나이스옥션 법원경매 평택 2025타경41953 [1] 경기도 평택시 청북면 옥길리 1104 부영사랑으로 210동 15층1503호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대성감정 · 평가일 2025.06.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 평택시 청북읍 옥길리 소재 ""청옥중학교"" 북측 인근에 위치하며 주위는 공동
주택(아파트)단지, 근린생활시설, 학교등이 소재하는 지역으로서 제반환경은 보통임.

교통상황

본건단지까지 차량접근가능하고 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반교통상황은 보통
시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철골트러스지붕 지하1/지상19층 건물내 제15층 제1503호 로서,
외벽:몰탈위페인팅마감등.
내벽:벽지도배,타일붙임마감등.
창호:샷시창호마감등임.

이용상태

아파트(집합건축물현황도면상 방3,거실,주방/식당,욕실2,발코니등의 구조임)로 이용중임.
(※내부구조 및 상태등은 재확인이 요구됨)

설비내역

기본적인 위생급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 소화전설비, 주차장시설등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

가장형의 평지로서 공동주택(아파트) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

단지내도로가 개설되어 있고 북측 진출입로를 통하여 외곽공도와 연계되며 도로의 상태는 보
통임.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역, 지구단위계획구역(청북택지), 보행자전용도로(접합), 중로1류(폭20m~25
m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역), 상대보호구역, 상대보호구역(2011.3.10), 상대
보호구역(청북2초), 절대보호구역(2011.3.10), 절대보호구역(청북2초), 택지개발지구임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1.임대관계는 미상임.

2.""감정평가액의 산출근거 및 결정의견"" Ⅰ-6 기타 참고사항 및 유의사항 참조.

물건 비고

집합건축물대장상의 소유자와 부동산등기부등본상의 소유자가 상이함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 평택지원 2025타경41953 (1)

* 소재지: 경기도 평택시 청북읍 옥길리 1104, 부영사랑으로 210동 15층 1503호

* 용도: 아파트

* 감정가: 1억 5천 7백만원 (157,000,000원)

* 면적:

* 토지 면적: 44.72㎡ (약 13.53평)

* 건물 면적: 59.96㎡ (약 18.14평)

* 전용 면적: 59.96㎡ (약 18.14평)

* 매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

* 경매 구분: 부동산 임의 경매

* 채권자: 안OOOOOOO

* 건축물 정보:

* 아파트명: 부영사랑으로 2단지 (평택청북2차부영)

* 사용승인일: 2011년 10월 14일

* 해당 동/층: 210동 15층

* 토지 제시외 면적: 0.00㎡

* 건물 제시외 면적: 0.00㎡

1.1. 권리분석

* 소유자 현황:

* 현재 등기부상 소유자는 진성순(상속, 2025.05.02 등기)입니다.

* 다만, 집합건축물대장상의 소유자와 부동산등기부등본상의 소유자가 상이한 점은 특이사항으로 반드시 확인이 필요합니다.

* 말소기준권리: 2018년 11월 30일 접수된 안중농업협동조합의 근저당권 (을3)입니다.

* 주요 권리 내역:

* 갑구:

* 정주영 (2016-12-29, 소유권이전)

* 김학경 (2018-11-30, 소유권이전)

* 진성순 (2025-05-02, 소유권이전, 상속)

* 을구:

* 안중농업협동조합 근저당 (100,800,000원, 말소기준권리)

* 주식회사인크레딧대부 근저당 (78,000,000원, 말소)

* 주식회사유진대부금융 채권질권 (78,000,000원, 말소)

* 안중농업협동조합 임의경매 (55,435,359원, 말소)

* 채권 총액 (말소기준권리 외 채무 총액): 178,800,000원 (말소기준권리 채무액 100,800,000원 + 기타 을구 채무액 78,000,000원)

* 임차인 현황:

* 인수 보증금 합계: 0원.

* 임대차 관계는 확인되지 않음. (※ 임대차 관계가 미상인 경우, 금액이 확인되지 않더라도 대항력 있는 임차인이 존재할 가능성이 있으므로 주의가 요구됩니다.)

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 없음. (다만, '지상권개요:' 항목이 상세 내용 없이 비어 있어 추가 확인이 필요합니다.)

1.2. 입지조건

* 위치 및 주위 환경:

* 본건은 경기도 평택시 청북읍 옥길리 소재 "청옥중학교" 북측 인근에 위치합니다.

* 주위는 공동주택(아파트) 단지, 근린생활시설, 학교 등이 소재하는 지역으로 전반적인 주거 환경은 보통 수준입니다.

* 교통상황:

* 차량으로 단지 접근이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용 또한 편리한 편입니다.

* 전반적인 교통상황은 보통으로 평가됩니다.

* 주변 시설:

* 교육 시설: 청옥중학교가 인근에 위치하며, 평택청북초등학교, 청북고등학교 등도 분포하고 있습니다.

* 근린생활시설: 아파트 단지 주변으로 편의점, 마트, 식당 등 다양한 근린생활시설이 분포하고 있어 생활 편의성이 높습니다.

