나이스옥션 법원경매 진주 2025타경725 [1] 경상남도 사천시 사남면 유천리 5-12 창고시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 비봉감정 · 평가일 2025.06.05

토지감정요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 경상남도 사천시 사남면 유천리 소재 '한국산업단지공단 경남서부지사' 북동측
인근에 위치하며, 부근은 상가, 산업단지, 아파트 등이 혼재하며, 제반주위 환경은 보통
입니다.

교통상황

대상물건까지 차량 접근이 가능하며, 제반 교통사정은 보통입니다.

형태 및 이용상태

대상물건 1), 3) : 부정형의 일단의 평지로서, 주상용 건부지로 이용 중입니다.
대상물건 2): 부정형의 평지로서, 상업나지로 이용 중입니다.
대상물건 5): 부정형의 평지로서, 묵전으로 이용 중입니다.
대상물건 6): 부정형의 평지로서, 상업나지로 이용 중입니다.
대상물건 7): 부정형의 평지로서, 진입로로 이용 중입니다.

인접 도로상태

대상물건 1),3),6),7) : 동측으로 왕복 6차선 포장도로와 접합니다.
대상물건 2), 5) : 지적도상 맹지이나, 인접필지를 경유하여 출입가능합니다.

토지이용계획 및 제한상태

대상물건 1),2),5):계획관리지역(2023-05-11)(게획관리지역), 가축사육제한구역(2022-10-06)
(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제5구역
(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>입니다.

대상물건 3),6),7):계획관리지역(2023-05-11)(게획관리지역), 가축사육제한구역(2022-10-06)
(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제5구역
(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 접도구역(2018-11-21)(접도구역)
<도로법>입니다.

제시목록 외의 물건

없습니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상입니다.
기 타 : 별지 '감정평가의 산출근거 및 결정 의견'의 비고란을 참조하시기 바랍니다.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호 4) 경량철골조 판넬지붕 단층건(층고 약6m)으로서,
(사용승인일 : 1997.11.24)
외 벽 : 판넬 등 마감,
내 벽 : 몰탈위 페인팅 등 마감,
바 닥 : 투명에폭시 등 마감 ,
창 호 : 샷시창 구조입니다.

기호 4-1) 철골조 판넬지붕 2층건으로서,
(사용승인일 : 2002.04.06)
외 벽 : 판넬 및 징크시트 등 마감,
내 벽 : 벽지 및 타일 등 마감,
바 닥 : 타일 및 장판 등 마감,
창 호 : 하이샷시창 구조입니다.

이용상태

기호 4) : 창고(공실) 및 화장실로 이용 중입니다.
기호 4-1) : 1층은 근린생활시설(공실)로 이용 중입니다.
2층은 주택으로 이용 중입니다.

설비내역

제반 위생 및 급배수 설비, 난방설비 등이 갖추어져 있습니다.

부합물 및 종물

토지상에 제시외 건물 3동이 소재합니다.

공부와의 차이

기호 4-1) : 공부상 용도가 '창고'이나, 1층은 '근린생활시설'. 2층은 '주택'으로 이용중
입니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상입니다.
기 타 : 별지 '감정평가의 산출근거 및 결정 의견'의 비고란을 참조하시기 바랍니다.

물건 비고

-일괄매각. 제시외 건물[감정서상 ㄱ~ㄷ] 매각 포함
-[목록1,3] 일단지, 접도구역 감안 평가함
-[목록2,5] 지적도상 맹지임
-[목록4,4-1]은 건축물 대장상 토지합병으로 "5-12,7-16"위 지상에 소재함
-[목록6] 토지상에 이동이 용이한 고철 폐자재 (등)은 매각제외함
-[목록5] 농지가 아니라는 사실을 증명하거나 농지취득자격증명을 요함(미제출시 보증금 몰수함)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 진주지원 2025타경725 (1)

* 소재지: 경상남도 사천시 사남면 유천리 5-12

* 용도: 창고시설 (건축물대장상)

* 감정가: 3,530,445,200 원

* 토지면적: 2554.00㎡ (약 772.58평)

* 건물면적: 525.40㎡ (약 158.98평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 하동군수산업협동조합

* 특이사항: 농지취득자격증명, 공동담보

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 경상남도 사천시 사남면 유천리 소재 '한국산업단지공단 경남서부지사' 북동측 인근에 위치합니다. 부근은 상가, 산업단지, 아파트 등이 혼재하며, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

* 교통상황: 대상 물건까지 차량 접근이 용이하며, 전반적인 교통 사정은 보통입니다.

* 토지 형태 및 이용상태:

* 토지: 부정형의 평지로서, 일부는 주상용 건부지, 상업나지, 묵전, 진입로 등으로 이용 중입니다.

* 건물: 경량철골조 판넬지붕 단층 및 2층 건물로, 창고, 화장실, 근린생활시설, 주택 등으로 이용 중입니다. (4호: 창고/화장실, 4-1호: 근린생활시설/주택)

* 인접 도로상태:

* 목록 1,3,6,7: 동측으로 왕복 6차선 포장도로와 접합니다.

* 목록 2,5: 지적도상 맹지이나, 인접 필지를 경유하여 출입 가능합니다.

