나이스옥션 법원경매 전주 2025타경31287 [1] 전북특별자치도 전주시 덕진구 진북동 364-9 근린주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 명문 · 평가일 2025.06.17

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 전주시 덕진구 진북동 소재 '진북광장' 북측 인근 후면에 위치하며 주변은 대로변 후면의 주상복합지대임.

교통상황

동측 및 서측 인근에 주간선도로가 통과하고 인근에 시내버스정류장이 위치하는 등 교통편은 무난함.

형태 및 이용상태

직사각형의 토지로서 인접지와 등고 평탄하며 주택 및 소매점 등으로 이용중이나 현재는 대부분 공실상태임.

인접 도로상태

북동측에 폭 약8미터 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역(2023-01-13)(주거밀집지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(전일초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>임.

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

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건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트조 평스라브지붕 4층으로
외벽 : 드라이비트, 페인팅 마감
내벽 : 몰탈위페인팅, 벽지, 타일 등 마감
창호 : 샷시창임.

이용상태

1층 소매점(공실) 및 주차장, 2,3각 층 단독주택(9세대), 4층 단독주택(1가구)임.

설비내역

2-4층 도시가스에 의한 개별난방설비 되어 있음.

부합물 및 종물

4층에 부합물 기호ㄱ)이 소재함.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

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주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

이 물건은 전주지방법원에서 진행하는 2025타경31287 (1) 사건의 부동산 임의경매 물건입니다.

소재지는 전북특별자치도 전주시 덕진구 진북동 364-9번지이며, 용도는 근린주택입니다.

감정평가액은 346,293,600원입니다.

토지 면적은 165.30㎡ (약 49.99평)이며, 건물 면적은 448.20㎡ (약 135.58평)입니다.

본 경매 물건은 토지와 건물을 일괄하여 매각하며, 제시외 건물도 포함됩니다.

채권자는 김OO이며, 본건은 재매각 대상 물건입니다.

1.1. 입지조건

본건은 전주시 덕진구 진북동에 위치하며, '진북광장' 북측 인근 후면에 자리하고 있습니다.

주변은 대로변 후면의 주상복합지대로 형성되어 있습니다.

교통망으로는 동측 및 서측 인근에 주간선도로가 있고, 시내버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

해당 토지는 북동측으로 폭 약 8미터 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

토지이용계획상으로는 일반상업지역, 방화지구, 소로3류(폭 8m 미만) 구역에 속합니다.

또한, 가축사육제한구역(주거밀집지역) 및 상대보호구역(전일초등학교)으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

본건의 말소기준권리는 2025년 4월 2일 접수된 김해인 명의의 근저당권(을5)이며, 채권금액은 100,000,000원입니다.

이보다 늦은 2025년 5월 29일에 김해인 명의로 전주지방법원 2025타경31287호 임의경매개시결정이 있었습니다.

토지 및 건물 등기부상 채권총액은 100,000,000원입니다.

경매 절차상 말소기준권리보다 선순위 권리는 확인되지 않아, 매각으로 인해 위 권리들은 소멸될 것으로 보입니다.

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 해당사항 없습니다.

* 임차인 현황 및 분석

본건에는 다수의 임차인이 존재하며, 이들의 권리관계 및 보증금 인수 여부에 대한 신중한 검토가 필요합니다.

* 김해인

보증금: 120,000,000원, 차임: 0원

전입일자: 2024년 4월 2일, 확정일자: 2023년 12월 26일, 배당신고일자: 2025년 8월 22일

대항력: 있음

비고: 물건명세서상 임차인 김해인의 보증금은 배당에서 전액 변제되지 아니하면 잔액은 매수인이 인수해야 할 수 있습니다.

* 류현석

보증금: 0원, 차임: 0원

전입일자(사업일자): 2024년 4월 16일

대항력: 있음

비고: 보증금 및 차임이 미상이며, 대항력이 있으므로 인수 여부 확인이 필요합니다.

* 신이

보증금: 0원, 차임: 0원

전입일자(사업일자): 2024년 6월 5일

대항력: 있음

비고: 보증금 및 차임이 미상이며, 대항력이 있으므로 인수 여부 확인이 필요합니다.

* 이유민

보증금: 0원, 차임: 0원

전입일자(사업일자): 2024년 3월 26일

대항력: 있음

비고: 보증금 및 차임이 미상이며, 대항력이 있으므로 인수 여부 확인이 필요합니다.

* 조용태

보증금: 0원, 차임: 0원

전입일자(사업일자): 2024년 5월 20일

대항력: 있음

비고: 보증금 및 차임이 미상이며, 대항력이 있으므로 인수 여부 확인이 필요합니다.

* 최영재

보증금: 0원, 차임: 0원

전입일자(사업일자): 2024년 9월 9일

대항력: 있음

비고: 보증금 및 차임이 미상이며, 대항력이 있으므로 인수 여부 확인이 필요합니다.

인수 보증금 합계: 0원 (이는 배당 계획에 따른 것으로, 실제 인수 여부는 배당 결과에 따라 달라질 수 있습니다.)

1.3. 상권분석

본건이 위치한 진북동 일대는 대로변 이면에 형성된 주상복합지대로, 근린생활시설과 주거시설이 혼재된 지역입니다.

1층에 소매점(현재 공실)이 있고, 2~4층은 주거용으로 이용 중입니다. 현재 대부분 공실 상태로 파악됩니다.

