나이스옥션 법원경매 평택 2025타경648 [1] 경기도 평택시 포승읍 원정리 301-2 근린주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 민 · 평가일 2025.06.05

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 평택시 포승읍 원정리 소재 ""원정초등학교"" 북동측 근거리에 위치하며 주변은 단독주택, 근린생활시설, 농경지, 임야, 중소규모의 공장 등이 혼재하는 지역으로 주변환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하며 인근을 통과하는 '포승향남로'변으로 노선버스정류장이 소재하는 등 제반교통사정은 보통임.

형태 및 이용상태

대체로 등고평탄한 사다리형의 토지로 주상용건물의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

본건의 북측으로 노폭 약 4-6미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호1: 계획관리지역, 성장관리계획구역(2024-01-29)(성장관리형)
가축사육제한구역(일부제한300m이내)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

제시목록 외의 물건

해당없음.

공부와의 차이

해당없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대사항은 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트조 스라브지붕 2층(현황 및 일반건축물대장상 3층)건물로
외벽: 시멘트 몰탈, 돌붙임등 마감
내벽: 몰탈위 페인팅 및 벽지도배 등 마감으로 탐문됨.
창호: 샷시창호임.

이용상태

1층: 근린생활시설로 이용중임.
2층: 주택으로 이용중임.
3층: 계단실 및 물탱크실로 이용중임.

설비내역

위생,급배수설비, 난방설비, 태양광설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

종물 및 부합물의 형태로 제시외 ㉠∼㉥이 소재함.(후첨'지적 및 건물개황도'참고)

공부와의 차이

귀 제시목록 및 등기사항 전부증명서(건물)상 2층 근린생활시설로 등재되어 있으나 일반건축물대장 및 현황상 3층 근린생활시설 및 단독주택으로 이용중임

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대사항은 미상임.

물건 비고

1. 일괄매각 (제시외 건물, 지상 소재 과실수,수목,담당,태양광 시설 모두 포함하여 평가).
2. 등기사항전부증명서(건물)와 일반건축물대장상 차이 있음
- 평택시 포승읍 원정리 301-2, 301-4 양지상에 소재하는 것으로 등재되어 있으나 대장상 2000년 10월 27일자로 합병됨(감정평가서 참조).
- 등기상 2층 근린생활시설이나 대장 및 현황상 근린생활시설 및 단독주택임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 평택지원 2025타경648 (1)

소재지: 경기도 평택시 포승읍 원정리 301-2

용도: 근린주택

감정가: 702,759,340원

토지면적: 578.00㎡ (약 174.85평)

건물면적: 467.25㎡ (약 141.34평)

제시외 건물면적: 95.50㎡ (약 28.89평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 경OOOOOOOO (경기화성새마을금고로 추정)

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1.1. 입지조건

* 위치: 경기도 평택시 포승읍 원정리 소재 "원정초등학교" 북동측 근거리에 위치합니다.

* 주위환경: 단독주택, 근린생활시설, 농경지, 임야, 중소규모 공장 등이 혼재하는 지역으로, 주변 환경은 보통 수준입니다.

* 교통: 차량 접근이 가능하며, 인근 '포승향남로'변으로 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 또한 보통 수준입니다.

* 토지: 대체로 등고평탄한 사다리형의 토지로, 현재 주상용 건물의 부지로 이용 중입니다.

* 도로: 본건의 북측으로는 노폭 약 4-6미터 내외의 포장도로에 접해 있습니다.

* 토지이용계획: 계획관리지역, 성장관리구역(성장관리형)에 속하며, 가축사육제한구역(일부 제한 300m 이내)에 해당합니다.

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1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2020년 3월 20일 접수된 경기화성새마을금고 근저당권(을10)이 말소기준권리입니다.

* 권리 해설: 등기사항전부증명서상 모든 근저당권, 가압류, 임의경매 개시 결정 등은 말소기준권리보다 후순위이거나 낙찰로 인해 소멸 예정입니다. 소유권 이전 및 상속 관련 등기는 낙찰 후에도 소멸되지 않고 유지됩니다.

* 채권액 총액: 토지 및 건물 등기부상 채권 총액은 약 447,961,153원입니다.

* 임차인 현황:

* P *: 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2024-10-29, 대항력 없음.

* 김 : 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2024-06-03, 대항력 없음.

* 이 : 보증금 55,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2025-05-08, 확정일자 2025-05-08, 배당신고일자 2025-06-11, 대항력 없음.

* 이 : 보증금 30,000,000원, 차임 800,000원, 전입일자 2021-08-31, 확정일자 2021-08-31, 대항력 없음.

* 임차인 관련 유의사항: 상기 임차인 전원에게 대항력이 없어 낙찰자가 보증금을 인수할 의무는 없습니다. 이미애 임차인은 월세(차임)가 발생하나 대항력은 없으므로 보증금 인수와는 무관합니다.

* 인수되는 보증금 합계: 0원입니다.

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1.3. 상권분석

* 주변 시세 분석 (제공된 JSON 데이터 기반):

* 본건은 근린주택이나, 제공된 주변 매매/임대 정보는 '다세대' 주택에 대한 것으로, 본건과 직접적인 비교에는 한계가 있습니다.

