나이스옥션 법원경매 천안 2025타경11684 [1] 충청남도 아산시 모종동 847 모종금호어울림아이퍼스트아파트 101동 15층1505호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 거송 · 평가일 2025.06.09

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 아산시 모종동 소재 ""온양동신초등학교"" 서측 인근에 위치하며, 주
변은 아파트, 다세대주택, 학교, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경
은 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은
보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 23층 건물 내 제15층 제1505호로서,
(사용승인일자: 2022년 04월 29일)

외벽: 몰탈위 페인트 및 석재붙임 등 마감,
내벽: 벽지 및 일부 타일 등 마감,
창호: 하이샷시 이중 창호 등임.

이용상태

아파트로 이용 중임.

설비내역

위생시설 및 급배수시설, 승강기 및 출입구 보안개폐장치, 도시가스시설 및 난방시설 등을
갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필 일단의 사다리형 유사 토지로서 가격조사일 현재 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 단지 외곽으로 왕복 2~6차선 포장도로와 접하며, 단지 내 도로를 통하여 접근 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

1) 847번지
도시지역, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(모종1구역), 중로2류(폭 15m~20m)(저촉),
중로3류(폭 12m~15m)(저촉), 가축사육제한구역(2021-07-22)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리
및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2025-05-26)(온양여자고등학교)<교육환경 보호에 관한
법률>, 상대보호구역(온양동신유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(온양동신
유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 정비구역(모종1구역)<도시 및 주거환경정비법> 중점
경관관리구역(원도심) 임.

2) 849번지
도시지역, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(모종1구역), 중로2류(폭 15m~20m)(저촉),
중로3류(폭 12m~15m)(저촉) 가축사육제한구역(2021-07-22)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리
및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2025-05-26)(온양여자고등학교)<교육환경 보호에 관한
법률>, 상대보호구역(온양동신유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 정비구역(모종1구역)
<도시 및 주거환경정비법> 중점경관관리구역(원도심) 임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 천안지원 2025타경11684 (1)

소재지: 충청남도 아산시 모종동 847 모종금호어울림아이퍼스트아파트 101동 15층 1505호

용도: 아파트

감정가: 274,000,000원

토지 면적: 35.51㎡ (약 10.74평)

건물 면적: 59.97㎡ (약 18.14평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 오OO

사용승인일자: 2022년 04월 29일

건축 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 23층 건물 내 15층 1505호

전용 면적: 59.97㎡ (약 18.14평) - 제공된 건물 면적 기준

분양 면적: 제공된 정보상 특정 unit에 대한 분양 면적은 명시되지 않음. 전용 면적은 59.97㎡임.

1.1. 입지조건

본건은 충청남도 아산시 모종동 소재 "온양동신초등학교" 서측 인근에 위치하며, 주변은 아파트, 다세대주택, 학교, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

단지 외곽으로 왕복 2~6차선 포장도로와 접하며, 단지 내 도로를 통하여 접근 가능함.

토지이용계획상 도시지역, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(모종1구역) 등에 해당함.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 을3, 근저당권, 오길수, 2023-03-03 접수.

등기부채권 총액: 300,000,000원 (근저당 100,000,000원 + 근저당 200,000,000원)

등기부 요약:

* 소유권보존: 조금숙 (2022-11-15)

* 근저당: 오길수 (2023-03-03, 100,000,000원)

* 근저당: 오길수 (2023-08-04, 200,000,000원)

* 압류: 아산세무서장 (2024-08-05)

* 압류: 아산시 (2024-10-14)

* 임의경매개시결정: 오길수 (2025-05-26)

매각으로 인해 소멸되는 권리: 말소기준권리보다 늦게 등기된 모든 권리(근저당, 압류 등)는 경매로 소멸될 것으로 예상됨.

인수되는 권리: 물건명세서상 "매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권개요:"라고 기재되어 있으나, 실제 지상권 설정 여부는 확인이 필요함. 현재로서는 인수되는 권리가 없는 것으로 보이나, 별도 확인 권장.

임차인 현황:

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임대관계는 미상임.

