나이스옥션 법원경매 천안 2025타경11731 [1] 충청남도 천안시 서북구 불당동 698 건지프라자 2층201호 근린생활시설 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 천안 2025타경11731 [1] 충청남도 천안시 서북구 불당동 698 건지프라자 2층201호 근린생활시설 경매

• 사건번호: 2025타경11731
• 주소: 충청남도 천안시 서북구 불당동 698 건지프라자 2층201호
• 감정가: 381,000,000원
• 최저가: 266,700,000원
• 유찰 횟수: 1회
• 용도: 근린생활시설

천안지원 경매3계 2025타경11731 | 소재지: 충청남도 천안시 서북구 불당동 698 건지프라자 2층201호 | 감정가: 381,000,000원 | 최저가: 266,700,000원 | 용도: 근린생활시설

1. 천안지원 2025타경11731 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

본 물건은 천안지원 2020타경11731 (1) 사건번호로 진행되는 부동산 임의경매 물건입니다.

소재지는 충청남도 천안시 서북구 불당동 698 건지프라자 2층 201호이며, 근린생활시설로 이용 중입니다.

감정가는 381,000,000원입니다.

토지 면적은 31.06㎡ (약 9.39평)이며, 토지 지분율은 3106입니다. 제시외 면적은 없습니다.

건물 면적은 134.51㎡ (약 40.70평)이며, 건물 지분율은 13451입니다. 제시외 면적은 없습니다.

본 물건은 토지와 건물을 일괄하여 매각합니다.

소유자는 전OO이며, 채무자는 김OO, 채권자는 박OO입니다.

1.2. 입지조건

본건은 충청남도 천안시 서북구 불당동에 소재하며, '천안시청' 남서측 인근에 위치하고 있습니다.

주변은 상업시설, 근린생활시설, 숙박시설, 오피스텔 등으로 형성된 상업지대이며, 접근성 및 주변 환경이 양호합니다.

최고의 입지: 천안시청 인근의 발달된 상업지구에 위치하여 유동인구가 풍부하며, 다양한 편의시설 이용이 용이합니다.

1.3. 교통상황

건물 지하층에 주차장이 마련되어 있습니다.

인근 시내 간선도로변에 버스정류장이 위치하고 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

노선버스 운행 여건을 고려할 때 대중교통 접근성은 보통 수준입니다.

1.4. 건물의 구조

본 건물은 철근콘크리트구조 및 (철근)콘크리트지붕으로, 지하 3층부터 지상 8층까지 연면적을 갖추고 있습니다.

사용승인일은 2006년 9월 14일입니다.

외벽은 석재 붙임, 드라이비트 등으로 마감되었으며, 내벽은 인테리어 및 타일 등으로 마감되었습니다.

바닥은 마루, 타일 등으로 시공되었고, 창호는 갈화유리 및 샤시창호 등을 사용했습니다.

1.5. 이용상태

본건은 공부상 용도가 일반음식점이나, 현재는 202호와 일괄하여 '위락시설(마사지업소)'로 이용 중입니다.

호수표지판이 표시되어 있지 않아 건축물대장상의 현황도를 기준으로 위치를 확인했습니다.

1.6. 설비내역

건물 내에는 기본적인 급배수 및 위생 설비, 승강기, 도시가스 공급 설비, 화재 관련 시설 등이 완비되어 있습니다.

1.7. 토지의 형상 및 이용상태

토지는 정방형의 평지로, 현재 '상업용부지'로 이용되고 있습니다.

1.8. 인접 도로상태등

건물 동측으로는 왕복 2차선 포장도로가, 북측으로는 보행자 전용도로가 개설되어 있습니다.

도로의 폭, 계통, 연속성 등을 고려할 때 차량 및 보행자 통행 여건은 보통입니다.

1.9. 토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 도시지역(천안도시지역), 일반상업지역, 제1종 지구단위계획구역(불당지구)으로 지정되어 있습니다.

또한, 소로2류(폭 8m~10m)(접함)와 중로2류(폭 15m~20m)(접함) 도로에 접해 있으며, 가축사육제한구역(타법에 의한 전부 제한구역)에 해당합니다.

