나이스옥션 법원경매 안산 2025타경52500 [1] 경기도 광명시 철산동 367 철산한신아파트 102동 20층2001호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 알이엠 프로퍼티 · 평가일 2025.06.04

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 광명시 철산동 소재 ""철산중학교"" 동측 인근에 위치하고, 주변은 아파트단지, 학교, 근린생활시설, 공원 등이 혼재하는 지역으로 일반적인 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 단지까지 차량접근이 가능하고, 인근에 버스정류장 근거리에 지하철역 등이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

본건은 철근콩크리트벽식구조 평슬래브지붕 25층 건 내 20층 2001호로서,
외벽 : 모르타르위 페인팅 마감 등
창호 : 새시창 등임.

이용상태

본건은 아파트로 이용중임.

설비내역

본건은 기본적인 급배수/위생설비, 난방설비, 승강기설비, 소화설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 대체로 사다리형 평지로 아파트부지 등으로 이용중임.

인접 도로상태등

본건은 단지내 도로를 통하여 외곽 공도와 연계되어있음.

토지이용계획 및 제한상태

본건은 제1종일반주거지역 , 제3종일반주거지역 , 고도지구 , 대로2류(폭 30m~35m)(접합) , 중로1류(폭 20m~25m)(2020-09-15)(보조간선도로)(접합), 진입표면구역(김포공항)<공항시설법>, 상대보호구역(2013-04-22)(진성고등학교해당 교육청에 문의)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2013-04-22)(철산중학교해당 교육청에 문의)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2013-04-22)(철산초등학교해당 교육청에 문의)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2013-04-22)(하일초등학교해당 교육청에 문의)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(2013-04-22)(진성고등학교해당 교육청에 문의)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>임.

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 본건의 임대관계 미상임.
- 내부구조 및 이용상황 등은 집합건축물대장 상 현황도면 및 외관탐문 등에 의하여 표준적인 상황을 기준하였음.

물건 비고

1. 지분매각.
2. 공유자 우선매수 1회에 한하여 실시(우선매수신청을 한 공유자는 당해 매각기일 종결 전까지 보증금을 제공하여야 하며, 매수신청권리를 행사하지 않는 경우에는 차회 기일부터는 우선권이 없음)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 안산지원 2025타경52500 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 김OO

1.2. 소재지 및 현황

소재지: 경기도 광명시 철산동 367 철산한신아파트 102동 20층2001호

용도: 아파트

건물명: 철산한신아파트

동/호수: 102동 20층 2001호

사용승인일: 1992년 11월 14일

1.3. 면적 정보

건물 전용면적: 89.45㎡ (약 27.07평)

토지 지분 면적: 16.527㎡ (약 5.00평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

토지 제시외면적: 0.00㎡

1.4. 감정가 및 매각정보

감정가: 334,000,000원

매각대상: 토지 및 건물 지분 매각

1.5. 특이사항

중복사건, 지분매각, 공유자우선매수신고

2. 입지조건

2.1. 주위 환경

본건은 경기도 광명시 철산동 소재 "철산중학교" 동측 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 아파트단지, 학교, 근린생활시설, 공원 등이 혼재되어 있어 일반적인 주거 환경은 양호한 편입니다.

2.2. 교통 상황

단지까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스 정류장이 있고 지하철역이 소재하여 대중교통 이용 또한 편리한 편입니다.

2.3. 도로 및 접근성

단지 내 도로를 통해 외곽의 공도와 잘 연결되어 있어 차량 통행 및 접근에 무리가 없습니다.

2.4. 토지이용계획

본건 토지는 제1종일반주거지역, 제3종일반주거지역, 고도지구, 대로2류(폭 30m~35m), 중로1류(폭 20m~25m) 구역에 속해 있습니다.

2.5. 관련 법규 및 제한사항

김포공항 진입표면구역, 진성고등학교, 철산중학교, 철산초등학교, 하일초등학교 상대보호구역, 진성고등학교 절대보호구역, 과밀억제권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역 등으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

말소기준권리는 2025년 5월 29일 접수된 수원지방법원 안산지원의 강제경매개시결정(2025타경52500)입니다.

3.2. 소멸되는 권리

말소기준권리보다 후순위인 모든 권리(예: 갑5, 갑6 등)는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

3.3. 소멸되지 않는 권리

등기부등본상 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 확인되었습니다. (지상권 개요 없음)

3.4. 매각물건의 형태

본건은 토지 및 건물 지분 매각 대상입니다.

3.5. 임차인 현황

인수 보증금 합계는 0원입니다.

본건의 임대 관계는 미상이며, 임대차 관계에 대한 구체적인 확인이 필요합니다.

3.6. 특이사항

* 지분매각 물건이므로 공유자 간의 권리 관계 및 명도 절차가 복잡할 수 있습니다.

* 공유자 우선매수 신고 가능하며, 이는 1회에 한하여 실시됩니다. 우선매수권을 행사하지 않을 경우 다음 기일부터는 그 권리가 상실됩니다.

* 중복 사건이 존재하여 경매 절차 진행에 참고해야 합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

본건이 위치한 철산동 지역은 아파트 단지와 더불어 다양한 근린생활시설이 발달해 있어 주민들의 생활 편의성이 높습니다.

4.2. 단지 내 편의시설

철산한신아파트 단지 내에는 관리사무소, 노인정, 어린이 놀이터, 자전거 보관소 등 부대시설이 마련되어 있어 기본적인 생활 편의를 제공합니다.