1.3. 상권 및 생활정보

* 주거지로서의 상권:

* 대규모 아파트 단지가 형성된 지역으로, 배후 수요가 안정적인 주거 상권입니다.

* 단지 내 및 인근 상가에서 기본적인 생활 편의를 충족할 수 있습니다.

* 단지 내 편의시설:

* 관리사무소, 노인정, 보육시설, 문고, 주민공동시설, 어린이놀이터, 휴게시설, 유치원, 커뮤니티 공간 등이 마련되어 있어 단지 내 생활 만족도를 높입니다.

* 단지 전체 주차 대수는 총 238대(지상 4대, 지하 32대, 기타 180여대 추정)이며, 지하 주차장에 전기차 충전기 23대가 설치되어 있습니다.

* 인프라:

* 아파트 단지 자체 내에서 기본적인 생활 서비스를 제공하며, 인근 지역의 편의시설을 이용하기에 용이합니다.

1.4. 잠재적 리스크

* 소유자 정보 불일치:

* 집합건축물대장상의 소유자와 부동산등기부등본상 소유자가 서로 다른 점은 매우 중요한 리스크 요인입니다.

* 이는 권리관계의 복잡성, 소유권 이전 과정에서의 문제, 또는 행정 처리상의 오류 등 다양한 원인에 기인할 수 있으며, 명확한 소명과 확인이 반드시 선행되어야 합니다.

* 미확인 시 명도 과정에서 예상치 못한 법적 분쟁이 발생할 수 있습니다.

* 임대차 관계 미확인:

* 인수되는 보증금이 없다고는 하나, 임대차 관계 자체가 미상인 경우, 대항력 있는 임차인이 거주하고 있을 가능성을 배제할 수 없습니다.

* 이러한 경우, 임차인의 명도를 위한 추가적인 비용이나 시간이 소요될 수 있습니다.

* 내부 상태 및 구조 미확인:

* '내부 구조 및 상태 등은 재확인이 요구됨'이라는 문구는 현재 내부 상태가 정확히 파악되지 않았음을 의미합니다.

* 실제 현장 방문을 통해 내부 상태, 수리 필요 여부 등을 반드시 확인해야 합니다.

* 혐오시설:

* 제공된 정보 및 일반적인 주거 지역 특성을 고려할 때, 주변에 특별한 혐오시설은 없는 것으로 파악됩니다.

1.5. 투자 포인트

* 평택시 청북읍은 지속적인 개발과 함께 주거 선호도가 상승하는 지역 중 하나입니다.

* 본 물건은 비교적 최근(2011년)에 사용승인된 아파트 단지로, 신축에 비해 합리적인 가격으로 취득할 기회가 될 수 있습니다.

* 15층의 고층으로, 일조권 및 조망권 측면에서 유리할 수 있습니다.

* 최근 매매 사례를 바탕으로 향후 시세 상승 잠재력을 기대해 볼 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

* 본 물건은 평택시 청북읍에 위치한 아파트로서, 기본적인 주거 환경과 교통 여건은 양호한 편입니다.

* 단지 내 편의시설도 잘 갖추어져 있어 생활 편의성이 높습니다.

* 하지만, 집합건축물대장과 등기부등본 간 소유자 정보 불일치, 임대차 관계 미상 등의 중대한 리스크 요인이 존재하므로, 철저한 사전 조사와 검토가 필수적입니다.

* 이러한 리스크를 감안하더라도, 합리적인 가격으로 취득할 경우 장기적인 투자 가치를 기대해 볼 수 있습니다.

1.7. 예상 입찰가

* 시세 분석:

* 제공된 최근 매매 사례는 다음과 같습니다.

* 2026년 6월 25일: 137,000,000원 (13층)

* 2026년 6월 5일: 116,000,000원 (1층)

* 2026년 6월 4일: 139,000,000원 (5층)

* 현재 감정가는 157,000,000원입니다. 최근 매매가 대비 감정가가 높은 편입니다.

* 1층 매물이 116,000,000원에 거래되었고, 5층이 139,000,000원, 13층이 137,000,000원에 거래되었습니다. 층별 가격 차이가 나타나고 있습니다.

* 본건은 15층으로 고층에 해당하므로, 5층과 13층의 매매가보다 높은 가격을 기대할 수 있습니다.

* 그러나, 권리 분석상 소유자 정보 불일치 및 임대차 관계 미상이라는 중대한 위험 요인이 존재하므로, 이를 감안한 보수적인 접근이 필요합니다.

* 예상 입찰가 산정 근거:

* 최근 최고가 매매 사례(139,000,000원)와 감정가(157,000,000원)를 고려하되, 잠재적 리스크를 반영하여 입찰가를 산정합니다.

* 15층의 장점을 고려하면 139,000,000원 이상도 가능하나, 위험 요인으로 인해 보수적으로 접근해야 합니다.

* 예상 입찰가:

* 130,000,000원 ~ 140,000,000원 범위 내에서 신중하게 결정하는 것을 권장합니다.

* 특히, 집합건축물대장과 등기부등본 상 소유자 불일치 부분에 대한 명확한 소명 및 확인이 이루어지지 않을 경우, 입찰가를 더 낮추거나 입찰을 유보하는 방안도 고려해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.