나이스옥션 법원경매 천안 2025타경11802 [1] 충청남도 아산시 신인동 25 전 경매
매각기일: 2026-03-09
물건 개요
나이스옥션 법원경매 천안 2025타경11802 [1] 충청남도 아산시 신인동 25 전 경매
- 사건번호: 2025타경11802
- 주소: 충청남도 아산시 신인동 25
- 용도: 전
천안지원 경매4계 2025타경11802 | 소재지: 충청남도 아산시 신인동 25 | 감정가: 1,029,960,000원 | 최저가: 504,680,000원 | 용도: 전
1. 천안지원 2025타경11802 (1) 물건 보고서
1.1. 물건 기본 정보
사건번호: 천안지원 2025타경11802 (1)
소재지: 충청남도 아산시 신인동 20
용도: 전 (농지)
매각대상: 토지
총 면적: 5,600.00㎡ (약 1,694평)
감정가: 102,996,000원 (10억 2,996만원)
경매구분: 부동산임의경매
소유자: 김OO
채무자: 농OOOOOOOOOOOOO
채권자: 농OOOOOOOOOOO
특이사항: 농지취득자격증명 제출 필수
주의사항:
1. 3개 필지 일괄매각.
2. 목록 3 토지 지상 수목 포함 (소유자 미상).
3. 목록 1, 2, 3 토지 모두 농지취득자격증명 제출 필요.
4. 목록 2, 3 토지는 맹지.
1.2. 입지조건
본 물건은 충청남도 아산시 신인동 20번지 일대에 위치하고 있으며, '전의실골' 남서측 인근에 자리하고 있습니다.
주위 환경은 보고서상 '근교 및 산간 농경지대'로 요약되어 있어, 전반적으로 농업 활동이 이루어지는 지역 특성을 띱니다.
토지의 형태는 3개 필지 모두 '부정형'이며, 지세는 '완경사지'입니다.
도로 접근성은 다음과 같습니다. 목록 1 토지는 남동측으로 콘크리트 포장된 좁은 길(세로)에 접하여 농기계 및 제반 차량의 접근이 가능합니다. 그러나 목록 2번과 3번 토지는 목록 1번 토지를 경유해야 접근이 가능하며, 지적도상 '맹지'로 표기되어 있습니다.
1.3. 권리분석
본 건은 부동산임의경매로 진행되며, 채권자의 신청에 의해 부동산이 매각됩니다.
소유자는 김OO이며, 채무자 및 채권자는 농업 관련 기관으로 추정됩니다.
일반적인 임의경매 절차에 따라, 최초 설정된 근저당권 등 담보물권이 말소기준권리가 되어 경매 낙찰 시 후순위 권리는 모두 소멸됩니다. 다만, 정확한 말소기준권리 및 인수되는 권리 관계는 등기부등본을 통해 최종 확인이 필요합니다.
가장 중요한 점은 본 물건이 농지이므로, 농지취득자격증명 제출이 필수 요건이라는 것입니다. 이를 충족하지 못할 경우 낙찰이 무효 처리되고 입찰 보증금이 반환되지 않으므로, 사전에 철저한 준비가 필요합니다.
1.4. 상권분석
본 물건은 '도시지역', '자연녹지지역'에 속해있으나, 주위 환경은 '근교 및 산간 농경지대'로 묘사되어 있어, 일반적으로 생각하는 도심의 상업지구와는 거리가 있습니다.
인근에 대규모 상업 시설보다는 농업 관련 활동이 주를 이루는 지역적 특성이 강하게 나타납니다.
주변 시설 검색 결과, 즉각적으로 눈에 띄는 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 해당 지역은 주로 농경지와 일부 주거지가 혼재되어 있는 한적한 농촌 및 근교 지역의 성격을 띱니다.
'도시지역 내 자연녹지'라는 점은 장기적인 개발 가능성을 내포하지만, 현재로서는 농업 중심의 입지입니다.
