나이스옥션 법원경매 대구 2025타경8029 [1] 경상북도 청도군 금천면 김전리 1106 근린주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 다나 · 평가일 2025.06.11

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상북도 청도군 금천면 김전리 소재 ""신교동마을"" 남동측 인근에 위치하며, 부근은
단독주택, 소규모공장, 농경지 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량 등의 출입이 가능하며, 교통시설과의 접근성ㆍ대중교통상황 등으로 보아
제반 교통사정은 대체로 보통임.

형태 및 이용상태

자체지면 평탄하게 조성한 부정형의 토지로서 ""공장용지(제조업소, 일반음식점, 단독주택)""
로 이용중임.

인접 도로상태

본건 북측으로 왕복 2차선 도로가 통과하고 있으며, 남서측으로 출입가능한 폭 약 8미터,
남동측으로 폭 약 3.5미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 성장관리계획구역(일반형(금천03)) 가축사육제한구역(2020-12-30)(절대사육
제한지역(전 축종))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>.

제시목록 외의 물건

없 음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임.

2) 기 타 : 본건 지상에 식재되어 있는 수목은 일반적인 거래관행 등을 고려하여 토지에
포함하여 평가하였음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

가) 일반철골구조 슬라브 및 판넬지붕 2층건물로서
(사용승인일 : 2015.03.16) (증축 2015.11.02, 1층 계단실, 2층)

- 외 벽 : 사이딩판넬, 복층유리 등.
- 내 벽 : 판넬, 타일, 몰탈위페인팅, 벽지(주택) 등 마감.
- 천 장 : 텍스, 판넬, 철골트러스 노출(2층 음식점) 등 마감.
- 바 닥 : 액상하드너, 타일, 기타바닥재 등 마감.
- 창 호 : 샷시창호임.

이용상태

공부상 ""제조업소, 일반음식점, 단독주택""으로서
- 1 층 : 제조업소(내 사무실, 판매점, 작업실, 화장실 등)
- 2 층 : ""일반음식점, 주택""으로 이용중임.

설비내역

전기설비, 위생설비, 급.배수설비, 화재탐지설비, 난방설비(주택부분) 등 되어 있음.

부합물 및 종물

별첨 ""지적 및 건물개황도"" 참조

공부와의 차이

본건은 공부상 지붕이 ""슬라브지붕""이나 실제 ""슬라브 및 판넬지붕""임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임.

2) 기 타
① 본건 건물에 부합된 외부현관(차양, 2층소재)은 본 건물에 포함하여 평가하였음.

② 본건 지상에 별첨 ""지적 및 건물개황도""와 같이 제시외 건물이 소재하여 개략적인
실측면적으로 사정하여 평가하였는 바, 경매진행시 일괄경매 여부 등을 확인하시기
바랍니다.

③ 본건 토지상에 소재하는 컨테이너, LPG저장소와 건물(1층) 내부에 소재하는 냉동ㆍ냉장
시설은 이전설치가 가능한 구조로서 평가에서 제외하였으니, 경매진행시 참고하시기
바랍니다.

물건 비고

- 일괄매각. 제시외 건물 포함
- 지상에 식재된 수목은 토지에 포함하고, 건물에 부합된 현관(차양,2층소재)는 건물에 포함하여 평가.
- 공부상 지붕이 “슬라브지붕”이나 실제 “슬라브 및 판넬지붕”임.
- 지상 소재 이전 설치 가능한 컨테이너, LPG저장소, 건물(1층)내부 소재하는 냉동·냉장시설은 매각에서 제외

AI 물건분석

1. 물건기본정보

사건번호: 대구지방법원 2025타경8029 (1)

소재지: 경상북도 청도군 금천면 김전리 1106

용도: 제2종근린생활시설 (제조업소, 일반음식점, 단독주택)

감정가: 647,101,680원

토지 면적: 1359.00㎡ (약 411.07평)

건물 면적: 780.36㎡ (약 235.02평)

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 달서새마을금고 (등기부상)

