나이스옥션 법원경매 대구 2025타경8051 [1] 대구광역시 동구 지묘동 1386 엘에이치뉴웰시티 313동 11층1101호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 건흥 · 평가일 2025.06.05

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 대구광역시 동구 지묘동 소재 '대구지묘초등학교' 남서측 인근에 위치하는 '엘에이치뉴웰
시티 제313동 제11층 제1101호' 단위세대로서, 부근일대는 아파트단지, 단독주택, 각종 근린생활
시설, 공원, 임야 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건 단지까지 차량의 출입 가능하며, 인근에 버스정류장등이 있어 제반교통사정은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트평지붕 18층 건 중 제11층 제1101호 단위세대로서,
- 외벽: 시멘트몰탈위 페인팅 등 마감,
- 내벽: 벽지 및 일부 타일 등 마감,
- 바닥: 바닥재 및 일부 타일 등 마감,
- 창호: 새시창호임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생설비, 급·배수설비, 승강기설비, 소화전설비, 도시가스보일러에 의한 난방설비
등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 토지로서 자체지반 평탄하게 조성되어 있으며, '아파트 건부지'로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 단지 북측으로 왕복 4차선 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역, 소로3류(폭 8m 미만)(특수도로)(접합), 중로1류
(폭 20m~25m)(집산도로)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(국지도로)(접합), 가축사육제한구역<가
축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 공공주택지구<공공주택 특별법>, 비행안전제6구역(전
술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 준보전산지<산지
관리법>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계: 미상임.
2)기 타: 없음.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 대구지방법원 2025타경8051 (1)

* 소재지: 대구광역시 동구 지묘동 1386 엘에이치뉴웰시티 313동 11층 1101호

* 용도: 아파트

* 감정가: 2억 5천만원

* 건물면적 (전용면적): 59.99㎡ (약 18.15평)

* 토지면적: 52.12㎡ (약 15.79평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 최근 사용승인일: 2021년 2월 2일

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경:

* 본 물건은 대구광역시 동구 지묘동 소재 '대구지묘초등학교' 남서측 인근에 위치합니다.

* 주위는 아파트단지, 단독주택, 근린생활시설, 공원, 임야 등이 혼재되어 있습니다.

* 교통상황:

* 단지 내 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용도 편리합니다. 제반 교통사정은 보통 수준입니다.

* 단지 북측으로 왕복 4차선 도로와 접해 있습니다.

* 토지 이용계획 및 제한사항:

* 제3종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역으로 지정되어 있습니다.

* 소로3류, 중로1류, 중로3류 도로에 접해 있습니다.

* 가축사육제한구역, 공공주택지구, 비행안전제6구역(전술), 배출시설설치제한지역, 준보전산지 등의 규제를 받고 있습니다.

3. 권리분석

* 매각물건 현황:

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주택도시보증공사

* 말소기준권리: 2025년 5월 19일 접수된 주택도시보증공사의 강제경매개시결정 등기 (갑3)

* 임차인 현황:

* 임차인: 김

* 보증금: 2억 5천만원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021년 5월 28일

* 확정일자: 2021년 5월 6일

* 대항력: 있음

* 특이사항: 등기부등본상 '을1' 순위 주택임차권으로 등기되어 있으며, '말소: 인수'로 표기되어 있습니다. 이는 배당에서 보증금 전액을 변제받지 못할 경우, 잔액을 매수인이 인수해야 함을 의미합니다.

* 인수 권리 분석:

* 등기부 채권 총액: 2억 5천만원

* 물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리: 을구 1번 임차권등기 (임대차보증금 2억 5천만원, 전입일자 2021.5.28, 확정일자 2021.5.6)

* 주의: 해당 임차인은 대항력이 있으며, 배당받지 못한 보증금은 매수인이 인수할 수 있습니다. "인수 보증금 합계: 0원"으로 기재되어 있으나, 이는 다른 권리관계에 대한 정보일 수 있으며, 상기 임차인의 보증금 인수 여부는 별도 확인이 필요합니다.

4. 상권분석

* 주변 상권:

* 본 물건은 주거 지역 내에 위치하며, 주변 근린생활시설 및 아파트 단지가 형성되어 있어 기본적인 상권을 갖추고 있습니다.

