나이스옥션 법원경매 안산 2025타경52512 [1] 경기도 안산시 상록구 사동 1251-4 2층201호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 경기도 안산시 상록구 사동 소재"" 안산교육지원청"" 남동측 인근에 위치하고 주위는 다세대주택단지로서 환경은 보통임.

교통상황

대상물건까지 차량출입이 용이하고 버스정류장이 인근에 소재하며 교통은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 5층 중 2층 201호이며
외벽: 화강석및 세면보드붙임
창호: 하이샷시 유리

이용상태

폐문으로 인해 이용상태는 관찰치 못하였고 건축물현황도에 의하면 다세대주택(방3,거실,주방,화장실 등)임

설비내역

대상물건의 개요참조바람

토지의 형상 및 이용상태

세장형으로서 인접도로와 평탄하며 다세대주택으로 이용함

인접 도로상태등

포장된 소로와 접하며 상태는 보통임

토지이용계획 및 제한상태

대상물건의 개요 참조바람

공부와의 차이

없음

기타참고사항(임대관례 및 기타)

이해관계인의 부재로 인해 임대관계는 미상임.

물건 비고

주택도시보증공사(양도전:임차권자 조용기)로부터 2026. 5. 26.자에 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 잔존 임대차 보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것에 동의한다.’는 내용의 확약서가 제출됨

AI 물건분석

2. 입지조건

대상 물건은 경기도 안산시 상록구 사동에 위치하며, 주변은 다세대주택 단지로 형성되어 있습니다.

"안산교육지원청" 남동측 인근에 자리하고 있으며, 차량 출입이 용이하고 인근에 버스정류장이 있어 교통은 보통 수준으로 평가됩니다.

주변에 마을 정원 조성 등 지역 공동체 활동이 이루어지고 있으나, 안산시 전체적으로 폐기물 처리 시설 확충에 대한 이슈가 있으며, 관련 검색 결과에서 특정 혐오시설이 해당 주소지 인근에 직접적으로 언급되지는 않았습니다.

3. 권리분석

본 건은 부동산 강제경매로, 채권자는 주OOOOOOO입니다.

등기부등본상 말소기준권리는 2025년 5월 29일 접수된 주택도시보증공사의 강제경매 (을5)입니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 나현수

* 보증금: 0원, 차임: 0원

* 전입일자: 2024-09-03

* 대항력: 있음

* 비고: 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있으나, 대항력이 있어 주의가 필요합니다. 임대차 관계가 명확하지 않을 수 있습니다.

* 임차인: 주택도시보증공사 (임차권자 조용기 승계인)

* 보증금: 250,000,000원, 차임: 0원

* 전입일자: 2022-02-11, 확정일자: 2022-01-13

* 배당신고일자: 2024-02-28

* 대항력: 없음

* 비고: 해당 임차인의 권리는 말소될 예정입니다.

* 인수되는 권리:

* 물건명세서 참고사항에 따르면, 주택도시보증공사(양도전:임차권자 조용기)로부터 2026년 5월 26일자로 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 잔존 임대차 보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것에 동의한다.’는 내용의 확약서가 제출되었습니다.

* 이로 인해 주택도시보증공사 관련 임차인의 보증금 250,000,000원은 인수되지 않을 것으로 판단됩니다.

* 인수 보증금 합계: 0원

* 기타 권리:

* 말소되지 않는 권리는 없습니다. (매각으로 소멸되지 않는 권리는 지상권 등 명시되지 않음)

* 등기부등본상 소유권 이전 기록이 확인됩니다.

4. 상권분석

대상 물건은 주거 지역에 위치하며, 주변은 다세대주택 단지로 형성되어 있습니다.

상업 시설보다는 주거 환경에 초점이 맞춰져 있으며, 기본적인 생활 편의시설은 인근에서 확보 가능할 것으로 보입니다.

건축물현황도상 다세대주택(방3, 거실, 주방, 화장실 등)으로 이용되고 있습니다.