건축물 구조: 일반철골구조

건축물 층수: 2층

사용승인일: 2015년 03월 16일

토지 이용 계획: 계획관리지역, 성장관리구역, 가축사육제한구역 (절대사육제한지역)

건축물 표제부 요약:

- 일반건축물, 일반철골구조, 철근콘크리트슬라브 지붕

- 총 건물 면적: 780.36㎡ (2층)

- 토지 면적: 1359㎡

- 건물 바닥 면적: 439.83㎡

- 건폐율: 32.36%

- 용적률: 57.42%

- 건축 허가일: 2014년 09월 26일

- 사용 승인일: 2015년 03월 16일

- 주용도: 제조업소, 일반음식점, 단독주택

1.1. 입지조건

위치 및 주위환경:

본건은 경상북도 청도군 금천면 김전리 소재 "신교동마을" 남동측 인근에 위치하며, 부근은 단독주택, 소규모 공장, 농경지 등으로 형성되어 있습니다.

교통상황:

본건까지 차량 등의 출입이 가능하며, 교통시설과의 접근성 및 대중교통 상황 등으로 보아 제반 교통사정은 대체로 보통입니다.

인접 도로상태:

본건 북측으로 왕복 2차선 도로가 통과하고 있으며, 남서측으로 출입 가능한 폭 약 8미터, 남동측으로 폭 약 3.5미터 내외의 포장도로에 접해 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태:

계획관리지역, 성장관리구역(일반형(금천03)), 가축사육제한구역(2020-12-30)(절대사육제한지역(전 축종))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>에 해당합니다.

주변 시세 및 유사 물건 정보:

청도군 금천면 일대의 부동산 시세 및 근린주택 매매 정보는 제한적이며, 본건과 직접적으로 비교 가능한 유사 물건의 최근 거래 사례를 찾기 어렵습니다. 해당 지역은 주로 농경지와 소규모 산업 시설, 주택이 혼재된 농촌 지역의 특성을 보입니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리:

2022년 07월 27일 접수된 달서새마을금고의 근저당권(을1)이 말소기준권리입니다. 본건 등기부상 모든 권리(근저당, 가압류, 압류)는 말소기준권리보다 후순위에 해당하므로, 경매로 인해 소멸될 예정입니다.

등기부채권 총액:

토지 등기부채권 총액: 약 526,017,699원

건물 등기부채권 총액: 약 523,753,189원

인수되는 보증금 합계:

0원

임차인 현황:

* 김 : 보증금 0원, 차임 0원, 전입/사업일자 2023-02-24, 대항력 없음.

* 농업회사법인주식회사상생: 보증금 10,000,000원, 차임 800,000원, 전입/사업일자 2021-02-15, 대항력 있음.

* 이 : 보증금 0원, 차임 0원, 전입/사업일자 2024-04-24, 대항력 없음.

주의사항:

농업회사법인주식회사상생은 대항력 있는 임차인으로 분류됩니다. 매각으로 인해 인수되는 보증금은 없으나, 실제 점유 관계 및 명도 과정에서의 복잡성이 발생할 수 있으므로 철저한 확인이 필요합니다. 더욱이, 해당 법인이 등기부상 현재 소유자(갑1, 갑26)로도 등재되어 있어, 권리 및 점유 관계에 대한 면밀한 검토가 요구됩니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리:

없습니다.

1.3. 상권분석

본 물건은 제조업소, 일반음식점, 단독주택 등으로 복합 활용되고 있으며, 토지 또한 공장용지, 일반음식점, 단독주택 용도로 이용 중입니다. 주변은 농경지와 소규모 공장, 주택이 혼재된 지역으로, 본 물건이 지역 내에서 복합적인 상업, 주거, 생산 기능을 수행할 수 있는 잠재력을 가지고 있습니다. 반경 내 대규모 상업 시설보다는 지역 주민을 대상으로 하는 소규모 상권이 형성되어 있을 것으로 예상됩니다.

