나이스옥션 법원경매 충주 2025타경30576 [1] 충청북도 음성군 감곡면 사곡리 271-1 둥지촌새싹마을 102동 4층402호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 직지 · 평가일 2025.06.09

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청북도 음성군 감곡면 사곡리 소재 ""사곡1리 마을회관"" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택, 단독주택, 농경지, 임야 등이 혼재한 지역으로 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하며, 근거리에 버스정류장 및 간선도로 등이 소재하는 등 교통상황은 무난시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건물 내 제4층 제402호로서,
외 벽 : 드라이비트 마감 및 벽돌붙임 마감 등임.
내 벽 : 벽지 도배 및 타일 붙임 마감 등임.
창 호 : 새시 창호 등임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필 일단의 완경사지내 평탄하게 조성한 사다리형 토지로서, 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 폭 약 5m 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

사곡리 271-1 : 계획관리지역, 성장관리계획구역(2024-03-15)(주거형) 가축사육제한구역(2025-05-30)(일부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법> 건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함).

사곡리 271-9 : 계획관리지역, 성장관리계획구역(2024-03-15)(주거형) 가축사육제한구역(2025-05-30)(일부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>.

공부와의 차이

--.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가. 본건은 현장조사시 내부 출입치 못하였으며, 각종공부, 도면, 외부관찰 등을 종합하여 조사하되, 내부는 일반적인 구조 및 시설로 판단하였으니, 경매 진행 및 응찰 시 참고하시기 바람.

나. 임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 물건 내역

사건번호: 충주지원 2025타경30576 (1)

소재지: 충청북도 음성군 감곡면 사곡리 271-1 둥지촌새싹마을 102동 4층402호

용도: 다세대주택

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 디지털새마을금고

1.2. 감정가 및 면적

감정가: 85,000,000원

토지면적: 75.00㎡ (약 22.69평)

토지지분: 75㎡

건물면적: 66.08㎡ (약 19.99평)

건물지분: 66.08㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 건물 정보

건축년도: 2015년 (사용승인일: 2015년 5월 26일)

건물 구조: 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건물 내 제4층 제402호

외벽: 드라이비트 마감 및 벽돌붙임 마감 등

내벽: 벽지도배 및 타일붙임 마감 등

창호: 새시 창호 등

설비: 위생설비, 급배수설비 등

2. 입지조건

2.1. 소재지 및 주위 환경

본건은 충청북도 음성군 감곡면 사곡리 소재 '사곡1리 마을회관' 남서측 인근에 위치합니다. 주위로는 공동주택, 단독주택, 농경지, 임야 등이 혼재되어 있어 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 및 접근성

본건까지 차량의 진출입이 가능하며, 근거리에 버스정류장 및 간선도로 등이 소재하여 교통 상황은 무난한 편입니다.

2.3. 토지 이용 및 개발 계획

토지는 2필 일단의 완경사지 내 평탄하게 조성된 사다리형 토지로서, 다세대주택 건부지로 이용 중입니다.

토지이용계획은 계획관리지역, 성장관리계획구역(주거형), 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 현황

집합건물 등기부 요약에 따르면, 본건의 말소기준권리는 2020년 7월 9일 접수된 가리봉새마을금고 근저당권(32,400,000원)입니다. 이후 근저당권, 압류, 임의경매 개시결정 등기 등이 순차로 기입되었으나, 채권총액 32,400,000원에 대한 임의경매로 인해 말소될 예정입니다.

3.2. 인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

3.3. 임차인 분석

임차인: 민성영

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2025년 3월 10일

대항력: 없음

해당 임차인은 보증금 및 차임이 없으며 대항력도 없어 인수되는 권리 사항은 없습니다.

4. 상권 및 시세 분석

4.1. 주변 시세 동향

감곡면 일대의 다세대주택 시세는 건축 연도 및 면적에 따라 변동이 있으나, 최근 2015년식, 전용면적 약 65.66㎡의 '둥지촌새싹마을 101동' 물건이 2026년 1월 10,000만 원(1억 원)에 거래된 정보가 있습니다. 이는 제공된 JSON 데이터에서 'dealAmount":"10,000"'과 '만원단위'라는 설명을 종합한 것으로, 본건과 유사한 조건의 물건으로 시세 참고가 가능합니다.

4.2. 본건 시세 분석

본건은 전용면적 66.08㎡(약 19.99평)으로, 유사한 연식과 면적의 인근 물건 시세가 약 1억 원 전후로 형성되어 있는 점을 고려할 때, 감정가 8500만 원은 시세 대비 다소 낮게 평가되었을 가능성이 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설 및 생활 인프라

인근에 버스 정류장과 간선도로가 소재하여 기본적인 교통 접근성은 양호합니다. 감곡면 소재지 내에는 편의점, 소규모 상점 등 기본적인 편의시설이 있으며, 대형마트나 종합병원은 차량 이동이 필요한 거리입니다.

5.2. 교육 및 의료시설

가까운 거리에 학교가 소재하고 있으나, 종합병원은 음성군 내 타 지역으로 이동해야 접근 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리상 리스크

분석 결과, 본건은 매각으로 소멸되지 않는 권리가 없어 권리상 인수 부담은 없습니다.

6.2. 건물 명도 리스크

현장 조사 시 내부 출입이 불가하여 정확한 건물 상태 파악이 어렵습니다. 경매 진행 및 응찰 시 내부 상태를 반드시 확인해야 합니다. 임차인은 현재 대항력 및 인수 부담이 없는 것으로 분석됩니다.

6.3. 환경적 리스크

'가축사육제한구역'으로 지정되어 있어 인근에 축사가 존재할 가능성이 있으며, 이로 인한 환경적 불편이 있을 수 있습니다. 하지만 주변 지역은 공동주택, 농경지, 임야 등이 혼재된 지역으로, 혐오시설이 직접적으로 인접해 있다는 정보는 확인되지 않았습니다.

6.4. 법규상 제한

토지는 계획관리지역, 성장관리계획구역(주거형), 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역으로 지정되어 있어 향후 건축이나 개발 행위에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

7. 투자 포인트

신축 연도(2015년) 대비 감정가가 시세 대비 낮게 책정되었을 가능성이 있어 가격적인 메리트가 있습니다. 공동주택, 농경지 등이 혼재된 지역으로, 향후 개발 가능성을 기대해볼 수 있습니다.

8. 종합 의견

본건은 권리상 특별한 인수 부담이 없고, 건물 상태만 명확히 확인된다면 시세 대비 저렴하게 취득할 수 있는 기회가 될 수 있는 물건입니다. 다만, 내부 상태 확인 불가 및 제한적인 생활 인프라는 고려해야 할 사항입니다.

9. 예상 입찰가

예상 입찰가는 감정가 85,000,000원을 기준으로, 주변 시세 및 물건 가치를 고려하여 산정됩니다. 본건의 전용면적, 건축 연도, 유사 물건의 거래가(약 1억원) 등을 종합적으로 판단할 때, 본건의 감정가(8500만원)는 현재 시세보다 낮게 형성된 것으로 보입니다. 따라서 시세 수준을 반영하여 90,000,000원 ~ 100,000,000원 사이에서 입찰가를 고려해볼 수 있습니다. 인수해야 할 보증금이 없는 점을 감안하였습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.