5. 생활정보

* 교통: 인근 버스정류장을 통한 대중교통 이용이 가능하며, 차량 접근성도 양호한 편입니다.

* 편의시설: 인근에 안산교육지원청이 위치하며, 기본적인 생활 편의시설은 주변 지역에서 확보 가능합니다.

* 주거 환경: 주위는 다세대주택 단지로 구성되어 있어 주거 환경은 보통으로 평가됩니다.

* 건물 상태: 건물은 철근콘크리트 구조의 5층 중 2층으로, 외벽은 화강석 및 세면보드, 창호는 하이샷시 유리로 마감되었습니다. 감정평가 당시 폐문으로 인해 내부 이용 상태를 정확히 관찰하지는 못했습니다.

6. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인 나현수: 보증금 0원에 대항력이 있는 임차인 존재는 특이사항이며, 해당 임차인과의 임대차 관계 및 명도 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 가능성을 배제할 수 없습니다.

* 내부 관찰 불가: 감정평가 시 폐문으로 인해 내부 상태를 직접 확인하지 못했습니다. 실제 현장 방문 시 내부 상태 및 하자 여부를 반드시 확인해야 합니다.

* HUG 인수조건 변경 관련: 임차인의 대항력 포기 및 보증금 반환청구권 포기 확약서가 제출되었으나, 해당 확약서의 효력 및 법적 해석에 대한 추가적인 검토가 필요할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 감정가 대비 최근 실거래가 수준이 높아 향후 시세 차익을 기대해 볼 수 있는 잠재력이 있는 물건입니다.

주택도시보증공사(HUG) 관련 임차인의 보증금이 인수되지 않는다는 점은 큰 장점이며, 경매 절차상 큰 부담은 없을 것으로 예상됩니다.

다만, 보증금 0원에 대항력을 갖춘 임차인 나현수의 존재와 감정평가 시 내부 확인 불가 사항은 명도 및 권리관계 최종 확인 시 반드시 고려해야 할 주요 리스크 요소입니다.

8. 투자 포인트

* 시세 대비 낮은 감정가: 최근 실거래가 분석 결과, 본 물건의 감정가는 현재 시장 가격보다 현저히 낮은 수준입니다.

* HUG 관련 리스크 해소: 임차인의 대항력 포기 확약서 제출로 인해 대규모 임차보증금 인수 부담이 없습니다.

* 주거 지역 내 위치: 안산시 상록구 사동의 주거 지역에 위치하여 안정적인 주거 수요가 예상됩니다.

9. 예상 입찰가

제공된 최근 매매 정보를 분석한 결과, 유사한 연식 및 면적의 다세대주택 거래가는 다음과 같습니다.

* 2022년 준공, 66.65㎡ (약 20.16평), 4층, 2026년 7월 거래가 268,000,000원 (약 13,293,000원/평)

* 2020년 준공, 71.52㎡ (약 21.63평), 3층, 2026년 7월 거래가 249,000,000원 (약 11,512,000원/평)

본건의 건물 면적은 72.15㎡ (약 21.82평)이며, 2014년 11월 준공되었습니다.

최근 거래 사례의 평당 단가(약 1150만~1330만원)를 적용 시, 현재 시세는 약 252,000,000원 ~ 290,000,000원 수준으로 추정됩니다.

감정가 172,000,000원은 현 시세보다 현저히 낮은 수준입니다.

대항력 있는 임차인 나현수(보증금 0원)와 명도 가능성을 고려하여, 신중한 접근이 필요합니다.

인수 보증금은 0원이므로, 예상 입찰가는 현재 시세 및 감정가를 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다.

예상 입찰가 범위: 230,000,000원 ~ 260,000,000원

상기 예상 입찰가는 현재 시점의 정보와 시장 상황을 토대로 추정한 금액이며, 실제 입찰 시에는 현장 조사, 권리 관계 재확인, 경쟁 입찰 상황 등을 종합적으로 고려하여 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.