4.3. 잠재적 수요

대규모 아파트 단지가 밀집한 지역적 특성상 안정적인 주택 수요가 기대되며, 인근 학교들로 인한 교육 관련 수요도 존재합니다.

5. 생활정보

5.1. 단지 규모 및 구성

철산한신아파트는 총 12개 동, 1568세대로 구성된 대단지입니다.

5.2. 건축 연도

1992년에 사용 승인된 아파트로, 연식이 있는 편입니다.

5.3. 편의 및 복지시설

단지 내 관리사무소, 노인정, 어린이놀이터, 자전거 보관소 등이 운영되고 있습니다.

5.4. 주차 시설

총 296대의 주차 공간이 마련되어 있습니다. (단지 전체 기준)

5.5. 교육 환경

본건 인근에 철산초등학교, 철산중학교, 진성고등학교 등이 위치하여 자녀 교육 환경이 양호합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 지분 매각의 복잡성

토지와 건물 지분만 매각되는 물건으로, 소유권 행사 및 명도 과정에서 다른 공유자와의 협의 또는 분쟁이 발생할 수 있습니다.

6.2. 공유자 우선매수권

경매 당일 공유자가 우선매수권을 행사할 경우, 낙찰이 어렵거나 예상치 못한 경쟁 상황이 발생할 수 있습니다.

6.3. 감정가와 시세의 괴리

본건의 감정가는 334,000,000원이지만, 최근 2026년 7월 실거래가는 910,000,000원에서 1,050,000,000원 사이로 확인되었습니다. 이는 감정가와 시세 간에 매우 큰 차이가 있음을 의미하며, 경매 절차 진행이나 투자 수익률 산정에 있어 중요한 변수가 될 수 있습니다. 감정가가 실제 시장 가치보다 현저히 낮게 책정되었을 가능성이 있어, 유찰 가능성이 높거나 혹은 높은 경쟁률로 인해 시세 근접가까지 입찰가가 올라갈 수도 있습니다.

6.4. 임대 관계 미확인

본건의 임대차 관계가 미상으로, 현황 파악 및 명도 시 추가적인 확인과 주의가 필요합니다.

6.5. 토지이용계획상 제한

김포공항 진입표면구역, 고도지구, 폐기물매립시설 설치제한지역 등은 향후 건물 증축, 리모델링 등에 제한이 될 수 있습니다.

6.6. 주변 혐오시설

본건 주변에 대한 예비 조사를 실시한 결과, 주거 단지 및 학교 인근이라는 점에서 통상적인 혐오시설(폐기물 처리 시설, 장례식장 등)이 직접적으로 인접해 있다는 구체적인 정보는 확인되지 않았습니다. 다만, 토지이용계획상 '폐기물매립시설 설치제한지역'이 있어 관련 시설 입지에 대한 규제가 있음을 인지해야 합니다.

7. 종합 의견

본건 경매 물건은 경기도 광명시 철산동의 핵심 주거 지역에 위치한 철산한신아파트의 지분 매각 건입니다. 1992년에 준공되어 연식이 있는 편이나, 대단지라는 점과 주변의 우수한 교육 및 생활 인프라는 긍정적인 요소입니다.

권리 분석상으로는 말소기준권리 이후의 권리들은 소멸되므로 비교적 깨끗한 편이나, 지분 매각이라는 점과 공유자 우선매수 신고 가능성은 주의해야 할 부분입니다.

가장 주목할 점은 본건의 감정가(334,000,000원)와 최근 실거래가(910,000,000원 ~ 1,050,000,000원) 간의 현격한 차이입니다. 이는 경매 시장에서 매우 큰 투자 기회가 될 수 있지만, 동시에 유찰 가능성 또는 예상보다 높은 입찰 경쟁으로 이어질 수 있는 복합적인 요인으로 작용할 것입니다.

따라서, 투자자께서는 이러한 가격 괴리율을 면밀히 분석하고, 지분 매각 및 공유자 우선매수권 등 관련 리스크를 충분히 인지한 상태에서 신중하게 접근해야 할 것으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

* 현저히 낮은 감정가 대비 높은 실제 시장 시세로 인한 높은 수익률 잠재력

* 광명시 철산동의 우수한 입지 및 교통, 생활 편의시설

* 대규모 아파트 단지의 안정적인 주거 환경

* 향후 재건축 또는 리모델링 시 가치 상승 기대

* 지분 매각을 통한 상대적으로 낮은 초기 투자금으로 진입 가능성 (단, 최종 목표는 전체 지분 확보)

9. 예상 입찰가

본건의 최근 실거래가는 910,000,000원에서 1,050,000,000원 범위에 형성되어 있습니다. 감정가는 334,000,000원으로, 실제 시세와 큰 차이를 보입니다.

경매 절차는 감정가를 기준으로 진행되지만, 실제 입찰가는 시장 가치를 반영하게 됩니다. 본건의 경우, 현 시세 대비 상당한 할인율을 적용하면서도 경쟁력을 갖추기 위한 입찰가가 필요합니다.

따라서, 본건의 시세 수준 및 투자 가치를 고려할 때, 보수적으로 시장 가치의 70~80% 수준을 목표로 하되, 감정가보다는 높은 가격대에서 경쟁이 이루어질 것으로 예상됩니다.

예상 입찰가는 700,000,000원 ~ 800,000,000원 범위로 제안합니다.

이 가격대는 실제 시장 가치 대비 할인된 금액으로, 성공적인 낙찰 시 상당한 시세차익을 기대할 수 있습니다. 다만, 공유자 우선매수권 행사 및 예상보다 높은 입찰 경쟁 가능성을 염두에 두어야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.