나이스옥션 법원경매 포항 2025타경3800 [1] 경상북도 포항시 남구 해도동 415-34 3층 301호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대호감정 · 평가일 2025.05.30

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 포항시 남구 해도동 소재 ""포항고속버스터미널"" 남동측 인근에 위치하는 다세대주택
(영동뉴타운)으로서 부근은 단독주택 및 연립주택, 다세대주택 등이 형성되어 있는 기존
주택지대임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며 제반교통사정 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 4층건중 3층 301호로서,
외벽: 몰탈위 페인팅 등
내벽: 벽지, 타일 등
바닥: 바닥재, 타일 등
창호: 목재창호 및 샷시창호.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

급.배수설비, 위생설비, 도시가스에 의한 난방설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

정방형에 가까운 토지로서 등고 평탄한편이며, 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

서측 폭 약 6미터 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

-

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계: 미상임.
2)기타: 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

사건번호: 포항지원 2025타경3800 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 주OOOOOOOOOOOOOO

중복사건 여부: 예 (중복사건)

1.2. 소재지 및 건물 정보

소재지: 경상북도 포항시 남구 해도동 415-34 3층 301호

건물명: 영동뉴타운

건물구조: 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층건중 3층 301호

건축년도: 1991년 (사용승인일: 1991.10.24)

건물용도: 다세대주택

1.3. 면적 정보

건물 전용면적: 50.44㎡ (약 15.26평)

토지 지분 면적: 36.81㎡ (약 11.15평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물 제시외 면적: 0.00㎡

1.4. 감정가 및 매각 정보

감정가: 54,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본 물건은 경상북도 포항시 남구 해도동에 위치하며, "포항고속버스터미널" 남동측 인근에 자리하고 있습니다. 주변 지역은 단독주택, 연립주택, 다세대주택 등이 혼재된 기존 주택지대입니다. 해도동 일대는 현재 노후주거지 정비 사업이 추진되고 있어 향후 주거 환경 개선이 기대되는 지역입니다. 또한, 포항운하와 같은 지역의 특색 있는 시설이 인접해 있어 문화 및 여가 활동에 대한 접근성도 갖추고 있습니다.

2.2. 교통 상황

본 물건까지 차량 접근이 가능하며, 전반적인 교통 여건은 보통 수준으로 평가됩니다. 포항고속버스터미널이 인근에 위치하여 대중교통 이용 및 광역 이동이 용이합니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리 및 소멸 권리

본 경매 물건의 말소기준권리는 2013년 06월 18일에 접수된 농협은행주식회사 근저당권 (권리금액: 24,000,000원) 입니다. 매각으로 인해 말소기준권리보다 선순위 권리(존재 시) 및 말소기준권리 이하 모든 권리(근저당, 가압류, 임의경매 개시 결정 등)는 소멸될 예정입니다.

3.2. 등기부 요약

* 소유권 이전 (갑4, 갑5): 김진규, 강현옥

* 근저당 (을9): 농협은행주식회사 (말소기준권리)

* 근저당 (을10): 농협은행주식회사 (말소)

* 가압류 (갑6): 주식회사케이비국민카드 (말소)

* 임의경매 (갑7): 주식회사씨앤아이파이낸셜대부 (말소)

* 임의경매 (갑8): 농협은행 (말소)

총 등기부 채권액은 67,724,502원입니다.

3.3. 인수되는 권리

제공된 정보상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 해당사항 없습니다.

3.4. 임차인 현황

본 물건의 임대 관계는 미상이며, 인수하는 보증금 합계는 0원입니다.

임대 관계가 미상인 점을 감안할 때, 명도 진행 시 예상치 못한 문제가 발생할 수 있으므로 각별한 주의가 필요합니다.

4. 상권 및 시세 분석

4.1. 주변 시세 분석

제공된 최근 매매 정보를 분석한 결과, 본 물건(50.44㎡, 1991년 건축)과 유사한 다세대/연립주택의 거래 사례는 다음과 같습니다.

* 명성해도타운 (1985년식, 65.16㎡): 2026년 6월 15일, 7,100만원 (약 360만원/평)

* 해피타운 (2013년식, 69.85㎡): 2026년 6월 9일, 8,500만원 (약 403만원/평)

* 대성빌라 (1993년식, 46.23㎡): 2026년 6월 1일, 4,000만원 (약 286만원/평)

본 물건의 전용면적(15.26평)과 건축년도(1991년)를 고려할 때, 가장 유사한 연식과 면적인 '대성빌라'(14평, 1993년식, 4,000만원)의 평당가(약 286만원/평)와 비교하면, 본 물건의 시장 가치는 4,000만원대 후반으로 예상해 볼 수 있습니다. 반면, '명성해도타운'(19.7평, 1985년식, 7,100만원)의 평당가(약 360만원/평)를 적용하면 5,000만원대 중반이 됩니다. '해피타운'은 건축 연도가 훨씬 최신(2013년식)이고 면적도 넓어 직접적인 비교는 어렵지만, 동일 지역 내 시세 상승 가능성을 시사합니다.