* 토지이용계획 및 제한상태:

* 계획관리지역

* 가축사육제한구역 (전부제한구역)

* 비행안전제5구역 (전술)

* 일부 필지(3,6,7)는 접도구역에 해당합니다.

1.2. 권리분석

* 등기부현황 (토지):

* 소유권: 김상민, 손춘희 (매매 195,000,000원)

* 근저당: 주식회사홍티경매유튜브대부 (1,800,000,000원) - 말소기준권리

* 압류: 국토교통부진주국토관리사무소장

* 임의경매: 하동군수산업협동조합 (1,572,466,758원)

* 근저당부채권근질권설정: 진주저축은행 (1,315,600,000원)

* 등기부채권 총액: 3,115,600,000원

* 등기부현황 (건물):

* 소유권: 한기선, 손춘희 (매매)

* 근저당: 주식회사홍티경매유튜브대부 (1,800,000,000원) - 말소기준권리

* 압류: 국토교통부진주국토관리사무소장

* 임의경매: 하동군수산업협동조합 (1,572,466,758원)

* 근저당부채권근질권설정: 진주저축은행 (1,315,600,000원)

* 등기부채권 총액: 3,115,600,000원

* 매각으로 인한 권리소멸: 등기부상 을구의 근저당권(말소기준권리) 이하 모든 권리는 매각으로 소멸될 것으로 보입니다.

* 인수되는 권리: 인수되는 보증금은 0원입니다.

* 임차인 현황:

* (주)푸 : 보증금 0원, 차임 200,000원, 전입/사업일자 2021-11-30, 확정일자 없음, 배당신고일자 없음, 대항력 없음.

* 주의사항: 임차인은 대항력이 없으므로 명도에 큰 어려움은 없을 것으로 예상됩니다.

1.3. 상권분석

* 주변 상업 및 산업 시설: 한국산업단지공단 경남서부지사가 인근에 위치하며, 상가, 산업단지, 아파트 등이 혼재된 지역입니다. 이는 물류, 유통, 또는 산업단지 관련 서비스업 등 다양한 상업적 활동 가능성을 시사합니다.

1.4. 생활정보

* 편의시설: 인근 주거 및 산업 단지 배후로 기본적인 생활 편의 시설 접근성은 양호할 것으로 예상됩니다. (구체적 정보 부족)

1.5. 잠재적 리스크

* 농지취득자격증명: 토지 일부(목록 5)는 농취증 발급이 필요하거나, 농지가 아님을 증명해야 합니다. 미제출 시 보증금 몰수 등 불이익이 발생할 수 있습니다.

* 맹지: 지적도상 일부 토지가 맹지이므로, 토지 이용 및 활용에 제약이 있을 수 있습니다. 다만, 인접 필지를 통한 출입은 가능합니다.

* 건축물대장 상 용도 불일치: 기호 4-1 건물은 공부상 '창고'이나, 실제 1층은 '근린생활시설', 2층은 '주택'으로 이용 중입니다. 이는 향후 건물 활용 및 재건축 시 고려해야 할 사항입니다.

* 제시외 건물 매각 포함: 감정서상 ㄱ~ㄷ의 제시외 건물은 매각에 포함됩니다.

* 토지상 물건 제외: 토지상 이동이 용이한 고철 폐자재 등은 매각 제외 대상입니다.

* 법적 제한: 가축사육제한구역, 비행안전구역, 일부 필지의 접도구역 등은 향후 건축 및 개발 행위에 영향을 줄 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 경상남도 사천시 사남면에 위치한 창고시설로, 인근 산업단지와의 연계성이 기대되는 입지를 가지고 있습니다. 넓은 토지 면적과 건물 면적을 보유하고 있으며, 일괄 매각 대상입니다. 등기부상 권리관계는 복잡하나, 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸될 것으로 예상되어 권리상 문제는 적습니다. 다만, 농지취득자격증명 필요성, 일부 맹지, 건물 용도 불일치 등은 인수 후 면밀히 검토해야 할 사항입니다.

1.7. 투자 포인트

* 인근 산업단지 배후 수요: 산업단지와 인접하여 물류, 창고, 관련 서비스업 등의 잠재 수요가 높습니다.

* 넓은 토지 면적: 2,554㎡ (약 772.58평)의 토지는 향후 개발 또는 확장 가능성을 제공합니다.

* 건축물 다양성: 창고 외 근린생활시설 및 주택으로 이용 가능한 건물이 있어 복합적 활용이 가능합니다.

1.8. 예상 입찰가

* 본 건의 감정가는 3,530,445,200원입니다.

* 모든 등기부상 채무는 매각으로 소멸될 예정이며, 인수되는 보증금은 0원입니다.

* 예상 입찰가는 감정가 및 현 시세, 향후 토지 및 건물 활용 가능성, 명도 난이도, 제반 세금, 수리비 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

* 특히, 농지취득자격증명 발급 가능 여부와 맹지 활용 방안에 대한 면밀한 사전 조사와 함께, 향후 가치 상승 잠재력을 고려하여 신중하게 접근할 필요가 있습니다.

* 정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 현장 조사 및 추가적인 시장 분석이 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.