금액이 미상이라도 주의 필요 문구를 반드시 포함한다. 임차인이 존재할 경우 대항력 유무 및 보증금 인수 여부를 면밀히 조사해야 함.

1.3. 상권분석

본건이 위치한 아산시 모종동 지역은 아파트 단지와 학교, 근린생활시설 등이 혼재된 주거 지역으로, 일상생활에 필요한 편의시설 접근성은 보통 수준임.

주변에 온양동신초등학교, 온양여자고등학교 등 교육시설이 위치함.

지구단위계획구역(모종1구역) 및 정비구역으로 지정되어 있어, 향후 지역 개발 계획에 따른 상권 변화 가능성이 있음.

주변 지역에 대한 외부 지도 서비스 검색 결과, 특별히 혐오시설이 직접적으로 인접하여 부정적인 영향을 미칠 만한 내용은 확인되지 않음.

1.4. 생활정보

아파트 명칭: 모종금호어울림아이퍼스트아파트

사용승인일: 2022년 04월 29일 (신축 아파트)

총 세대수: 463세대

건축 규모: 최고 23층

주차: 총 568대 (지하 자동식 565대, 지상 자동식 3대)

단지 내 복리시설: 관리사무소, 노인정, 보육시설, 주민공동시설, 어린이놀이터, 휴게시설, 커뮤니티공간, 자전거보관소 등

주변 편의시설: 아파트, 다세대주택, 학교, 근린생활시설 등

1.5. 잠재적 리스크

미확인 임대차 관계: 현재 임대관계가 미상이며 인수 보증금 합계가 0원으로 기재되어 있어, 실제 거주자가 있는지, 보증금은 얼마인지, 대항력은 있는지 등에 대한 면밀한 확인이 필요함.

신축 아파트 하자 발생 가능성: 2022년 사용승인된 비교적 신축 아파트이므로, 장기적인 하자 발생 가능성에 대한 검토가 필요할 수 있음.

도시계획 및 개발 제한: 지구단위계획구역, 정비구역, 중점경관관리구역 등으로 지정되어 있어 향후 건축 행위 등에 대한 제한이나 관련 개발 계획에 따른 변동 가능성이 있음.

1.6. 종합 의견

본 물건은 2022년에 사용승인된 신축 아파트로, 최신 주거 시설을 갖추고 있으며 아산시 모종동 지역의 주거 환경을 누릴 수 있다는 장점이 있습니다.

권리 관계는 근저당권자가 임의경매를 신청하여 비교적 명확하나, 임대차 관계가 미상인 점은 낙찰 후 인수될 수 있는 잠재적 부담이므로 반드시 사전 조사와 확인이 필요합니다.

입지 조건은 일반적인 주거 지역으로서 보통 수준이며, 단지 내 편의시설 및 주변 교육시설 접근성이 양호합니다.

지역 개발 계획 구역에 포함되어 있어 향후 가치 상승의 잠재력도 있지만, 동시에 관련 규제 사항에 대한 이해도 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

신축 아파트로서의 희소성 및 양호한 주거 환경

모종1구역 지구단위계획에 따른 지역 발전 기대감

경매 절차를 통한 시세 대비 합리적인 가격 취득 기회

잘 갖추어진 단지 내 커뮤니티 시설 및 편리한 주차 공간

1.8. 예상 입찰가

시세 분석:

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 본건과 동일 면적(59.9666㎡)의 아파트가 2026년 6월 5일 254,000,000원에 거래된 사례가 있습니다.

감정가는 274,000,000원입니다.

예상 입찰가 산정:

최근 실거래가인 254,000,000원을 기준으로, 경매 특성상 경쟁 상황 및 낙찰률을 고려하여 보수적으로 접근할 때, 10% ~ 20% 정도 낮은 가격대를 고려해 볼 수 있습니다.

인수되는 보증금은 없는 것으로 파악됩니다.

따라서, 예상 입찰가는 230,000,000원 ~ 250,000,000원 범위 내에서 결정하는 것을 권장합니다.

정확한 입찰가는 현장 조사, 임대차 관계 확인, 경쟁 상황 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.