1.10. 공부와의 차이

건축물대장상의 용도는 일반음식점이나, 실제 현황은 '위락시설(마사지업소)'로 이용 중에 있습니다.

1.11. 기타 참고사항

임대관계는 현재 파악되지 않았습니다.

본건 건물 건축물대장 표제부상 '위반건축물(107호, 일반음식점, 무단증축 6.38㎡, 건축법 제14조 위반/ 2025.01.02)'로 표시된 사항이 있으나, 이는 타 호수에 관한 내용으로 본건(201호)과는 직접적인 관련이 없는 것으로 판단됩니다.

1.12. 권리분석

본 건은 부동산 임의경매로 진행되어 채권자의 권리 신고 및 말소 기준 권리를 명확히 파악하는 것이 중요합니다. 경매 사건의 상세 권리 분석 보고서 및 매각 물건 명세서를 면밀히 검토하여 인수되는 권리나 말소되는 권리를 정확히 확인해야 합니다. (제공된 정보만으로는 상세한 권리분석이 어렵습니다.)

1.13. 상권분석

천안시청을 중심으로 형성된 불당동 상업지구의 핵심에 위치하고 있습니다. 주변에 오피스텔, 상가, 관공서 등이 밀집해 있어 풍부한 유동인구와 배후수요를 확보하고 있습니다. 건지프라자는 지역 내 주요 상가 건물 중 하나로, 본건 호실의 접근성이 좋다면 안정적인 상권 형성에 유리합니다. 과거 자료에 따르면 불당동 상권은 성장성이 높고 상대적으로 안정성이 낮은 특징을 보이며, KTX 천안아산역 인근의 개발 계획이 상권에 영향을 줄 수 있습니다.

1.14. 생활정보

주변에 천안시청을 비롯한 각종 관공서, 금융기관, 병원, 백화점, 쇼핑몰 등 생활 편의시설이 잘 갖추어져 있습니다. 또한, 다수의 오피스텔과 주거단지가 인접해 있어 상업시설 이용객 및 직장인 수요가 높을 것으로 예상됩니다.

주변 지역에 명확하게 '혐오시설'로 분류될 만한 시설은 현재까지 파악되지 않았습니다. 다만, 천안시 전반적으로는 과거 쓰레기 소각장, 하수종말처리장, 추모공원 등 혐오시설 주변 지역에 대한 지원책이 있었던 사례가 있으며, 일부 지역에서는 폐기물 처리 시설 등으로 인해 주민 갈등이 발생한 사례가 보고된 바 있습니다. 본건이 위치한 불당동 지역은 이러한 혐오시설과는 거리가 있는 상업지구로 판단됩니다.

1.15. 잠재적 리스크

공부상 용도와 현황 용도(일반음식점 vs 마사지업소)의 차이가 존재하므로, 향후 용도 변경 또는 관련 법규 위반 시 문제가 발생할 수 있습니다.

현재 임대 관계가 불명확하여 명도 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 가능성이 있습니다.

타 호수의 위반건축물 사항이 직접적인 영향을 미치지는 않으나, 건물 전체의 관리 상태나 이미지에 간접적인 영향을 줄 수도 있습니다.

1.16. 종합 의견

본건은 천안시청 인근의 우수한 입지를 갖춘 근린생활시설 물건입니다. 현재 마사지업소로 운영되고 있으며, 이는 잠재적인 수익 창출 가능성을 보여줍니다. 공부상 용도와의 차이, 임대관계 불명확 등의 리스크 요인은 있으나, 이는 철저한 권리 분석과 현장 조사를 통해 충분히 해결 가능한 부분입니다.

전반적으로 투자 가치가 있는 물건으로 판단됩니다.

1.17. 투자 포인트

우수한 입지 조건: 천안시청 인근 상업지구의 핵심 위치로 안정적인 수요 확보 가능.

현황 운영 중인 업종: 마사지업소 운영으로 바로 수익 창출 또는 임대 수익 기대.

향후 가치 상승 잠재력: 불당동 지역의 개발 지속 및 상권 활성화로 인한 시세 상승 기대.

합리적인 감정가: 향후 낙찰가에 따라 시세 차익 및 임대 수익률 극대화 가능성.

법원 정보

천안지원 경매3계