나이스옥션 법원경매 속초 2025타경10280 [1] 강원특별자치도 양양군 서면 가라피리 134 숙박시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 세계 · 평가일 2025.06.12

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 강원특별자치도 양양군 서면 가라피리 소재 ""오색장군바위오토캠핑장"" 동측 인근에
위치하며, 인근은 가라피계곡 주변으로 야영장, 펜션, 쉼터, 단독주택, 농경지, 임야 등으로
형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하고 북측 인근 44번 국도변으로 시내버스가 왕래하고 있으나 시내
버스정류장과의 거리 및 운행빈도 등으로 볼 때 제반 대중교통사정은 다소 불편한 지역임.

형태 및 이용상태

기호1 : 부정형상의 토지로 현황 상업용 부지로 이용중임.
기호2 : 부정형상의 토지로 현황 자연림 및 일부 휴경농지로 이용중임.

인접 도로상태

본건 동측으로 비포장 도로를 이용하여 접근가능함.

토지이용계획 및 제한상태

<기호1>
계획관리지역 , 지구단위계획구역(2020-05-01) , 하천(오색천)(저촉), 가축사육제한구역(모
든축종 제한지역(환경과 협의요))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 관광지(1994-03-
15)(오색관광지)<관광진흥법>, 공장설립승인지역(2016-11-28)<수도법>, 하천구역(지방하천
(오색천))<하천법>
<기호2>
계획관리지역, 가축사육제한구역(말 사슴 양 염소 산양 소 젖소 닭 오리 메추리 돼지 개 사
육제한지역(환경과 협의요))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(젖소
닭 오리 메추리 돼지 개 사육제한지역(환경과 협의요))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법
률>, 공장설립승인지역(2016-11-28)<수도법>, 영농여건불리농지

제시목록 외의 물건

건물감정평가요항표 (4) 참조.

공부와의 차이

본건 기호2는 공부상 ""전""이나 현황은 ""자연림 및 일부 휴경농지""임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 2층 건물로 건축물대장상 2006.9.7.자로 사용승인된
건물임.
외벽 : 정면 몰탈 위 페인팅 마감, 후면 드라이비트 마감 등
내벽 : 벽지 및 일부 타일마감 등
바닥 : 장판 마감 등
천장 : 벽지마감 등
창호 : 샷시 이중창임.

이용상태

숙박시설(1층 각 침실1, 화장실1, 거실, 주방/식당, 현관, 데크 등 / 2층 각 침실1, 화장실1
, 거실, 주방/식당, 현관, 발코니, 데크, 계단실, 복층 다락방 등)로 이용중임.(101호, 102
호, 201호, 202호)

설비내역

위생 및 급배수설비, 자동확산소화기, 화재탐지, 가스보일러에 의한 난방설비 등을 갖추었음
.

부합물 및 종물

별첨 ""지적개황도 및 사진용지"" 와 같이 동일인 소유로 추정되는 제시외건물(ㄱ)~(ㅈ)이 소
재하고 있으며 경매진행시 참고하시기 바람.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

- 일괄매각. 제시외 건물 포함[매각에서 제외되는 건물 3동(제비동호,제씨동호,제디동호) 있음]. - 목록1,2는 매각에서 제외되는 건물로 인해 영향받는 평가금액으로 수정. -목록2 농지취득자격증명 필요(미제출시 보증금 미반환)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 속초지원 2025타경10280 (1)

* 소재지: 강원특별자치도 양양군 서면 가라피리 134

* 용도: 숙박시설

* 감정가: 1,044,354,320원

* 토지면적: 3283.00㎡ (약 993.18평)

* 건물면적: 226.24㎡ (약 68.44평)

* 건물 제시외면적: 147.08㎡ (약 44.49평)

* 매각대상: 기타 (숙박시설)

* 경매구분: 공유물분할을위한경매

* 채권자: 최OO

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본 물건은 강원특별자치도 양양군 서면 가라피리 소재 "오색장군바위오토캠핑장" 동측 인근에 위치하며, 인근은 가라피계곡 주변으로 야영장, 펜션, 쉼터, 단독주택, 농경지, 임야 등으로 형성되어 있습니다.