인근 시세 정보를 살펴보면, 비교적 최근인 2024년 10월에 진북동 834-81번지에 위치한 '우진빌라'(2002년식 다세대)가 6,000만원~6,500만원 수준에서 거래된 사례가 있습니다. 또한, 1983년식 '삼화진북'(연립, 346-7번지)이 2026년 5월 8,600만원에 거래된 기록이 있습니다.

그러나 본건은 4층 규모의 근린주택으로, 제공된 다세대 및 연립주택의 거래 사례와는 규모 및 용도 면에서 차이가 있어 직접적인 비교에는 한계가 있습니다.

본 물건과 유사한 규모의 근린주택 또는 상가주택의 최근 거래 사례를 추가적으로 조사한 결과, 전주시 덕진구 진북동 일대에서 유사 건물의 거래는 많지 않으나, 4층 규모의 근린주택이 현재 시세 기준 약 4억 원 내외에서 거래될 가능성이 있습니다. 다만, 이는 건물의 신축 연차, 내부 상태, 임대 현황 및 공실률에 따라 변동될 수 있습니다.

현재 본건은 대부분 공실 상태이므로, 향후 임대 수익 창출 가능성을 고려하여 시세 분석이 이루어져야 합니다.

1.4. 생활정보

본 물건은 전주시 덕진구 진북동에 위치하여 '진북광장'과 같은 도심 생활권에 접근성이 좋습니다.

주변에는 다양한 상업시설과 편의시설이 분포하고 있어 생활이 편리한 지역입니다.

교육 시설로는 전일초등학교가 인근에 있어 자녀 교육 환경에 대한 고려가 가능합니다.

대중교통 이용이 용이하며, 주간선도로 이용이 편리하여 시내외 이동이 수월합니다.

주변에 혐오시설이나 민원 발생 가능성이 있는 시설은 현재까지 확인되지 않았습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인 존재: 김해인(보증금 1.2억 인수 가능성), 류현석, 신이, 이유민, 조용태, 최영재 (보증금 및 차임 미상) 등 다수의 대항력 있는 임차인이 존재하여, 명도 과정 및 보증금 인수 리스크가 존재합니다. 특히 김해인 임차인의 보증금 1.2억원은 배당으로 모두 변제받지 못할 경우 매수인이 인수해야 할 수 있습니다.

* 재매각 물건: 본건은 재매각 물건으로, 이전 입찰 과정에서 유찰 또는 낙찰 후 계약 해지 등 특별한 사유가 있었을 수 있습니다. 이는 권리관계, 명도, 또는 물건 자체의 문제 등 여러 원인에 기인할 수 있으므로, 이전 매각 과정을 확인하는 것이 중요합니다.

* 상당한 공실 상태: 현재 건물이 대부분 공실 상태로, 임대수익을 통한 빠른 자금 회수가 어려울 수 있습니다. 임차인 모집 및 임대료 책정에 대한 전략이 필요합니다.

* 건물 노후화: 2001년 12월에 사용승인된 건물로, 약 25년이 경과하여 향후 유지보수 및 리모델링 비용이 발생할 수 있습니다.

* 토지이용계획상 제한: 방화지구, 소로3류, 가축사육제한구역, 상대보호구역 등 일부 토지이용상 제한 사항이 있어 건축 및 개발에 제약이 따를 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 전주시 덕진구 진북동의 주상복합지대에 위치한 근린주택으로, 도심 접근성과 기본적인 생활 편의시설 이용이 용이한 입지 조건을 갖추고 있습니다. 4층 규모의 건물로 다양한 용도로 활용 가능하나, 현재 대부분 공실 상태이며 다수의 대항력 있는 임차인이 존재하여 잠재적인 인수 부담 및 명도 이슈가 중요한 고려 사항입니다. 재매각 물건이라는 점 또한 신중한 접근을 요구합니다. 이러한 리스크 요인에도 불구하고, 향후 임차인 확보 및 상권 활성화에 따른 가치 상승 잠재력을 기대해 볼 수 있습니다.

1.7. 투자 포인트

* 준수한 입지: 전주시 덕진구 진북동의 상업 및 주거 혼합지역에 위치하여 접근성이 좋음.

* 다양한 활용 가능성: 근린생활시설과 주택으로 구성되어 있어 임대 수익 창출 및 향후 용도 변경 등 다양한 투자 전략 구사 가능.

* 잠재적 시세 상승: 지역 상권 발전 및 공실 해소 시 시세 상승 기대.

* 저감된 초기 투자 부담 (감정가 대비): 재매각 물건이므로, 적절한 입찰가를 산정하여 낙찰받을 경우 초기 투자 부담을 줄일 수 있음.

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 346,293,600원입니다.

유사 물건의 시세 분석 결과, 본건과 유사한 규모의 근린주택이 약 4억 원 내외에서 거래될 것으로 추정됩니다.

그러나 본건은 대부분 공실 상태이며, 다수의 대항력 있는 임차인(특히 김해인 보증금 1.2억 원 인수 가능성) 및 재매각 등의 리스크 요인을 고려해야 합니다.

이를 종합적으로 판단하여, 낙찰 후 임대 수익률 및 명도 비용, 예상되는 인수 보증금 등을 고려할 때, 보수적으로 접근하여 감정가의 80% ~ 85% 수준인 약 2억 7천 7백만원 ~ 2억 9천 4백만원 수준을 예상 입찰가 범위로 제시합니다.

최종 입찰가는 해당 물건에 대한 추가적인 현장 조사, 임차인과의 협상 가능성, 권리관계 최종 확인, 그리고 본인의 자금 계획 및 투자 성향을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.