나이스옥션 법원경매 부산서부 2025타경101323 [1] 부산광역시 북구 구포동 1213-28 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 평진 · 평가일 2025.04.23

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 북구 구포동 소재 신천초등학교 북서측 인근에 위치하며 주위는 단독주택, 공동주택, 근린생활시설 및 점포 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며 인근에 시내버스정류장 및 근거리에 부산지하철2호선 구명역이 소재하여 제반교통사정은 무난한 편임.

형태 및 이용상태

대체로 서하향의 완경사지를 평탄하게 조성한 세장형의 토지로서, 주거용(단독주택) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

서측으로 3~4미터 폭의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역(2024-02-07), 상대보호구역(신천초등학교), 토지구획정리사업지구 임.

제시목록 외의 물건

없 음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계 : 미 상 임.
2)기 타 : 없 음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호1)철근콘크리트 및 벽돌조 슬래브지붕 2층 건으로,
(사용승인일 : 1988.03.12.)
외벽 : 치장벽돌 마감 등
내벽 : 벽지마감 등
창호 : 샷시이중창 임.

이용상태

단독주택으로 이용중임.

설비내역

급배수설비, 각종위생시설 및 난방설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

제시외건물㉠이 소재하나 규모나 용도로 보아 본건에 미치는 영향은 별무할 것으로 사료됨.

공부와의 차이

귀제시목록 및 공부에는 건물(기호1)이 1층, 2층, 지하로 구분되어 있으나 현황 1층, 2층, 3층으로 구분되어 있으니 경매진행시 확인하여 주시기 바람.(별첨 '지적도' 및 '사진' 참조)

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계 : 미 상 임.
2)기 타 : 없 음.

물건 비고

- 일괄매각. 제시외 건물 포함.
- 공부상에는 건물이 1층, 2층, 지하로 구분되어 있으나 현황은 1층, 2층, 3층으로 구분되어 있음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부산서부지원 2025타경101323 (1)

소재지: 부산광역시 북구 구포동 1213-28

용도: 단독주택

감정가: 286,016,520원

토지면적: 149.40㎡ (약 45.19평)

건물면적: 202.29㎡ (약 61.19평)

제시외 건물면적: 19.95㎡ (약 6.03평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

2. 입지조건

위치 및 주위환경: 본건은 부산광역시 북구 구포동 소재 신천초등학교 북서측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 공동주택, 근린생활시설 및 점포 등이 혼재된 주거 지역입니다.

교통상황: 차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 있고 부산지하철 2호선 구명역이 근거리에 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

토지이용: 대체로 서하향의 완경사지를 평탄하게 조성한 세장형의 토지로, 주거용 단독주택 건부지로 이용 중입니다.

도로상태: 서측으로 3~4미터 폭의 포장도로에 접해 있습니다.

토지이용계획: 제2종일반주거지역, 상대보호구역(신천초등학교), 토지구획정리사업지구에 해당합니다.

3. 권리분석

매각으로 소멸되지 않는 권리: 을구 7번 주택임차권등기(최중원, 보증금 60,000,000원)는 매수인에게 대항할 수 있으며, 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않을 경우 말소되지 않고 매수인이 인수하게 됩니다.

임차인 현황:

* 최중원: 보증금 60,000,000원, 전입 2018-07-09, 확정 2018-07-09, 대항력 있음. (인수 가능성 있음)

* 현경환: 보증금 60,000,000원, 전입 2015-05-18, 확정 2018-07-09, 대항력 있음. (배당신고 2025-05-14)

* 현경환: 보증금 30,000,000원, 전입 2015-05-18, 대항력 있음. (배당신고 2025-05-12)

* 안상수: 보증금 10,000,000원, 차임 300,000원, 전입 2023-09-15, 대항력 없음. (배당신고 2025-06-18)

* 윤청율: 보증금 5,000,000원, 차임 200,000원, 전입 2023-06-28, 대항력 없음. (배당신고 2025-05-14)

* 김광섭: 보증금 0원, 차임 0원, 전입 2023-10-25, 대항력 없음.

