,000원에서 103,000,000원 사이에 분포하고 있습니다. 본건의 감정가는 116,000,000원입니다.

실거래가 추이를 고려하고, 10층이라는 중간층의 위치를 감안하며, 감정가 대비 시세 차익을 고려할 때, 보수적으로 접근한다면 100,000,000원 수준에서 입찰을 고려해 볼 수 있습니다. 다만, '침수위험지구' 리스크를 감안하여 본인의 리스크 감내 수준에 맞춰 입찰가를 최종 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.