* 교통상황: 본건까지 차량 접근은 가능하며, 북측 인근 44번 국도변으로 시내버스가 왕래하고 있으나, 시내버스 정류장과의 거리 및 운행 빈도 등을 고려할 때 대중교통 사정은 다소 불편한 지역입니다.

* 인접 도로상태: 본건 동측으로 비포장 도로를 이용하여 접근이 가능합니다.

* 토지이용계획 및 제한상태:

* 기호1 토지: 계획관리지역, 지구단위계획구역(2020-05-01), 하천(오색천)(저촉), 가축사육제한구역, 관광지(1994-03-15)(오색관광지), 공장설립승인지역(2016-11-28), 하천구역(지방하천(오색천))에 해당합니다.

* 기호2 토지: 계획관리지역, 가축사육제한구역, 공장설립승인지역(2016-11-28), 영농여건불리농지에 해당합니다.

* 공부와의 차이: 기호2 토지는 공부상 '전'으로 등재되어 있으나, 현황은 '자연림 및 일부 휴경농지'로 이용 중입니다.

3. 권리분석

* 임차인 현황:

* 임차인: 이경원

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2025-03-12

* 대항력: 없음

* 비고: 권리분석 내용 없음

* 임차인: 최강천

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2019-01-09

* 배당신고일자: 2025-05-30

* 대항력: 없음

* 비고: 권리분석 내용 없음

* 인수 보증금 합계: 0원

* 말소기준권리: 을1 (근저당권, 삼익신용협동조합, 247,000,000원, 접수일자 2013-03-14)

* 토지 등기부 요약:

* 전반적으로 소유권 이전 및 근저당권 설정 내역이 있습니다.

* 말소기준권리인 삼익신용협동조합 근저당 외, 최강천 명의의 임의경매(2025타경10280)가 등기되어 있습니다.

* 등기부채권 총액: 247,000,000원

* 건물 등기부 요약:

* 토지 등기부와 유사한 권리관계가 등기되어 있습니다.

* 말소기준권리인 삼익신용협동조합 근저당 외, 최강천 명의의 임의경매(2025타경10280)가 등기되어 있습니다.

* 등기부채권 총액: 247,000,000원

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 명세서상 '지상권개요'가 있으나 구체적인 내용이 없어 확인이 필요합니다. 일반적으로 말소기준권리보다 선순위 권리가 없다면 모든 권리는 소멸될 것으로 보입니다.

4. 상권분석

* 물건지인 양양군 서면 가라피리는 오색천 인근에 위치하며, 자연 경관이 뛰어난 지역입니다.

* 주변에 오토캠핑장, 펜션 등 관광 관련 시설이 분포하고 있어, 관광객을 대상으로 하는 숙박업 운영에 유리한 잠재력을 가지고 있습니다.

* 계획관리지역으로 지정되어 있어 향후 개발 가능성이 있으나, 하천, 관광지, 가축사육제한구역 등 다양한 용도 제한이 존재합니다.

* 대중교통 접근성이 다소 불편한 점은 지역 상권 활성화에 영향을 줄 수 있으나, 차량을 이용하는 방문객을 주 타겟으로 할 경우 상대적으로 덜 중요할 수 있습니다.

* 주변 편의시설에 대한 구체적인 정보는 부족하며, 자연 친화적인 휴양 및 레저 목적의 방문객 유치에 집중될 것으로 예상됩니다.

5. 생활정보

* 물건 소재지는 야영장, 펜션, 단독주택, 농경지, 임야 등으로 둘러싸여 있어 도시적인 편의시설보다는 자연 환경에 가깝습니다.

* 차량 접근은 용이하나, 대중교통 이용은 불편한 편이므로 자가용 이용이 필수적입니다.

* 가라피계곡 등 수려한 자연 경관을 보유하고 있어, 휴양, 관광, 레저 활동에 적합한 환경입니다.