본 물건의 감정가 5,400만원은 최근 거래 사례와 비교 시, 연식(1991년)을 고려하면 적정 수준으로 판단됩니다. 평당 약 354만원 수준으로, 인근 시세를 반영한 합리적인 가격으로 보입니다.

4.2. 주변 건물 정보

건축물대장 요약 정보에 따르면, 본 물건이 속한 "영동뉴타운"은 1991년 4월 7일에 건축 허가를 받아 같은 해 10월 24일에 사용 승인된 철근콘크리트 구조의 4층 다세대주택입니다. 총 대지 면적은 659.16㎡이며, 11세대가 거주 가능한 규모입니다.

5. 생활 정보

5.1. 주변 편의시설

포항고속버스터미널이 인근에 위치하여 교통 및 상업 시설 이용이 편리합니다. 해도동 일대는 주거 지역으로 분류되며, 상권 분석 자료에 따르면 대중교통 이용 편의성과 기본적인 생활 편의시설 접근성이 양호한 편입니다. 또한, 포항운하가 인접하여 시민들의 휴식 공간 및 관광 명소로서 기능하고 있습니다.

5.2. 교육/의료 시설

제공된 정보만으로는 구체적인 교육 및 의료 시설 현황을 파악하기 어렵습니다. 하지만 일반적인 택지지구의 경우, 일정 거리 내에 학교 및 병원 등 공공시설이 분포되어 있을 것으로 예상됩니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리상 리스크

본 물건은 다수의 채권자가 존재하며 중복 사건으로 분류됩니다. 현재 등기부상 모든 권리(근저당, 가압류, 임의경매)는 말소될 예정이므로 권리 관계 자체에 큰 문제는 없어 보입니다. 다만, 경매 절차 진행 중 예상치 못한 변수가 발생할 가능성을 배제할 수는 없습니다.

6.2. 물건 자체 리스크

건축년도가 1991년으로, 30년 이상 경과한 건물입니다. 건물 노후화로 인한 유지보수 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다. 실제 현장 방문을 통해 건물의 내부 및 외부 상태, 설비의 작동 여부 등을 면밀히 확인해야 합니다.

6.3. 미상 임대료 리스크

임차인 현황에서 임대 관계가 '미상'으로 기재되어 있습니다. 보증금 부담은 없으나, 실제 거주 중인 임차인이 있을 경우 명도 과정에서 예상치 못한 시간과 비용이 발생할 수 있습니다. 명도 관련 사항은 사전에 철저히 조사해야 합니다.

7. 종합 의견

본 경매 물건은 포항시 남구 해도동에 위치한 다세대주택으로, 교통 및 생활 편의시설 접근성이 양호하며, 주변 주거 환경 개선 사업으로 인한 미래 가치 상승이 기대됩니다. 권리 관계는 명확하게 정리될 것으로 보이며, 인수 부담이 되는 권리나 임차 보증금은 없는 것으로 파악됩니다. 다만, 건물 노후화와 임대 관계 미상이라는 점은 잠재적 리스크 요인으로 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 포항고속버스터미널 인근 역세권 입지

* 해도동 노후주거지 정비 사업으로 인한 미래 가치 상승 기대

* 권리 관계가 명확히 정리되어 인수 부담 없음

* 임차인 보증금 부담 없음 (단, 명도 가능성 고려 필요)

* 포항운하 등 주변 문화/여가시설 접근 용이

9. 예상 입찰가

감정가 54,000,000원과 주변 시세 분석 결과를 고려할 때, 본 물건의 적정 시장 가치는 50,000,000원 ~ 54,000,000원 내외로 판단됩니다. 임차인 명도 변수와 건물 노후도를 감안하여 보수적으로 접근한다면, 약 50,000,000원 ~ 52,000,000원 수준의 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다. 단, 낙찰 후 명도 비용, 수리비 등을 포함한 총 투자 비용을 산정하여 최종 입찰가를 결정하는 것이 좋습니다.

최종 예상 입찰가: 52,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.