* 대구지묘초등학교 인근으로 유동인구가 있을 것으로 예상됩니다.

* 개발 계획:

* 해당 지역은 제1종지구단위계획구역으로 지정되어 있어 체계적인 도시계획에 따른 개발이 진행될 수 있습니다.

* 혐오시설 관련:

* 주변 지역에 유해하거나 혐오시설로 분류될 만한 시설은 현재까지 파악되지 않았습니다.

5. 생활정보

* 단지 정보:

* 아파트명: LH뉴웰시티

* 준공년월: 2021년 2월

* 총 세대수: 1812세대 (22개 동)

* 단지 규모: 총면적 226,806.14㎡, 건축면적 160,918.3㎡ (총괄표제부 기준)

* 편의시설:

* 단지 내 관리사무소, 노인정, 주민공동시설, 어린이놀이터, 커뮤니티공간 등이 있습니다.

* 단지 인근에 대구지묘초등학교가 위치하여 교육환경이 양호합니다.

* 주거 환경:

* 단지 북측으로 왕복 4차선 도로가 있어 차량 이동이 용이하며, 대중교통 이용도 편리합니다.

6. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인 인수 가능성:

* 김 임차인의 보증금 2억 5천만원 전액을 배당받지 못할 경우, 매수인이 잔액을 인수해야 하는 리스크가 가장 큽니다. 이는 실제 낙찰가의 몇 배에 달하는 추가 비용이 발생할 수 있음을 의미합니다.

* 토지 이용 제한:

* 비행안전제6구역, 배출시설설치제한지역, 준보전산지 등은 향후 토지 이용이나 건물 증축 등에 제한을 줄 수 있습니다.

* 감정가 대비 시세:

* 감정가 2억 5천만원은 최근 거래 사례의 상단에 위치하나, 임차인 인수 부담을 고려하면 보수적인 접근이 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 비교적 신축인 LH뉴웰시티 아파트로, 대구지방법원에서 진행하는 강제경매 사건입니다. 입지 및 교통은 보통 수준이며, 단지 내 편의시설과 주변 교육시설이 있습니다. 가장 큰 특징은 대항력 있는 임차인 김 씨가 존재하며, 이로 인해 보증금 2억 5천만원을 매수인이 인수해야 할 가능성이 있다는 점입니다. 이 인수 부담을 고려하여 입찰가를 산정해야 하며, 만약 임차인에게 배당으로 전액 변제되지 않는다면 총 투자 비용이 크게 증가할 수 있습니다. 토지 이용 계획상 일부 제한 사항이 있습니다.

8. 투자 포인트

* 신축 아파트 (2021년 준공)

* LH뉴웰시티라는 브랜드 인지도를 가진 단지

* 대구지묘초등학교 인접으로 교육 환경 우수

* 아파트로서의 기본적인 생활 편의시설 확보

9. 예상 입찰가

* 감정가: 2억 5천만원

* 최근 매매 사례 (2026년 6월): 2억 3천만원 ~ 2억 5천만원 (59.99㎡ 기준)

* 고려사항:

* 본 물건은 대항력 있는 임차인 김 씨의 보증금 2억 5천만원을 인수해야 할 가능성이 있습니다.

* '인수 보증금 합계: 0원'으로 표기되었으나, 물건명세서상 인수 가능성이 명시되어 있어 이 부분을 최우선으로 고려해야 합니다.

* 만약 2억 5천만원을 모두 인수해야 한다면, 사실상 현재 시세보다 높은 금액을 지불하게 될 위험이 매우 큽니다.

* 따라서, 낙찰 후에도 임차인에게 배당으로 보증금이 전액 변제될 가능성을 염두에 두고, 또는 최악의 경우 인수까지 감안하여 보수적인 입찰이 필요합니다.

* 예상 입찰가: 1억 8천만원 ~ 2억 2천만원

* 상기 금액은 임차인 인수 부담을 고려한 보수적인 추정치입니다. 만약 임차인 보증금이 배당으로 전액 변제될 것이 확실하다면, 감정가 수준 또는 그 이상도 고려할 수 있으나, 인수 가능성이 있는 한 보수적인 접근을 권장합니다.

* 본 보고서에서는 보수적인 접근을 기준으로 1억 9천 5백만원을 예상 입찰가로 제시합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.