나이스옥션 법원경매 대구 2025타경8195 [1] 대구광역시 남구 대명동 2014-357 다가구주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 홍익감정 · 평가일 2025.06.18

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 대구광역시 남구 대명동 소재 ""영선초등학교"" 남서측 인근에 위치하는 부동산으로서, 부근은 단독.다가구주택, 아파트, 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며, 제반 교통사정은 보통임.

형태 및 이용상태

각각 정리된 장방형의 토지로서 자체지반 대체로 평탄하며, 주거용건부지로 이용 중임.

인접 도로상태

본건 남측 및 서측으로 폭 약 4미터 내외의 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(2024-12-10), 가축사육제한구역(녹색환경과 문의바람)
<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(대구영선초등학교, 세부사항은
남부교육청 별도확인)<교육환경 보호에 관한 법률>.

제시목록 외의 물건

없 음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계: 미상임.
2) 기 타: 없 음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호 1): 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 건물로서,
외벽: 화강석붙임, 외장타일 등,
내벽: 벽지, 타일 등,
바닥: 바닥재, 타일 등 마감,
창호: 샷시창임.

이용상태

기호 1): 다가구주택(7가구)으로 이용 중임.

설비내역

기호 1): 위생.급배수설비, 도시가스 난방설비 등 되어 있음.

부합물 및 종물

별첨 '지적 및 건물개황도' 참조.(제시외건물 ㄱ)

공부와의 차이

기호 1): 공부상 1층 용도는 '제1종근린생활시설(소매점)'이나 실제 '다가구주택(2가구)'
으로 이용 중임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계: 미상임.
2) 기 타: 없 음.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함
건물의 공부상 1층 용도는 제1종근린생활시설(소매점)이나, 실제 다가구주택(2가구)으로 이용 중.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 기본 현황

사건번호: 대구지방법원 2025타경8195 (1)

소재지: 대구광역시 남구 중앙대로46길 53 (대명동)

용도: 다가구주택

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 계명새마을금고

1.2. 토지 정보

토지면적: 165.00㎡ (약 49.9평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

토지감정가: (건물과 일괄 감정)

1.3. 건물 정보

건물면적: 352.06㎡ (약 106.5평)

건물 제시외면적: 11.30㎡ (약 3.4평)

건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 건물

건물감정가: (토지와 일괄 감정)

건물 실제 이용 현황: 다가구주택 (7가구) 이용 중. 공부상 1층 용도는 "제1종근린생활시설(소매점)"이나, 실제 "다가구주택(2가구)"로 이용 중임.

1.4. 매각 정보

감정가: 954,801,600원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

매각으로 소멸되지 않는 권리: 없음 (제시된 정보 기준)

인수되는 보증금 합계: 0원

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 대구광역시 남구 대명동에 소재한 "영선초등학교" 남서측 인근에 위치하고 있습니다. 주변 지역은 단독주택, 다가구주택, 아파트 및 근린생활시설 등이 혼재된 주거 밀집 지역입니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 제반 교통사정은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.3. 도로상태

본건 토지는 자체 지반이 대체로 평탄하며, 주거용 건부지로 이용 중입니다. 남측 및 서측으로 폭 약 4미터 내외의 도로와 접하고 있습니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한사항

본건 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역(2024-12-10)에 해당합니다. 또한, 가축사육제한구역 및 상대보호구역(대구영선초등학교)으로 지정되어 있어 관련 법규 확인이 필요합니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본 건의 말소기준권리는 2015년 10월 6일 접수된 계명새마을금고의 근저당권 (을1, 토지, 432,000,000원)이며, 이보다 늦게 설정된 대부분의 권리는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

3.2. 인수되는 권리

제시된 임차인 현황 및 권리분석상, 대항력 있는 임차인은 없는 것으로 판단되며, 인수되는 보증금은 0원입니다.

3.3. 임차인 현황

* COLUNGAGONZALEZLINNETALEJANDRA

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2021-11-29

대항력: 없음

비고:

* 김형석

보증금: 30,000,000원

차임: 400,000원

전입일자: 2017-02-23

확정일자: 2017-02-23

배당신고일자: 2025-06-16

대항력: 없음

비고: 건물 등기부상 주택임차권이 등기되었으나 말소되었습니다.

* 서상현

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2025-03-24

대항력: 없음

비고:

* 송병근

보증금: 20,000,000원

차임: 700,000원

전입일자: 2024-02-13

확정일자: 2025-03-10

배당신고일자: 2025-07-10

대항력: 없음

비고:

* 신동규

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2020-12-07

대항력: 없음

비고:

* 이세란

보증금: 110,000,000원

차임: 100,000원

전입일자: 2020-12-07

확정일자: 2020-12-07

배당신고일자: 2025-06-23

대항력: 없음

비고:

* 이세란

보증금: 60,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2022-12-28

확정일자: 2022-12-28

배당신고일자: 2025-07-11

대항력: 없음

비고:

* 이혜린

보증금: 5,000,000원

차임: 320,000원

전입일자: 2024-01-07

대항력: 없음

비고:

* 최은경

보증금: 40,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2025-03-10

확정일자: 2025-03-10

배당신고일자: 2025-06-24

대항력: 없음

비고:

주의: 임차인 중 보증금 또는 차임이 미상인 경우(COLUNGAGONZALEZLINNETALEJANDRA, 서상현, 신동규) 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

