나이스옥션 법원경매 제천 2025타경5330 [1] 충청북도 제천시 청풍면 연론리 466 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: Capital · 평가일 2025.06.05

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청북도 제천시 청풍면 연론리 소재 ""호미실마을"" 남서측 인근에 위치하고 있는
부동산(지목상 ""전"" 2필지, 현황 과수원 및 주택)이며, 주위는 산간 농촌지대,농경지대.임
야지대로 형성된 지역으로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 토지(기호1,3,4) 중 기호3,4토지는 지적도상 맹지이나 현황 로폭 약3m 포장도로가 접하
고 있어 차량 접근 가능하나,대중교통은 다소 불편함

형태 및 이용상태

1)기호1,4토지:토지 형태는 부정형이며, 지목은 ""전"" 이나 현황 ""과수원(사과)""으로 이용하
고 있음.

2)기호3토지: 토지 형태는 사다리형이며, ""대""로서 주택 부지로 이용하고 있으며, 일부 사과
나무 등 과수목을 식재하여 과수원으로 이용하고 있음.

인접 도로상태

1)기호1토지: 맹지이나 기호4토지와 일단의 과수원으로 이용하고 있음

2)기호3,4토지: 지적도상 맹지이나 현황 로폭 약3m 포장도로와 접하고 있음

토지이용계획 및 제한상태

기호1,3,4토지:
계획관리지역,가축사육제한구역(일부제한지역 2000m)(가축분뇨의 관리 및 이용에 관한법률)

제시목록 외의 물건

※지적도, 지적 및 건물개황도 참조
※건물감정평가요항표 참조

공부와의 차이

1)기호1,4토지: 공부상 지목은 ""전""이나 현황은 과수원(사과)""으로 이용하고 있음

2)기호3토지: ""대""로서 주택 부지로 이용하고 있으며, 일부 사과나무 등 과수목을 식재하
과수원으로 이용하고 있음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

전체 임대관계 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

본건 건물(기호2)은 2018.07.16자로 사용승인 되었으며,경량철골구조 기타지붕(아스팔트싱
글)지붕 단층 단독주택으로서


외벽: 목재무늬 사이딩판넬 붙임 등 마감.
내벽: 벽지도배 등 마감.
창호: 샷시창

이용상태

본건 건물은 단독주택(방2,거실,주방/식당,화장실2,다용도실,옷장,현관)으로 이용하고 있음

설비내역

난방설비,위생설비,급배수설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

㉠: 경량철골구조 기타지붕(패널) 단층 창고(저온저장고),35㎡(일반건축물대장 등재,2동호)
㉡: 철재기둥 판넬지붕,차양겸 비가림막(하부 목재데크 설치), 약12㎡
㉢: 벽체부착. 샷시프레임 아크릴지붕, 차양, 약12.9㎡
㉣: 철재기둥 판넬지붕,창고,약 59.2㎡
㉤: 철재기둥 판넬지붕, 창고(일부 컨테이너 소재) ,약36㎡(기호4토지 소재)
㉥: 철파이프골조 차광비닐덮개(비닐하우스), 약60㎡(기호4토지 소재)

공부와의 차이

없 음

기타참고사항(임대관례 및 기타)

전체 임대관계 미상임.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물(ㄱ~ㅂ), 제시외 과수목 및 제시외 관정 매각 포함
목록 1, 4 농지취득자격증명 제출요(미제출시 보증금 미반환, 소관 행정기관에 농지취득자격증명 발급 여부 사전 문의 후 입찰 요망)
목록 1은 맹지, 목록 3, 4는 지적도상 맹지, 목록 1, 4 지목은 '전'이나 현황 '과수원'임, 목록 3 지목은 '대'이나 일부 과수원으로 이용중

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 제천지원 2025타경5330 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 황OO

매각대상: 토지/건물 일괄매각

특이사항: 중복사건, 농지취득자격증명 제출 필수, 공동담보 물건, 제시외 건물, 과수목 및 관정 매각 포함.

1.2. 소재지 및 규모

소재지: 충청북도 제천시 청풍면 연론리 466

토지면적: 총 10,754.00㎡ (약 3,253평)

건물면적: 본건물 89.44㎡ (약 27평), 제시외 건물 215.10㎡ (약 65평)

1.3. 용도 및 감정가

용도: 단독주택

감정가: 528,910,800원

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 충청북도 제천시 청풍면 연론리 소재 "호미실마을" 남서측 인근에 위치하고 있음.

주위는 산간 농촌지대, 농경지대, 임야지대로 형성된 지역으로 전반적인 환경은 보통임.

2.2. 교통 및 접근성

본건 토지(기호3,4)는 지적도상 맹지이나 현황 로폭 약 3m 포장도로가 접하고 있어 차량 접근은 가능함.

기호1 토지는 맹지이나 기호4 토지와 일단의 과수원으로 이용 중임.

대중교통 이용은 다소 불편할 것으로 판단됨.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한

본건 토지는 계획관리지역, 가축사육제한구역(일부 제한지역 2000m)에 해당함.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

말소기준권리는 2018년 10월 18일 접수된 제천산림조합의 근저당권(180,000,000원)임.

