나이스옥션 법원경매 평택 2025타경41965 [1] 경기도 평택시 고덕면 동청리 26-1 근린시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 시공감정 · 평가일 2025.06.10

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 평택시 고덕동 동청리 소재 ""문곡보건진료소"" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 근린생활시설, 소규모 공장, 단독주택, 농경지 등이 혼재하는 지역으로 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하고, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

대체로 사다리형 평지로 상업용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

본건 동측으로 노폭 약 8미터 내외의 포장도로, 북측으로 노폭 약 5미터내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 자연취락지구, 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 비행안전제6구역(전술)(비행안전제6구역 해발56m-140m미만 협의업무위탁 2016.9.9)<군사기지 및 군사시설 보호법>.

제시목록 외의 물건

해당사항 없음.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

① 임대관계 미상임.
② 기 타 : 본건 토지의 인접지와의 지적경계가 불분명한 바, 인접지와의 지적경계 등에 대한 정확한 확인은 측량을 요하므로 경매 진행시 유의하시기 바람.

건물감정평가요항표

건물의 구조

경량철골조 기타지붕 1층 제2종근린생활시설로
외벽 : 판넬 마감.
내부 : 판넬 등 마감.
창호 : 샤시창호임.

이용상태

근린생활시설(소매점, 공인중개사사무소 등(후첨 '건물개황도' 참조))로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비 등이 있음.

부합물 및 종물

후첨 '지적 및 건물개황도' 및 '사진용지' 참조.

공부와의 차이

해당사항없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 미상임.

물건 비고

1. 일괄매각. 제시외 건물 포함. 목록1 지상에 소재하는 컨테이너박스 2동은 감정평가 및 매각에서 제외.
2. 목록2 건물에 대한 상가건물임대차현황서 상의 임대차계약 내용과 현황조사상 각 임차인들의 진술에 의한 임대차계약 내용이 각 상이하므로, 정확한 임대차 및 점유현황은 별도확인요함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

2.1. 사건 및 소재지 정보

해당 물건은 평택지원 2025타경41965 (1) 사건으로, 경기도 평택시 고덕면 동청리 26-1번지에 소재하고 있습니다.

2.2. 부동산 현황

본건은 제2종근린생활시설 용도로 이용 중인 부동산입니다.

토지 면적은 2120.00㎡ (약 641.3 평)이며, 건물 면적은 487.50㎡ (약 147.5 평)입니다.

건물에는 제시외 면적 27.00㎡ (약 8.2 평)이 있으나, 목록1 지상 컨테이너박스 2동은 감정평가 및 매각에서 제외됩니다.

본 건은 토지와 건물을 일괄하여 매각하며, 부동산 임의경매로 진행됩니다.

2.3. 감정가 및 매각 조건

감정평가액은 3,621,200,000원입니다.

채권자는 중소기업은행이며, 경매 구분은 부동산 임의경매입니다.

3. 입지조건

3.1. 위치 및 주변 환경

본건은 경기도 평택시 고덕면 동청리 소재 "문곡보건진료소" 남서측 인근에 위치합니다.

주변은 근린생활시설, 소규모 공장, 단독주택, 농경지가 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

3.2. 교통 상황

차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통 상황은 보통입니다.

3.3. 도로 접근성

본건은 동측으로 노폭 약 8미터 내외의 포장도로, 북측으로 노폭 약 5미터 내외의 포장도로에 접해 있어 차량 통행 및 접근성이 양호한 편입니다.

3.4. 토지 이용 계획 및 제한

토지는 계획관리지역, 자연취락지구에 해당하며, 소로3류(폭 8m 미만) 도로에 접해 있습니다.

또한, 비행안전제6구역(전술)으로 지정되어 있어 군사기지 및 군사시설 보호법에 따른 제한을 받을 수 있습니다.

4. 권리분석

4.1. 등기부 현황

토지 및 건물 등기부등본상 다수의 소유권 이전, 근저당권, 지상권 설정, 임의경매, 압류 등기 내역이 확인됩니다.

토지 등기부 채권 총액은 2,160,000,000원이며, 건물 등기부 채권 총액도 2,160,000,000원입니다.

말소기준 권리는 2020년 12월 22일 접수된 천현농업협동조합의 근저당권(을15, 을4)입니다.

4.2. 임차인 현황 및 권리관계

본 건에는 대항력 있는 임차인과 대항력 없는 임차인이 혼재되어 있습니다.

* 윤영진: 보증금 10,000,000원, 차임 440,000원, 전입/사업일자 2014-08-04, 확정일자 없음, 배당신고일자 2025-07-16, 대항력 있음.

* (주)브레인테크 (이승우): 보증금 20,000,000원, 차임 2,500,000원, 전입/사업일자 2020-12-09, 확정일자 없음, 배당신고일자 없음, 대항력 있음.

* 서울우유평택축산계 (박정준): 보증금 5,000,000원, 차임 600,000원, 전입/사업일자 2022-09-14, 확정일자 없음, 배당신고일자 없음, 대항력 없음.

* 이명재: 보증금 0원, 차임 0원, 전입/사업일자 2023-03-09, 확정일자 없음, 배당신고일자 없음, 대항력 없음.