* 주변 다세대 주택 최근 매매 사례 (2026년 기준, 만원 단위):

* 21.75㎡ (약 6.58평): 2,400만원 (약 110만원/㎡)

* 75.6㎡ (약 22.87평): 5,500만원 (약 73만원/㎡)

* 63.53㎡ (약 19.22평): 5,000만원 (약 79만원/㎡)

* 상기 사례들은 전용면적 기준이며, 단위 면적당 가격 편차가 존재합니다. 본건 근린주택은 감정가 702,759,340원이며 규모가 크므로, 일반 다세대 주택 시세와는 큰 차이가 있습니다.

* 근린생활시설 및 주택으로서의 가치:

* 본건은 1층 근린생활시설, 2층 주택으로 이용 중이며, 건축물대장상 3층 규모로 현황과 차이가 있습니다. 이는 상가 임대수익과 주택 활용이 가능한 복합적인 가치를 지닙니다.

* 지역 내에서 상가 및 주거 수요를 동시에 충족시킬 수 있는 잠재력이 있습니다.

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1.4. 생활정보

* 위치: 경기도 평택시 포승읍 원정리에 위치하며, "원정초등학교" 인근에 자리하고 있습니다.

* 주변 환경: 단독주택, 근린생활시설, 농경지, 임야, 중소규모 공장 등이 혼재하여 생활 편의시설은 보통 수준으로 파악됩니다.

* 교통: '포승향남로'를 통한 차량 접근이 용이하며, 인근 버스 정류장을 통해 대중교통 이용 또한 가능합니다.

* 편의시설: 주변에 학교(원정초등학교)가 있고, 근린생활시설이 있어 기본적인 상업 시설 이용이 가능합니다. 다만, 대규모 편의시설 접근성은 다소 떨어질 수 있습니다.

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1.5. 잠재적 리스크

* 건물 현황과 공부상 차이:

* 등기사항전부증명서상 2층 근린생활시설로 등재되어 있으나, 일반건축물대장 및 현황상 3층 규모로 근린생활시설 및 단독주택으로 이용 중입니다. 이는 건축물대장 정비 등 추후 행정 절차가 필요할 수 있습니다.

* 등기상 원정리 301-2, 301-4 양 지상에 소재하는 것으로 되어 있으나, 대장상 합병된 사실이 있어 토지 경계 및 이용에 대한 추가 확인이 필요할 수 있습니다.

* 제시외 건물 및 시설: 일괄매각 대상에 제시외 건물, 과실수, 수목, 태양광 시설 등이 포함되어 있어, 이에 대한 정확한 현황 파악 및 관리가 필요합니다.

* 지역 산업 시설 관련 주민 민원:

* 관련 보도자료에 따르면, 경기도 평택시 포승읍 원정리 일대에서는 수소공장, 데이터센터 등 산업 시설 증설 및 추진과 관련하여 주민들의 반대와 민원이 지속되고 있습니다.

* 이러한 시설들은 소음, 악취, 안전 문제 등을 야기할 수 있으며, 향후 지역 환경 및 부동산 가치에 부정적인 영향을 미칠 가능성이 있습니다.

* 과거 2005년에도 포승면 이장단 협의회가 위험 및 혐오시설 이전을 촉구한 바 있습니다.

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1.6. 종합 의견

본건은 경기도 평택시 포승읍 원정리에 위치한 근린주택으로, 토지 및 건물이 일괄 매각됩니다. 대항력 있는 임차인이 없어 명도 부담이 적을 것으로 예상됩니다. 건물 현황과 공부상 내용의 차이, 그리고 지역 내 산업 시설 관련 민원과 같은 잠재적 리스크 요인이 존재합니다. 이러한 리스크에도 불구하고, 평택시의 지속적인 개발 잠재력과 본건의 복합 용도(상가+주택)는 일정 부분 가치를 인정받을 수 있습니다.

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1.7. 투자 포인트

* 명도 부담 적음: 대항력 있는 임차인이 없어 낙찰 후 명도 절차가 비교적 수월할 것으로 보입니다.

* 일괄매각 이점: 토지, 건물 및 제시외 물건(태양광 시설 등)이 일괄 매각되어 권리 분석 및 취득 절차가 간편합니다.

* 복합 용도 가치: 근린생활시설과 주택으로 모두 활용 가능한 복합 건물로서, 다양한 임대 수익 창출 및 활용 방안 모색이 가능합니다.

* 개발 잠재력: 평택시는 현재 활발한 개발이 진행 중인 지역으로, 향후 지역 가치 상승 가능성을 기대할 수 있습니다.

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1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 702,759,340원입니다. 인수되는 보증금 및 별도의 권리 부담이 없어, 낙찰 후 추가적인 금전적 부담은 없습니다. 제공된 주변 '다세대' 주택의 시세 데이터는 본건 '근린주택'의 직접적인 비교 대상으로는 한계가 있습니다. 잠재적 리스크 요인(건물 공부상 차이, 지역 내 혐오시설 관련 민원 등)을 신중하게 고려하여, 감정가의 80% ~ 90% 수준에서 입찰가를 산정하는 것이 합리적일 것으로 판단됩니다. 따라서, 예상 입찰가 범위는 약 5억 6천만원 ~ 6억 3천만원 수준으로 고려해 볼 수 있습니다. (이는 시장 상황 및 경쟁 입찰자 수에 따라 변동될 수 있습니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.