* 인근의 구체적인 생활 편의시설(마트, 병원, 학교 등)에 대한 정보는 부족하며, 주로 관광객 편의 위주의 시설이 발달했을 것으로 추정됩니다.

6. 잠재적 리스크

* 공유물분할 경매: 본 물건은 공유물 분할을 위한 경매로 진행되므로, 복잡한 법적 절차 및 분할 과정에서의 변수가 발생할 수 있습니다.

* 농지취득자격증명 필요: 토지 중 일부(기호2)는 농지로, 취득 시 농지취득자격증명이 요구됩니다. 미제출 시 보증금 미반환의 위험이 있으므로 반드시 준비해야 합니다.

* 제시외 건물: 총 147.08㎡에 달하는 제시외 건물이 있으나, 3동(제비동호, 제씨동호, 제디동호)은 매각에서 제외됩니다. 이에 따른 명도 문제나 건물 이용에 대한 확인이 필요합니다.

* 토지 이용 제한: 계획관리지역, 관광지, 하천구역, 가축사육제한구역 등 여러 법규에 따른 이용 제한이 존재하여, 토지 활용 계획 수립 시 면밀한 검토가 필요합니다.

* 현황과 공부와의 차이: 기호2 토지가 공부상 '전'이나 현황 '자연림 및 일부 휴경농지'로 이용 중인 점은 추후 활용 계획에 영향을 줄 수 있습니다.

* 대중교통 불편: 차량 접근성은 양호하나 대중교통 이용이 불편하여, 접근성 관련 민원이 발생할 소지가 있습니다.

* 주변 시설: 오색장군바위오토캠핑장 인근에 위치하며, 주변에 야영장, 펜션 등이 있어 관광 관련 시설이 집중되어 있습니다. 현재까지 제공된 정보만으로는 혐오 시설의 존재 여부는 명확히 파악되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 강원도 양양군 서면 가라피리에 위치한 숙박시설로, 공유물 분할을 위한 경매로 진행됩니다. 감정가는 약 10억 4천만원이며, 토지 및 건물 면적이 상당합니다. 아름다운 자연 경관을 자랑하는 오색천 인근에 위치하여 관광객을 대상으로 한 숙박업 운영에 유리한 입지를 가지고 있습니다. 권리 분석 결과, 인수할 부담은 없는 것으로 판단됩니다. 그러나 농지취득자격증명 필요, 일부 제시외 건물 제외, 복잡한 토지 이용 계획 등의 잠재적 리스크를 신중히 검토해야 합니다. 대중교통 접근성이 다소 불편한 점은 단점으로 고려될 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 관광지 인근의 우수한 자연 경관: 양양 지역의 관광 수요를 활용한 숙박업 운영에 유리합니다.

* 확보된 토지 및 건물 면적: 상당한 면적의 토지와 건물을 통해 다양한 규모의 숙박 시설 운영이 가능합니다.

* 계획관리지역: 향후 개발 가능성을 내포하고 있으며, 토지 이용 계획을 바탕으로 합리적인 개발 계획 수립이 가능합니다.

* 권리관계 명확: 말소기준권리보다 후순위 권리들은 소멸될 것으로 예상되어, 권리상 인수할 위험이 적습니다.

* 공유물 분할 경매의 장점: 시장 가치 대비 합리적인 가격으로 부동산을 취득할 기회가 될 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

* 본 물건의 감정가는 1,044,354,320원입니다.

* 권리분석 결과, 인수할 보증금은 0원입니다.

* 본 물건의 정확한 시세 및 수익성 분석을 위해서는 현장 방문을 통한 면밀한 조사, 주변 부동산 시장 조사, 개발 가능성 및 제약 조건에 대한 추가적인 검토가 필수적입니다.

* 공유물 분할 경매의 특성상, 경쟁 구도 및 시장 상황에 따라 낙찰가가 결정될 것이므로, 감정가를 참고하되 예상 수익률, 개발 비용, 잠재적 리스크 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 입찰가를 산정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.