나이스옥션 법원경매 평택 2025타경41951 [1] 경기도 평택시 평택동 294-3 퍼스트시티 1동 14층1401호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

경기도 평택시 평택동 소재 ""평택역1번출구"" 동측 직선거리 약300미터 지점에 위치하는
퍼스트시티(아파트[도시형생활주택(원룸형)]) 내에 소재하며, 인근일대는 근린생활시설,
업무용부동산, 아파트단지 등으로 이루어진 역세권 지역임.

교통상황

본 건물까지 차량출입 용이하고 인근에 버스정류장 및 전철역이 소재하며, 제반 교통여건
은 양호한 수준임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 18층건 내 14층 1401호로서
외벽 : 돌붙임, 몰탈위 페인팅 등 마감.
내벽 : 벽지 및 타일 등 마감.
창호 : 하이샷시 및 칼라샷시 등 창호임.

이용상태

아파트(도시형생활주택(원룸형))로 이용중임.
(별첨 내부구조도 참조)

설비내역

보일러설비에 의한 개별난방 구조이며, 엘리베이터설비, 위생설비, 급.배수설비, 화재경보
설비, 지하주차장설비, 출입구보안개폐설비 등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

장방형의 평지로서 도시형생활주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북서측으로 폭8미터 정도의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합) 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리
및 이용에 관한 법률>

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미 상 임.
기 타 : 본건 내부이용상태는 관계인 부재로 인하여 건축물현황도 및 탐문조사에 의거
하였으며, 동 유형 공동주택의 일반적인 설비상황을 기준하여 평가하였으니
경매진행시 참고하시기 바람.

물건 비고

도시형 생활주택(원룸형)으로 이용중
주택도시보증공사로부터 2026. 5. 4. 자에 "임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소해주겠다"는 내용의 확약서가 제출됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 평택지원 2025타경41951 (1)

소재지: 경기도 평택시 평택동 294-3 퍼스트시티 1동 14층1401호

용도: 도시형생활주택 (원룸형)

감정가: 76,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 면적 정보

토지면적: 3.75㎡ (약 1.13평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 18.53㎡ (약 5.60평) - 전용면적

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.3. 건축물 정보

건축년도 (사용승인일): 2018년 08월 31일

건물 구조: 철근콘크리트구조

층수: 지하 4층, 지상 18층 중 14층 1401호

총 호 수 (본 건물 기준): 12호 (전유부 기준 1401호)

주용도: 아파트[도시형생활주택(원룸형)]

1.1. 입지조건

1.1. 1.주변 환경

본 물건은 경기도 평택시 평택동 소재 "평택역1번출구" 동측 약 300미터 지점에 위치하는 퍼스트시티 내에 소재합니다.

인근 지역은 근린생활시설, 업무용부동산, 아파트 단지 등이 혼재된 역세권 지역입니다.

1.1. 2.교통 및 도로

차량 출입이 용이하며, 인근에 다수의 버스 정류장과 전철역(평택역)이 있어 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

북서측으로 폭 8미터 정도의 포장도로에 접해 있습니다.

1.1. 3.토지이용계획

일반상업지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합)로 지정되어 있습니다.

가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>에 해당합니다.

1.2. 권리분석

1.2. 1.말소기준권리

말소기준권리: 수원지방법원 평택지원 강제경매개시결정 (2025타경41951, 2025-05-21 접수).

매각으로 인해 말소되지 않는 권리는 없습니다.

1.2. 2.임차인 현황

임차인: 김 (주택도시보증공사 관련)

보증금: 120,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2022년 01월 07일

확정일자: 2021년 11월 22일

배당신고일자: 2024년 01월 09일

대항력: 없음

비고: 주택도시보증공사(HUG)로부터 "임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소해주겠다"는 내용의 확약서가 제출되었습니다. 이에 따라 임차인은 대항력이 없는 것으로 판단됩니다.