3.4. 등기부채권 총액

토지 등기부채권 총액: 약 504,000,000원 (근저당권 합계) + 427,596,010원 (임의경매 채권액)

건물 등기부채권 총액: 약 534,000,000원 (근저당권 합계) + 427,596,010원 (임의경매 채권액) + 30,000,000원 (주택임차권)

4. 상권분석

4.1. 부근 상권 현황

본건 주변은 단독주택, 다가구주택, 아파트 등 주거 시설과 함께 소매점, 학원 등 다양한 근린생활시설이 공존하는 지역입니다. 영선초등학교가 인접해 있어 교육 관련 시설 및 주거 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

4.2. 지역 특성

본 물건이 위치한 대명동은 대구의 주요 도심과 인접해 있어 기본적인 상업 및 생활 인프라 이용이 편리합니다. 다만, 특정 상권의 밀집도가 높기보다는 주거지 내 상가 형태로 분포되어 있을 가능성이 높습니다. (상권 활성화 정도 및 잠재력에 대한 추가적인 현장 조사 및 외부 상권 분석이 필요합니다.)

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

본 물건은 영선초등학교 인근 주거 지역에 위치하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 용이할 것으로 보입니다. (정확한 마트, 병원, 은행, 관공서 등 편의시설 분포는 별도 조사 필요)

5.2. 교육환경

단지 인근에 영선초등학교가 위치하여 자녀 교육 환경 측면에서 긍정적입니다. (중학교, 고등학교 등 교육 시설 분포는 별도 조사 필요)

6. 잠재적 리스크

6.1. 공부상 용도와 실제 이용상태 차이

건축물대장상 1층 용도는 '제1종근린생활시설(소매점)'이나, 실제로는 '다가구주택(2가구)'으로 이용 중입니다. 이러한 용도 불일치는 향후 건물 활용이나 증축, 개축 시 행정상의 제약이 발생할 수 있습니다. 다만, 건축물대장 내 기타 용도에 '다가구주택, 근린생활시설'로 기재되어 있어 복합 용도 허용 가능성을 확인해야 합니다.

6.2. 임대차 관계 및 보증금/차임 미상 정보

전체 임차인 중 일부(COLUNGAGONZALEZLINNETALEJANDRA, 서상현, 신동규)의 보증금 및 차임 정보가 0원으로 파악됩니다. 이러한 임차인의 실제 권리 관계 및 보증금, 차임 지급 여부에 대한 면밀한 조사가 필요하며, 추후 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 가능성을 배제할 수 없습니다.

6.3. 제시외 건물 포함

면적 11.30㎡(약 3.4평)의 제시외 건물이 존재하며, 본 매각에 포함되어 일괄 매각됩니다. 이 부분의 현황 및 철거, 활용 가능성 등을 확인해야 합니다.

6.4. 토지이용계획상 제한

본 건 토지는 가축사육제한구역 및 상대보호구역으로 지정되어 있어, 향후 토지 이용에 제한이 있을 수 있습니다.

6.5. 주변 환경 (혐오시설 등)

현재 제공된 정보만으로는 주변에 혐오시설(공장, 쓰레기 처리 시설 등) 존재 여부를 파악하기 어렵습니다. 상세 지적도 및 현장 방문을 통해 인근 시설 분포를 확인하고, 잠재적 혐오시설 유무를 파악하여 부동산 가치에 미칠 영향을 분석해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 대구광역시 남구 대명동의 영선초등학교 인근에 위치한 다가구주택으로, 총 감정가는 9억 5천만 원대입니다. 토지와 건물이 일괄 매각되며, 대부분의 권리 관계가 말소될 예정이므로 낙찰자가 인수하는 권리 부담은 없습니다. 그러나 공부상 용도와 실제 이용 현황의 차이, 다수의 임차인 존재 및 일부 임차인의 정보 불확실성 등은 잠재적 리스크로 고려해야 합니다. 안정적인 주거 지역 내 위치와 초등학교 인접성은 긍정적 요소입니다.

8. 투자 포인트

* 안정적인 임대 수익: 다가구주택으로서 꾸준한 임대 수익 창출이 가능합니다.

* 교육 환경 우수: 영선초등학교가 인접하여 학생 및 학부모 수요가 있을 것으로 예상됩니다.

* 편리한 교통 접근성: 도심 인근 위치로 차량 및 대중교통 이용이 비교적 용이합니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 산정 기초

본 물건은 인수되는 보증금이 0원이므로, 낙찰가 산정 시 인수 보증금을 고려할 필요는 없습니다.

9.2. 권리 인수 비용 (보증금)

인수 보증금 합계: 0원

9.3. 권고 사항

본 물건의 정확한 예상 입찰가를 산정하기 위해서는 다음과 같은 추가적인 정보 수집 및 분석이 필수적입니다.

* 주변 시세 조사: 유사한 조건의 다가구주택 거래 사례 및 현재 매물 가격 조사

* 임대 수익 분석: 현재 및 예상 가능한 임대료, 공실률 등을 반영한 예상 월세 수입 추정

* 명도 비용 추정: 임차인 명도에 소요될 예상 비용 산출

* 건물 상태 및 수리 비용: 노후도, 유지보수 필요 여부 등 건물 상태 점검 및 예상 수리 비용 산출

* 법률 및 행정 검토: 용도 불일치, 건축법 관련 제약 등 추가적인 법적 검토

위 요소들을 종합적으로 고려하여 수익률 및 투자 목표에 부합하는 최적의 입찰가를 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.