나이스옥션 법원경매 평택 2025타경655 [1] 경기도 평택시 세교동 597 힐스테이트평택2차 216동 14층1402호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대교감정 · 평가일 2025.05.30

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 평택시 세교동 소재 ""세아초등학교"" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트, 근린생활시설, 공원 등이 소재하는 지역으로서 제반 주위환경 보통임.

교통상황

본건까지 제반 차량 접근 가능하며 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 교통여건 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상 25층 건물내 제14층 제1402호로서,

외벽 : 시멘트 몰탈 위 페인팅 마감, 석재붙임 등

창호 : 샷시창호 등임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

승강기설비, 화재자동탐지 및 경보설비, 소화전설비, 난방설비, 급배수 및 위생설비 등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형 토지로서 대체로 등고평탄하며, 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

단지 내 지하주차장 개설되어있으며, 외곽공도와 연계됨.

토지이용계획 및 제한상태

자연녹지지역 , 제2종일반주거지역 , 지구단위계획구역(세교지구) , 근린공원(저촉) , 대로3류(폭 25m~30m)(저촉) , 중로1류(폭 20m~25m)(저촉), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> , 상대보호구역(2010.5.26(가칭세교2초교))<교육환경 보호에 관한 법률> , 절대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>임.

공부와의 차이

--.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

선첨 ""감정평가액의 산출근거 및 결정의견"" 의 ""Ⅳ. 감정평가방법의 적용, 3. 그 밖의 사항"" 참조.

물건 비고

대지권 미등기이나 최저매각가격에 대지권가격이 포함되었으며 분양계약서와 세금내역에는 대지가 포함되었으나 성립여부 불분명

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건 사건번호: 평택지원 2025타경655 (1)

소재지: 경기도 평택시 세교동 597 힐스테이트평택2차 216동 14층 1402호

용도: 아파트

건물 면적: 73.55㎡ (약 22.25평)

감정가: 412,000,000원

토지 면적 (단지 전체): 69,298.00㎡

토지 지분: 0㎡ (본건은 토지권 미등기 상태)

경매 구분: 부동산임의경매

채권자: 주OOOOOOOO (등기부상 근저당권자는 전북은행, 비엔케이캐피탈주식회사 등)

사용승인일: 2018년 4월 25일

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 경기도 평택시 세교동 소재 "세아초등학교" 북서측 인근에 위치하며, 주변은 아파트, 근린생활시설, 공원 등이 소재하는 지역으로 전반적인 주위환경은 보통입니다.

* 교통상황: 차량 접근이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 교통 여건은 보통입니다. 단지 내 지하주차장이 개설되어 있으며, 외곽 도로와 연계됩니다.

* 토지이용계획: 본 토지는 자연녹지지역, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(세교지구) 등으로 지정되어 있으며, 근린공원, 대로3류, 중로1류 등에 저촉되는 부분도 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 절대보호구역에 해당합니다.

* 혐오시설: 주변에 혐오시설이 확인되지 않았습니다.

3. 권리분석

* 매각으로 소멸되는 권리: 본건 경매는 부동산 임의경매로 진행되며, 말소기준권리인 전북은행의 근저당권(2018-07-26 접수) 이하 모든 권리는 매각으로 소멸될 예정입니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권은 매각으로 소멸되지 않으나, 본건에는 해당 사항이 없습니다.

* 대항력 있는 임차인: 현재 임차인 현황상 인수할 보증금 합계액은 0원으로, 대항력 있는 임차인은 없는 것으로 파악됩니다.

* 특이사항:

* 대지권 미등기: 본건은 대지권이 등기되지 않은 상태입니다. 그러나 최저매각가격에 대지권 가격이 포함되어 있으며, 분양계약서 및 세금 내역에는 대지가 포함되었으나 그 성립 여부는 불분명합니다. 이는 본 건의 주요 리스크 요인이 될 수 있습니다.

* 중복사건: 본 건과 중복되는 경매 사건(2025타경42206)이 존재합니다.

4. 상권분석

* 주변 환경: 아파트 단지와 더불어 근린생활시설, 공원 등이 혼재된 주거지역입니다.

* 생활 인프라: "세아초등학교"가 인근에 위치하고 있으며, 생활 편의시설 이용이 가능한 지역입니다.

5. 생활정보

* 건물 구조: 철근콘크리트 구조의 지상 25층 건물 중 14층에 위치한 아파트입니다.

* 이용 상태: 현재 아파트로 이용 중입니다.

* 설비 내역: 승강기, 화재자동탐지 및 경보설비, 소화전, 난방, 급배수 및 위생설비 등이 갖추어져 있습니다.

* 주차: 단지 내 지하주차장 및 외곽 도로와 연계된 주차 공간이 확보되어 있습니다. 총 1,774대 (세대당 1.23대) 주차 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

* 대지권 미등기: 본 건의 가장 큰 리스크는 대지권이 등기되지 않은 상태라는 점입니다. 이에 따라 소유권 이전 및 재산권 행사 과정에서 추가적인 확인 및 절차가 필요할 수 있으며, 분양 당시 대지권이 성립되었는지 여부가 불분명하여 잠재적인 법적 문제가 발생할 수 있습니다.

* 중복 경매 사건: 동일 물건에 대해 두 건의 임의경매 사건이 진행 중이므로, 경매 절차 진행 및 낙찰 후 발생할 수 있는 변수에 대한 주의가 필요합니다.

* 건축 하자 가능성: 일부 유사 단지에서 하자 보수 관련 이슈가 있었던 사례가 있으므로, 현장 방문 시 건물 상태를 면밀히 점검할 필요가 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 경기도 평택시 세교동 소재 힐스테이트평택2차 아파트 14층 물건으로, 입지 및 교통 여건은 보통 수준입니다. 아파트 자체의 기본적인 설비 및 주차 공간은 잘 갖추어져 있습니다. 그러나 대지권이 미등기 상태이고 그 성립 여부가 불분명하다는 점, 더불어 중복 경매 사건이 존재한다는 점은 본 건의 주요 리스크 요인으로 작용합니다. 이러한 불확실성을 충분히 인지하고 신중한 접근이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 입지: 평택시 세교동에 위치하여 지역 내 주거 인프라를 이용할 수 있습니다.

* 최근 매매 시세: 2026년 6월, 동일 면적(73.42㎡)이 344,000,000원에 거래된 사례가 있습니다.

* 잠재적 가치: 대지권 미등기 문제가 명확히 해결된다면, 향후 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

제공된 최근 매매 자료에 따르면, 동일 면적(73.42㎡)의 아파트가 2026년 6월 3일 344,000,000원에 거래되었습니다. 본건의 감정가는 412,000,000원이지만, 대지권 미등기 및 중복 경매 사건 등의 리스크를 감안할 때 보수적인 접근이 필요합니다.

최근 실거래가와 리스크 요소를 종합적으로 고려하여, 본건의 예상 입찰가는 약 290,000,000원(2억 9천만원)으로 산정해 보았습니다. 이는 최근 거래가 대비 약 84% 수준이며, 감정가 대비 약 70% 수준으로, 잠재적 리스크에 대한 대비책을 고려한 금액입니다. 실제 입찰 시에는 현장 조사 및 추가적인 권리 분석을 통해 입찰가를 최종 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.