인수 보증금 합계: 0원

1.2. 3.등기부 요약

소유권 보존 및 이전 등기, 공유자 지분 이전 등기가 있으며, 주택임차권(김 ) 및 강제경매(채권자: 주택도시보증공사) 등기가 존재합니다.

주택임차권(을1)은 말소기준권리인 강제경매(갑5)보다 선순위이나, 임차인의 대항력 포기 확약서 제출 및 말소기준권리보다 후순위 등기이므로 매각으로 소멸될 예정입니다.

등기부채권 총액: 120,000,000원

1.3. 상권분석

1.3. 1.지역 특징

평택역 역세권에 위치하며, 주변으로 다수의 근린생활시설, 상업시설, 업무시설 등이 발달되어 있습니다.

평택역을 중심으로 형성된 상권으로 유동인구가 풍부하며, 다양한 편의시설 이용이 가능합니다.

1.3. 2.임대 수요

역세권 원룸형 도시형생활주택으로 1인 가구 직장인 및 학생들의 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

1.4. 생활정보

1.4. 1.편의시설

평택역 인근에 위치하여 백화점, 대형마트, 병원, 은행 등 각종 생활 편의시설 이용이 매우 편리합니다.

1.4. 2.교통 환경

1호선 평택역을 도보로 이용 가능하며, 다양한 시내외 버스 노선이 운행되어 교통이 편리합니다.

1.5. 잠재적 리스크

1.5. 1.임차인 관련

임차인이 대항력을 포기하였으므로 보증금 인수 부담은 없습니다. 다만, HUG의 확약서 내용을 재확인하고 관련 절차를 면밀히 파악할 필요가 있습니다.

1.5. 2.건물 상태

2018년 사용승인된 건물로 비교적 신축에 속하지만, 지속적인 관리를 통해 건물 가치를 유지해야 합니다.

1.5. 3.면적 및 활용

전용면적 18.53㎡(약 5.6평)으로 1인 가구에 적합한 협소한 면적입니다.

1.5. 4.혐오시설

주변 지역에 특이한 혐오시설에 대한 정보는 확인되지 않았습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 평택역 초역세권이라는 탁월한 입지 조건을 갖춘 도시형생활주택입니다.

우수한 교통 환경과 풍부한 생활 인프라를 바탕으로 안정적인 임대 수익을 기대할 수 있습니다.

특히, HUG 관련 임차인 보증금 미인수 조건으로 투자 부담이 매우 낮다는 장점이 있습니다.

다만, 소형 면적이라는 점과 제공된 시세 자료와의 가격 괴리를 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 평택역 역세권 최고 입지로 풍부한 임대 수요 확보 가능.

* 소형 면적으로 1인 가구 시장에 특화된 투자 상품.

* 임차인 보증금 인수 부담이 없어 투자금 회수 용이.

* 향후 평택 지역 개발에 따른 시세 상승 기대.

1.8. 예상 입찰가

제공된 최근 매매 JSON 정보를 분석한 결과, 주변의 '다세대' 주택 거래 사례에서 면적당 단가는 약 156만 원 ~ 202만 원 수준으로 나타났습니다.

이를 본건의 전용면적 18.53㎡에 적용할 경우, 시장 가격은 약 3,000만 원 후반대에서 4,000만 원 초반대로 추정됩니다.

그러나 본건은 '도시형생활주택(아파트)'으로, '다세대' 주택과는 건물 유형 및 연식, 브랜드 등에서 차이가 있어 단순 비교에는 한계가 있습니다.

감정가 76,000,000원 대비 약 3,740만원 수준의 시장 가격 추정치는 큰 괴리를 보입니다.

이를 종합적으로 고려하고, 역세권 소형 아파트의 희소성 및 잠재적 가치를 감안하여 보수적으로 접근 시, 다음과 같은 입찰가를 제안합니다.

예상 입찰가: 58,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.