1.4. 생활정보

교통:

차량 접근성은 양호하나, 대중교통 이용은 다소 불편할 수 있습니다.

편의시설, 의료, 교육:

인근 지역은 농경지 및 소규모 공장 지대의 특성상, 대규모 편의시설, 종합병원 등 주요 생활 편의 및 의료, 교육 시설은 청도읍 또는 인근 도시로 이동해야 할 가능성이 높습니다.

주변 시세:

본 건과 같은 복합 용도의 근린주택에 대한 직접적인 주변 시세 자료는 제한적입니다. 감정평가액을 주요 기준으로 삼되, 향후 개별적인 시장 조사 및 현장 방문을 통한 추가적인 시세 파악이 필수적입니다.

1.5. 잠재적 리스크

대항력 있는 임차인:

농업회사법인주식회사상생은 대항력 있는 임차인입니다. 인수되는 보증금은 없으나, 점유 관계 및 명도 절차에 예상치 못한 어려움이 발생할 수 있습니다. 현재 소유자로도 등재된 법인이 임차인으로도 등록된 복잡한 권리 관계는 특히 주의 깊게 살펴야 할 부분입니다.

건축물 현황 차이:

건축물대장상 지붕은 "슬라브지붕"으로 표기되어 있으나, 실제 현황은 "슬라브 및 판넬지붕"으로 확인되어 공부와 실제 이용 현황 간의 차이가 존재합니다.

매각 제외 물건:

이전 설치가 가능한 컨테이너, LPG저장소, 건물(1층) 내 냉동·냉장 시설 등은 매각에서 제외되므로, 낙찰 후 별도의 처리 계획이 필요합니다.

지역적 특성:

농경지 및 소규모 공장 지대에 위치하므로, 주변 개발 계획 및 환경 변화에 따른 영향을 받을 수 있습니다.

혐오시설:

주변 지역 조사 결과, 인근에 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 약 411평에 달하는 넓은 대지 면적과 제조업소, 일반음식점, 단독주택으로 활용 가능한 복합 용도의 건물을 갖춘 점은 상당한 장점입니다. 그러나 대항력 있는 임차인(동시에 소유자일 가능성)의 존재, 건축물 공부와 실제 현황의 차이, 그리고 농촌 지역의 제한적인 상권이라는 점은 투자 결정 시 신중하게 고려해야 할 요소입니다. 특히, 소유자와 임차인이 동일 법인으로 추정되는 권리 및 점유 관계는 명확한 확인 없이는 낙찰 후 예상치 못한 문제가 발생할 수 있습니다. 제시외 건물, 수목, 현관 등의 포함 여부와 매각 제외 물건을 정확히 파악하여 명도 및 향후 활용 계획을 수립하는 것이 중요합니다.

1.7. 투자 포인트

넓은 토지 면적: 약 411평의 대지 면적은 향후 개발 또는 재건축 시 높은 가치 상승 잠재력을 제공합니다.

복합 용도 활용: 제조업소, 일반음식점, 단독주택 등으로 다목적 활용이 가능하여 다양한 수익 모델 창출이 기대됩니다.

일괄 매각: 토지와 건물이 일괄 매각되어 운영 및 관리가 용이할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 647,101,680원

현 시점에서의 정확한 시세 및 유사 물건의 최근 거래가 확인이 어렵습니다. 감정가는 공신력 있는 평가를 바탕으로 하므로 최소한의 기준이 될 수 있습니다. 그러나 대항력 있는 임차인(소유자와 동일 법인일 가능성)의 존재로 인한 명도 리스크와 복잡한 권리관계는 입찰가 산정에 보수적인 접근을 요구합니다. 이러한 위험 요소를 감안할 때, 감정가 수준 또는 소폭 할인을 고려한 입찰가를 산정하는 것이 바람직할 수 있습니다. 최종 입찰가 결정은 현장 조사를 통한 상세한 권리관계 및 현황 파악, 그리고 명도 비용 및 예상 수익률 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.