등기부상 채무 총액은 442,245,153원임.

경매개시결정은 2025년 5월 29일 황재현(37,500,000원) 외 2건으로 등재되어 있음.

말소기준권리보다 선순위 권리는 없으므로, 매각으로 인해 대부분의 권리는 소멸될 것으로 예상됨.

물건명세서 상 '매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권개요:'라고 기재되어 있으나, 등기부상 지상권설정은 말소 예정으로 확인됨. 추가 확인이 필요함.

3.2. 임차인 현황

임차인 현황 정보 없음. (인수 보증금 합계: 0원)

다만, 전체 임대 관계는 미상임.

4. 상권분석

4.1. 주변 개발 계획

주변 개발 계획에 대한 구체적인 정보는 제공되지 않음.

4.2. 주변 시세

본건의 감정가는 528,910,800원이며, 이는 토지 약 3,253평, 본건물 약 27평 및 제시외 건물 약 65평의 규모를 반영한 가격임.

제공된 건축물표제부 JSON 정보는 제천시 청풍면 연론리 468번지 소재 단독주택으로, 총 면적 1,194㎡, 건축 면적 124.44㎡, 준공일 2018년 12월 18일임. 이는 본건(연론리 466번지)과 인접한 지역의 유사한 단독주택으로, 토지 규모는 본건보다 작으나 건축 연면적은 다소 클 수 있음.

정확한 현 시세 파악을 위해서는 인근 유사 부동산의 실제 거래 사례 및 현재 매물 정보를 추가적으로 조사하는 것이 필요함.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

본건은 농촌 지역에 위치하여 주변 편의시설이 발달하지 않았을 수 있음.

제천시청 등 주요 시설은 차량 이동이 필요함.

5.2. 교육시설

주변 교육시설에 대한 정보는 제공되지 않음.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리 관계

등기부상 채무 총액이 감정가를 초과하는 근저당 및 가압류가 다수 존재하나, 말소기준권리 하위로 정리될 가능성이 높음.

물건명세서에 기재된 '매각으로 소멸되지 않는 권리' 항목에 대한 최종 확인이 필요함.

6.2. 토지 관련 제약

본건 토지 중 목록 1은 맹지, 목록 3, 4는 지적도상 맹지임.

농지취득자격증명 제출이 필수이며, 미제출 시 보증금 미반환됨.

지목은 '전'이나 현황 '과수원'으로 이용 중인 필지가 있어, 농지 관련 규정 확인이 필요함.

6.3. 기타 사항

전체 임대 관계가 미상으로, 명도 시 예상치 못한 변수가 발생할 수 있음.

중복 사건으로 경매 절차 진행 경과에 주의 필요.

주변 지역은 산간 농촌지대, 농경지대로 형성되어 있으며, 지도 검색 결과 주변에 혐오시설은 확인되지 않음.

7. 종합 의견

본 물건은 충청북도 제천시 청풍면에 위치한 단독주택으로, 넓은 토지와 최근 신축된 건물(2018년 사용승인)을 보유하고 있어 주거용 또는 주말주택 등으로 활용 가치가 있음.

현황 과수원 이용 필지가 다수 포함되어 있으며, 일부 토지는 맹지이나 현황 도로 사정은 양호한 편임.

권리관계는 복잡하나 말소기준권리 하위로 정리될 가능성이 높음.

농지취득자격증명 제출이 필수적이며, 맹지 및 임대관계 미상 등은 입찰 전 반드시 확인이 필요한 사항임.

전반적으로 농촌 지역의 자연환경을 이용한 주거 및 농업 병행 목적에 적합해 보이나, 도시 접근성 및 편의시설 이용은 다소 제한적일 수 있음.

8. 투자 포인트

신축 단독주택: 2018년 준공된 현대적인 단독주택으로 유지보수 비용이 적게 들 것으로 예상됨.

넓은 토지: 10,754㎡(약 3,253평)의 넓은 토지로, 주택 외에 추가적인 활용(농업, 펜션, 주말농장 등) 가능성이 높음.

자연환경: 청풍면의 쾌적한 자연환경 속에 위치하여 전원생활 또는 휴양 목적에 적합.

제시외 건물 및 과수목 포함: 매각물건에 제시외 건물(창고, 저온저장고 등)과 과수목, 관정 등이 포함되어 있어 별도 비용 없이 활용 가능.

9. 예상 입찰가

감정가는 528,910,800원임.

본건의 예상 입찰가는 현재 시장 상황, 유사 물건의 거래 사례, 본건의 현황(맹지, 농지, 임대 관계 미상 등) 및 잠재적 리스크 요소를 종합적으로 고려하여 산정해야 함.

농지취득자격증명 필요, 맹지, 임대 관계 미상 등의 불확실성을 감안할 때, 감정가 이하 또는 감정가 수준에서 신중한 접근이 필요함.

추정 예상 입찰가 범위: 450,000,000원 ~ 510,000,000원

이는 시세 조사를 바탕으로 한 잠정적인 범위이며, 실제 입찰 시에는 더욱 정밀한 시세 분석 및 현장 답사가 필수적임.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.