4.3. 말소기준 권리

말소기준 권리는 2020년 12월 22일 접수된 천현농업협동조합의 근저당권(을15, 을4)입니다.

이 권리보다 선순위의 권리는 말소되지 않으며, 후순위 권리는 소멸됩니다.

4.4. 인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 지상권입니다.

대항력 있는 임차인의 보증금 중 일부는 인수될 수 있으나, 본 건의 경우 "인수 보증금 합계: 0원"으로 명시되어 있어 낙찰자가 인수해야 할 임차인 보증금은 없는 것으로 판단됩니다. 다만, 임대차 계약 내용의 상이함으로 인해 정확한 임대차 및 점유 현황은 별도 확인이 필요합니다.

5. 상권분석

5.1. 주변 상업시설 현황

본건 주변은 근린생활시설, 소규모 공장, 농경지 등이 혼재하는 지역으로, 지역 내 소비 및 배후 수요를 위한 상권이 형성되어 있습니다.

건물 자체도 제2종근린생활시설로 이용되고 있어, 상업적 가치를 지니고 있습니다.

5.2. 혐오시설 유무

인근 지역에 대한 조사 결과, 직접적인 혐오시설(예: 폐기물 처리장, 유해 공장 등)이 본건 소재지와 매우 근접하여 위치한다는 명확한 정보는 확인되지 않았습니다.

다만, 평택시 전체적으로 폐기물 처리 시설 건립 관련 논란이 일부 지역에서 보도된 사례가 있으며, 이는 향후 개발 및 민원 발생 가능성을 내포할 수 있습니다.

6. 생활정보

본건은 근린생활시설로, 주변 지역에 근린생활시설, 주택, 농경지 등이 혼재하여 있어 지역 특성에 맞는 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

교통 상황은 보통 수준이며, 차량 접근 및 대중교통 이용이 가능합니다.

7. 잠재적 리스크

7.1. 임차인 관련 리스크

두 명의 대항력 있는 임차인(윤영진, (주)브레인테크)이 존재하며, 이들의 임대차 계약 내용이 현황 조사상 진술과 상이하다는 점이 물건명세서에 명시되어 있습니다.

이는 향후 명도 과정에서 분쟁의 소지가 될 수 있으며, 정확한 임대차 및 점유 현황에 대한 면밀한 별도 확인이 필수적입니다.

7.2. 토지 경계 불분명

본건 토지의 인접지와 지적 경계가 불분명할 수 있으며, 이에 대한 정확한 확인은 측량을 요하므로 경매 진행 시 유의해야 합니다.

7.3. 중복 사건

본건은 중복 사건으로 분류되어 있어, 사건 진행 과정에 있어 추가적인 확인이나 절차가 필요할 수 있습니다.

7.4. 기타 법규 제한

비행안전제6구역으로 지정되어 있어 군사시설보호법에 따른 개발 및 이용 제한이 있을 수 있습니다.

8. 종합 의견

본 물건은 경기도 평택시 고덕면이라는 입지에 제2종근린생활시설로 이용 가능한 상가 건물입니다. 교통 접근성이 양호하고 토지 이용 계획상 상업적 개발 가능성이 있는 지역에 위치합니다.

다만, 대항력 있는 임차인 존재 및 임대차 계약 내용 상이, 토지 경계 불분명, 비행안전구역 지정 등 여러 잠재적 리스크 요소를 내포하고 있어 철저한 사전 조사가 필수적입니다. 특히 임차인 관련 분쟁 가능성과 명도 관련 불확실성을 감안해야 합니다.

9. 투자 포인트

* 평택시 고덕면이라는 지역적 특성: 수도권 남부의 지속적인 개발 및 산업단지 조성으로 인한 잠재적 가치 상승 가능성이 있습니다.

* 근린생활시설로서의 용도: 상업적 활용이 가능하며, 지역 내 수요에 따라 안정적인 임대 수익 창출을 기대할 수 있습니다.

* 양호한 도로 접근성: 동측 및 북측 도로에 접해 있어 차량 이용 및 물류 이동에 용이합니다.

10. 예상 입찰가

본 건은 권리분석상 대항력 있는 임차인이 존재하며, 임대차 계약 내용의 상이함, 토지 경계 불분명 등 여러 리스크 요소를 가지고 있습니다. 또한, 매각으로 소멸되지 않는 지상권이 존재합니다.

이러한 점들을 종합적으로 고려할 때, 낙찰자가 인수해야 할 보증금은 없으나(인수 보증금 합계: 0원), 향후 명도 및 권리 관계 정리 등에 추가적인 비용과 시간이 소요될 수 있습니다.

따라서, 입찰 시에는 감정가(3,621,200,000원) 대비 상당한 할인율을 적용하여 신중하게 접근해야 하며, 약 70~80% 수준인 2,534,000,000원 ~ 2,900,000,000원 범위 내에서 시세, 임대수익률, 예상 명도 비용 및 예상 소요 시간을 종합적으로 고려하여 입찰가를 산정하는 것이 바람직합니다. 최종 입찰가는 철저한 현장 조사 및 법률 전문가 상담을 통해 결정하시는 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.