* 박경순: 보증금 0원, 차임 0원, 전입 2018-07-09, 대항력 없음.

등기부 요약: 토지 및 건물 등기부 상의 근저당, 가압류, 압류 등은 말소기준권리(을3, 을5: 괴정3동새마을금고 근저당 2022-10-14)보다 늦은 일자로 대부분 말소되었으나, 위 명시된 임차인의 권리는 인수될 수 있습니다.

4. 상권분석

본건이 위치한 구포동 지역은 주거 지역이면서도 근린생활시설 및 점포가 혼재되어 있어 기본적인 상업 기능을 갖추고 있습니다.

주변에 주택 및 공동주택이 밀집해 있어 지역 내 소비 수요가 존재할 것으로 판단됩니다.

인근 부동산 거래 정보를 볼 때, 빌라(다세대) 거래 사례가 있으며, 이는 지역 내 부동산 시장의 활성도를 보여줍니다.

5. 생활정보

교육시설: 단지 북서측 인근에 신천초등학교가 위치하여 자녀 교육에 유리한 환경입니다.

교통시설: 시내버스정류장이 가깝고, 부산지하철 2호선 구명역 이용이 용이하여 부산 시내 접근성이 양호합니다.

편의시설: 근린생활시설 및 점포 등이 주변에 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

대항력 있는 임차인의 보증금 인수 가능성: 최중원(60,000,000원) 및 현경환(60,000,000원, 30,000,000원) 임차인의 보증금이 배당으로 전액 변제되지 않을 경우, 매수인이 인수해야 할 부담이 발생할 수 있습니다. 이는 총 150,000,000원 가량의 인수 부담으로 이어질 수 있습니다.

건물 현황과 공부상 차이: 공부상 1층, 2층, 지하로 구분되어 있으나 현황은 1층, 2층, 3층으로 구분되어 있어, 건축물 현황 확인 및 법적 검토가 필요합니다.

제시외 건물 포함: 19.95㎡(약 6.03평)의 제시외 건물이 일괄 매각에 포함되므로, 이에 대한 처리 방안을 고려해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 부산 북구 구포동의 주거지에 위치한 단독주택으로, 기본적인 생활 환경 및 교통 여건이 양호한 편입니다.

다만, 대항력 있는 임차인으로 인한 보증금 인수 부담이 가장 큰 리스크 요인으로 작용할 수 있으며, 건물 현황과 공부상 차이 또한 확인이 필요한 부분입니다.

이러한 리스크를 충분히 고려한 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

안정적인 주거 지역 내 단독주택으로서 실거주 목적에 적합합니다.

향후 지역 개발 및 인프라 확충 시 가치 상승 가능성이 있습니다.

대항력 있는 임차인과의 협상 또는 명도 절차를 통해 인수 부담을 최소화하거나, 인수 후 임대 수익 확보를 고려할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 286,016,520원입니다.

인근 단독주택 실거래가 정보를 참고하면, 유사 조건의 주택은 2억 7천만 원에서 2억 8천만 원 이상으로 거래되는 사례가 있습니다.

하지만 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 가능성(최대 1억 5천만 원)을 고려할 때, 총 인수 금액이 시장 가치를 초과하지 않도록 입찰가를 산정해야 합니다.

따라서, 보증금 인수 부담을 감안하여 신중하게 접근할 필요가 있으며, 예상 입찰가는 260,000,000원 ~ 280,000,000원 범위에서 고려해볼 수 있습니다.

최종 입찰가는 임차인과의 협상 결과, 명도 비용, 현장 조사 결과 등을 종합적으로 고려하여 결정하는 것이 좋습니다.

주변 시설 관련:

* 혐오시설: 제공된 정보 및 일반적인 검색으로는 특정 혐오시설의 존재 여부를 단정하기 어렵습니다. 정확한 확인을 위해서는 현장 조사 및 상세한 주변 지역 분석이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.