1.5. 생활정보
본건 3개 필지는 현재 작물이 식재되지 않은 '전' 상태이거나(기호 1, 2), '과수목 식재부지 및 전' 상태(기호 3)입니다. 특히 기호 3번 토지 지상에는 대추나무 등 약 88주의 과수목이 식재되어 있으나, 해당 수목의 소유자는 미상으로, 낙찰자가 인수하게 됩니다.
등기부상 지목(과수원, 전)과 실제 현황(전, 과수원) 간에 일부 차이가 있는 점은 확인이 필요합니다.
주변 편의시설이나 생활 기반 시설에 대한 구체적인 정보는 제한적이며, 기본적인 생활 편의는 인근 읍/면 소재지를 통해 해결해야 할 것으로 보입니다. 이 지역은 농업 활동을 위한 기반 시설이나, 자연 친화적인 환경을 갖춘 곳으로 이해하는 것이 좋습니다.
1.6. 잠재적 리스크
가장 큰 리스크는 목록 2번과 3번 토지가 '맹지'라는 점입니다. 이로 인해 해당 필지의 독립적인 토지 사용 및 접근에 큰 제약이 따르며, 이는 일괄 매각 결정의 주요 사유가 되었습니다.
또한, 농지이므로 '농지취득자격증명' 제출은 필수입니다. 이를 준비하지 못하거나 법적 요건을 충족하지 못할 경우, 입찰 보증금을 몰수당하고 낙찰이 무효가 되는 중대한 위험이 있습니다.
목록 3번 토지 지상의 소유자 미상 수목(과수목 약 88주)은 낙찰자가 인수해야 하는 사항으로, 향후 별도의 처리나 관리가 필요할 수 있습니다.
'도시지역', '자연녹지지역'임에도 불구하고 '가축사육제한구역' 및 '공장설립승인지역'과 같은 타법령상 제한이 존재하므로, 향후 토지 이용 계획 수립 시 이러한 제한 사항을 반드시 고려해야 합니다.
3개 필지 모두 경사지에 위치하고 2, 3번 필지는 맹지이므로, 전반적인 접근성과 활용 편의성이 떨어진다는 점도 유의해야 합니다.
1.7. 종합 의견
본 물건은 충청남도 아산시 신인동에 소재한 3개 필지의 농지(전, 과수원)로, 총 면적 5,600㎡ (약 1,694평)이며 감정가는 10억 2,996만원입니다.
3개 필지가 일괄 매각으로 진행되며, '도시지역 내 자연녹지'라는 잠재적 가치를 지니고 있습니다.
하지만 2, 3번 필지가 맹지이고 접근성이 떨어진다는 점, 농지취득자격증명 제출이 필수적이라는 점, 그리고 토지 이용에 관한 법적 제한 사항이 있다는 점은 신중하게 검토해야 할 부분입니다.
지상 수목과 지목-현황 간 차이도 매각 물건에 포함되어 낙찰자가 인수하는 사항입니다.
1.8. 투자 포인트
1. 장기적 개발 잠재력: '도시지역 내 자연녹지'라는 용도지역은 향후 지역 개발 계획에 따라 토지 가치가 상승할 수 있는 잠재력을 내포하고 있습니다.
2. 농업적 활용: 농지로서 직접적인 활용 가치를 고려할 수 있습니다. 귀농, 주말농장, 또는 영농 조합 등 다양한 형태로 농업 활동을 할 수 있습니다. (단, 농지법 준수 필수)
3. 일괄 매각의 이점: 3개 필지가 일괄 매각되므로, 분할 매각보다 관리 및 운영이 용이하며, 맹지 문제를 일괄 매각으로 해소한 점은 긍정적입니다.
4. 가치 재평가 가능성: 현재 감정가는 토지 자체의 가치를 반영한 것으로, 향후 주변 개발 상황이나 특정 목적(예: 경관 녹지, 공익 시설 등)으로의 활용 가능성을 고려하여 가치를 재평가해 볼 수 있습니다.
법원 정보
천안지원 경매4계